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Sep 13 Sun 2015 19:58
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46個限購城市12個正式發文松綁8個疑似放松

新浪樂居訊 隨著今日青島正式發文松綁限購，樂居對46個城市限購松綁情況進行瞭匯總。其中地方政府正式發文松綁限購的城市有12個，而未發文、但有報道稱實際操作已放開的城市有8個。(如有購房問題請撥打熱線：400-606-6969)

綜合看匯總信息，不難發現，限購松綁城市大多集中在華東地區，浙江有杭州、寧波、溫州正式發文松綁，江蘇有蘇州、無錫正式發文。而華南、東北地區則相對較少。

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具體統計見下表：

說明：

"疑似是"代表政府未正式發文，但實際操作中或其他多個渠道證實已放開。那些市場傳聞但未有渠道證實的皆歸到"否"。

"是"代表政府正式民間二胎民間二胎借貸貸款全省皆可處理發文。

敬請關註"foshanleju"

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-01/09424338507.shtml

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Sep 13 Sun 2015 19:57
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購房者"買漲不買跌"鐵律或打破樓市仍存反彈可能性

這個端午，曾經的廣州總價"地王"亞運城推出20套特價單位，價格相對2012年部分業主入市的價格，可以用"腰斬"來形容。

而幾乎是同時，中國指數研究院發佈瞭5月房價指數，百城房價23個月以來首次環比下跌，跌幅為0.32%。數據一出，唱空聲音陡然放大，"周期型調整"等說法不絕於耳，人心惶惶。

不過，可能是所謂"房價大跌"的"眼球效應"過於巨大，很少有人註意到，在一片唱空的陰霾之中，這個端午，廣州各路新開的樓盤事實上賣得不錯。在開發商欲拒還迎、遮遮掩掩地推出的小規模讓利刺激下，購買力出現瞭一小波釋放。據多個一手樓銷售現場數據顯示，蘿崗、白雲、南沙多個樓盤首日去化達八成以上，一日成交千套樓盤。

因此，筆者認為，雖然目前全國樓市陷入低迷，但由於前期數月成交量不高，人口凈流入地區依然存在許多被壓抑的需求，在政策一再松綁的情況下，部分購房需求將重燃入市沖動。2胎借款任何問題免費諮詢而在信貸方面，雖然"降準"尚在討論之中，但央媽已經發聲"力挺"首套房瞭，下一步是否會有其他的"雪中送炭"？看來還需要時日去慢慢等待。

不過，房企顯然在等待的時間上並不寬裕。即使對於許多上市房企而言，為半年報中合格的銷售數字奮鬥的時間隻剩下不到一個月，而上半年長期低迷的樓市給銷售數據的提升帶來瞭較大的缺口，跑量"補缺"成為上市房企本月最為急迫而艱巨的任務，小幅的降價促進回款也未嘗不可。

讓開發商感到欣慰的是，原本在房價波動時購房者"買漲不買跌"的鐵律受到挑戰，在這一輪讓利之中，降價樓盤更多成為"香餑餑"。而隻要需求還在，樓市依然存在著反彈的可能性，樓價，尤其是一線城市樓價的所謂"大跌"顯然難以到來。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-04/07銀行二胎銀行二胎房貸利息任何問題免費諮詢362760257.shtml

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Sep 13 Sun 2015 19:56
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開發商年底齊沖刺住宅成交量升價跌

新浪樂居訊(編輯張添)年底的長沙樓市，開發商雖無大幅度降價但明顯加大優惠力度，持觀望態度的購房者仍為主流。但由於各大開發商為回籠資金，多放出降價促銷的利好消息，一部分購房者在綜合考慮房價上漲趨勢、通貨膨脹速度以及自己的實際需求後抓住"年底大促"的機會購置瞭房產。整體上，住宅成交呈現量升價跌的局面。

2013年第50周長沙內六區一手住宅成交情況

從成交均價分析，上周長沙市六區成交均價6548元/平米，較十二月第一周減少384元/平米，環比下降5.54%。總體表現為量升價跌。

從成交量分析，世聯數據顯示，上周長沙內六區新建商品房網簽3325套，面積34.42萬平米，其中住宅成交2664套，較上周增加803套，環比增長43.15%；成交面積29.12萬平米，較上周增加8.86萬平米，環比增長43.54%。

各區域成交量表現來看，上周六區全線上漲，其中漲幅較大的是芙蓉區，環比增長近九成，但總套數最少，其次是嶽麓區環比增長66.73%，總套數居六區首位，成交947套，成交集中在中建梅溪湖壹號，天麓等項目；天心，望城、嶽麓三區漲幅相近，在32.57～35.75%之間，雨花區環比增長19.09%。

土地市場方面，根據世聯的數據，上周共成交4宗地塊，總成交面積9.21萬平米，總成交金額2.79億。成交3宗工業用地，1宗住宅用地，位於嶽麓區梅溪湖板塊，由長沙匯一投資集團有限公司，湖南泓強投資置業有限公司等3人以地價拍得。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-12-19/18053818161.shtml

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Sep 11 Fri 2015 18:02
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公積金貸款額度由30萬提至36萬

珠江時報訊 記者昨日獲悉，自今年6月1日起，我市住房公積金個人貸款最高額度將調整至36萬元，比原來的30萬提高瞭6萬元。

近日，佛山市住房公積金管理中心網站發佈瞭《關於調小額貸款整我市住房公積金貸款最高額度的通告》(以下簡稱《通告》)，住房公積金個人貸款最高額度將由30萬元調整至36萬元，並自今年6月1日起執行。《通告》規定，貸款申請人須按規定依時足額繳存住房公積金滿2年或以上，且在貸款申請審核前3個月內依時足額繳存住房公積金，其他條件沿用此前實行的《佛山市住房公積金住房抵押貸款辦法》當中條款。

據悉，7年時間，佛山住房公積金個人最高貸款額度完成瞭三級跳，其中2007年從20萬元提高至26萬元，2013年從26萬元提高至30萬元，2014年將從30萬元提高至36萬元。如此計算，一個傢庭的最高貸款額度可達72萬，直追廣州傢庭公積金貸款80萬元的標準，這對首次置業的剛需一族顯然是一個利好消息。

記者在走訪禪桂兩地時，市民普遍認為提高公積金貸款額度對剛需型客戶來說是件好事。桂城的王女士近來有在千燈湖附近置業的計劃，她告訴記者，目前5年期以上商業貸款基準利率為6.55%，而且佛山各大銀行對首套房貸利率普遍上浮5%~10%。而5年期以上公積金貸款利率為4.5%，比商業貸款買房利率更低更省錢，此次再次提高公積金貸款額度，能在一定程度上提高剛需一族的購房熱情。

據易居(中國)佛山分公司相關負責人分析，今年以來，佛山一些剛需戶型銷售並不是很理想，提高公積金貸款額度會刺房屋二胎銀行缺錢急用哪裡借錢激一些購房者入市的欲望。另外，他還認為，"從申請條件來看，申請人須按規定依時足額繳存住房公積金滿 2年或以上，政府是希望申請公積金貸款的購房者在佛山以自住為主，從而抑制或防范投資投機性的購房需求。"

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-04-16/10124069839.shtml

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網傳中國買房痛苦指數地圖: 南京9年才攢夠首付

樓市是一場多方參與的博弈，政府、商傢、中介、百姓。作為普通人，想要的隻不過是適合自己的房子、合理的價格。樓市是冷是熱？房子好不好買？網上的統計數據和排行榜層出不窮，讓人霧裡看花，怎樣才能透過這些紛繁的說法，看清你所在城市的樓市？現代快報記者為你推出一組"樓市榜單解讀"。

1

江蘇人不吃不喝7年就能買套房

發佈排行榜的機構稱這是平均數；在很多人看來，南京等蘇南城市都沒這麼幸福

昨天，有機構根據全國30個省(市、自治區)的房價和收入數據，制作出一個房價收入比排行榜，其中北京、海南、上海的房價收入比位列前三，而江蘇隻有6.7，排名居中，即一個傢庭不吃不喝不到7年就能買一套房。

該研究機構指出，房價收入比是指房屋總價與居民傢庭年收入的比值，在發達國傢超過6就可視為泡沫區，而我國一般認為6-7屬於合理區間。

在這份榜單中，北京以14.5位居第一，海南和上海也分別達到12.3和12.1，分列二三位房屋二胎利息怎算缺錢急用哪裡借錢。第四名的浙江隻有9.5。

值得註意的是，雖然排名靠前的多為東部地區的省份，但江蘇隻有6.7，在30個省份中排16位，相當於一個傢庭不吃不喝6.7年可以買一套房。這是否也意味著江蘇居民是幸福的，因為房價收入比合理？

"江蘇各地經濟發展水平不一樣，收入差距也不小，房價差異也很大，在很多人的眼裡，尤其是南京居民，這個平均數低瞭。"該研究機構人員表示。

2013年江蘇城鎮居民人均可支配收入為32538元，現代快報記者根據通行的計算公式倒推計算發現，如果房價收入比為6.7的話，算出來的房屋單價為7200多元/平方米。這個價格，比南京等蘇南城市的房價都低瞭不少。由此可見，南京的房價收入比顯然不止6.7。

2

網傳中國買房痛苦指數地圖

南京屬"高度痛苦"，9年才能攢夠首付

業內人士：數據不知哪來的，算法也不妥

昨天，《中國買房痛苦指數地圖》在網上瘋傳，南京與北京、上海、杭州、廈門、深圳、香港、澳門、臺北這9個城市，一起被列為"買房高度痛苦"的城市，因為要用至少9年時間才能攢夠首付。這不禁讓身在南京的多數網友大呼"傷不起"。這份地圖靠譜嗎？

現代快報記者項鳳華馬樂樂

在這份地圖上，可以看出，在長三角珠三角買房安傢，那是件"高度痛苦"的事情。以南京為例，想買套80平方米的房子，3成首付，不吃不喝9年才能攢夠首付。這個結果是以南京(包含城郊)每平方22400元的均價，人均月收入5260元，計算得來的。

"這個計算方法肯定有失偏頗。"有業內人士表示，如果是一套80平方米的住房，一般是三口之傢居住，那麼供養這套房子的就應該至少是夫妻二人，因此"人均月收入"應當改為"傢庭月收入"。

"這些數據不知道是從哪裡來的，可以說，這個均價不準確，高瞭。"這位人士介紹說，2014年4月百城房價公佈，北京房價以33241元/平方米居首，而上海、深圳、三亞房價緊隨其後，南京排第十，均價是14217元/平方米，這與22400元相距甚遠。

《2013年江蘇省城鎮非私營單位、私營單位就業人員年平均工資統計公報》目前尚未發佈，南京2012年非私營單位就業人員平均工資達到 59375元，相當於每月4948元左右，那麼買套80平方米的房子，首付款大概是341208元，大概需要不吃不喝6年攢足，如果是算上夫妻雙方的收入，就應該是3年。需要註意的是，這是用2012年的收入水平，與2014年的房價計算得出來的。

3

南京去年賣地收入超900億

對土地財政依賴程度排第三

發佈機構認為，越依賴土地財政，政府"救市"可能性越大

根據土地出讓金收入和一般預算財政收入的比，昨天有機構統計得出瞭一份"全國45個樓市限購城市土地財政依賴程度排名"。這份排名顯示，大多數城市依賴程度較高，南京的依賴程度高居第三位。該機構分析指出，對土地財政依賴程度越高的城市，當樓市向下，政府"救市"的沖動就越大。

大多限購城市都很依賴土地財政

同策咨詢研究部人士表示，地方土地出讓收益的一部分需上繳中央，剩餘的賣地收入屬於地方的政府性基金，除必需用途外，其餘部分地方政府的支配權限較大，因而土地財政會引發各地的推地賣地熱。

根據執行限購令的45個城市公開數據，這傢機構將2013年的土地出讓金收入和一般預算財政收入相除，結果發現大多數城市的依賴程度都超過50%。

以排名第一的杭州為例，2013年土地財政依賴程度高達156.4%。佛山、南京、長沙也超過100%。

去年，南京土地拍賣火爆，十多個地塊成交地價過萬，全年土地出讓金收入高達914.43億元，創歷史最高紀錄。而去年南京的一般預算財政收入是831.31億元，比土地出讓金收入還少幾十個億，據此算出依賴程度是110%。

在45個城市中，依賴程度低於50%的隻有12個城市，哈爾濱以24.1%的依賴程度排名最後。

越依賴，越有"救市"沖動？

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從土地財政依賴度的角度來說，今年以來尤其是二季度以來土地出讓收入的減少，直接誘發地方政府的階段性土地財政危機，地方土地財政危機則成為誘發松綁樓市"限購令"的主要原因。他分析，土地財政依賴度越高的城市，"救市"沖動就越大，首先"救市"的可能性越大。

南京工業大學天誠不動產研究所副所長吳翔華贊同這個分析思路。"地方政府的一般預算財政收入當中，還包括房地產交易稅費、房地產企業繳納的稅費，如果樓市降溫，不但土地出讓金減少，一般預算財政收入也會減少，很多城市對房地產的依賴程度其實更高。"

不過吳翔華指出，從2008年和2011年的經驗看，如果房地產形勢開始逆轉向下的話，一般會延遲1-2個季度才會達到地方政府的容忍底線，各種救市政策才會陸續登臺，"另外，有救市沖動並不意味著就一定會救市，樓市政策還有其他因素的考慮。"

現代快報記者發現，高居"依賴程度排名"第一第二的杭州和佛山，近來都出現瞭"救市"的傳言。不過，南京目前的樓市政策並未有變化，此前官方還明確表態不會放松限購。

限購城市土地財政依賴程度排名

(2013年前十位)

城市土地財政依賴度

杭州 156.4%

佛山 147.5%

南京 110.0%

長沙 105.3%

三亞 96.3%

合肥 95.6%

福州 90.2%

昆明 89.7%

濟南 89.3%

徐州 88.3%

&桃園2胎代償怎麼貸款比較會過件emsp;中行：今年新投放個人住房貸款

近9成用於首套房貸

中國銀行(2.65, 0.00, 0.00%)相關部門負責人16日介紹說，中行在今年新投放的個人住房貸款中，近九成的資金用於支持居民傢庭首次購買自住普通商品住房。

根據中行發佈的數據，截至2014年4月末，中行個人住房貸款餘額已達1.35萬億元，比2013年末增加690億元，在全部個人新增貸款中的占比達85%，同比提升15個百分點。

中國人民銀行[微博]13日敦促商業銀行，要求其合理配置信貸資源，優先滿足居民傢庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。這是在當前房地產貸款市場出現一定程度萎靡的背景下，我國金融調控部門首度發聲，要求商業銀行落實好差別化房貸政策，對首套房房貸需求給予支持。據新華社

南京江寧濱江4幅地塊公告掛牌

其中3幅住宅地塊，起拍地價折合約2000元/平方米

快報訊(實習生王蓉記者馬樂樂)在江寧濱江區域有望成為下一個剛需樓盤集中地之時，南京國土部門加大瞭對這一區域的土地上市力度。昨天，4幅江寧濱江區域的地塊公告掛牌。

公告顯示，G24、G25、G26三幅錦文路以北的商住混合用地，出讓面積都在5萬平方米左右，除規定90㎡以下房源占比大於50%外，3塊地還被要求"地塊內商業配套設施建築面積占比不少於15%"。G27江寧濱江緯七路以北、地秀路以西社區中心地塊為40年產權的社區中心用地。

從價格看，3幅住宅地塊總價在2億元左右，折算出的起拍地價在2000元/平方米左右，而社區中心用地總價隻有5000萬元出頭。此前有傳言稱包括碧桂園、綠地在內的房企有進入江寧濱江區域的意向。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-17/08582735062.shtml

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Sep 11 Fri 2015 17:59
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業界再拋樓市泡沫將破論分析稱短期內不會崩盤

范小沖

李國平

公衍奎

從去年至今，北京樓市價格再漲，全國其他主要城市的總體趨勢也都是"漲"字當頭。最近，著名"唱空者"、經濟學傢謝國忠再度拋出房地產泡沫即將破滅論。萬科董事長王石最近也表示，中國房地產市場確實存在泡沫，且泡沫不輕，不過，短期內泡沫破裂不太可能。新京報記者特邀業內專傢，對當前樓市泡沫與市場風險進行分析探討。

樓市泡沫有泡沫，但短期內未必會崩盤

Q 你認為目前樓市，包括一線城市和二三線城市，分別有泡沫嗎，嚴重嗎？

朱中一：全國這麼多城市，每個城市的情況都不一樣，很難籠統地說有沒有泡沫。看一個城市是否有泡沫，要看供應量和需求量，還要看未來的消化能力。像鄂爾多斯這樣的城市，供應量很大，需求很小，未來的消化能力也不足，就肯定是有泡沫的。可以按照這個標準，去判斷其他城市有沒有泡沫。

公衍奎：我覺得無論是一線城市還是二三線城市，泡沫都比較嚴重。大傢對於判斷泡沫有不同的標準，有人說價格超出實際價值就是泡沫，但價值到底應該是多少，就很難有一個客觀的判斷。我認為判斷泡沫的一個根本標準，就是看是不是價格本身產生瞭自我循環和正向激勵。也就是說，因為漲價導致瞭下一輪漲價。現在價格的增長是不是由於之前價格的增長，是不是又導致瞭以後價格的增長。目前的市場就是這樣的情況，大傢因為怕漲而趕緊買房，因此推動瞭未來真的漲價，又引發新一輪搶購和新一輪漲價，形成循環。

范小沖：中國樓市肯定是有泡沫的，近些年貨幣一直在超發，又沒有其他好的投資渠道，房地產在上漲的形勢下，很難剝離投資需求。但土地供應有限，購房需求旺盛也將長期存在，供求結構很難有大的改變，所以我認為短期內沒有崩盤危險。

李國平：我認為現在房地產市場是有泡沫的。泡沫和市場預期有關，如果大傢都認為房價要漲，會造成需求的提前釋放，甚至過度釋放，造成市場過熱。目前這種預期看漲的情況還是很明顯的。

調控長期化現在用政策和市場預期對沖

Q 漲價和調控長期化已持續數年，你認為這種狀態還會存在多久？

朱中一：現在國傢也在制定中長期規劃，調控肯定是過渡，主要是未來政策的銜接問題。我們也希望行政性措施盡量少一點，但長期措施出臺以前，目前臨時性的措施還不能取消。長期措施的思路，國五條細則裡面已提到建立中長期制度的六個方面。

公衍奎：這種漲價和限價都有可能會長期化，但終究不是一種正常的形式。房地產的問題是不均衡導致短缺，目前房地產的供需結構問題不解決，這種情況就會持續下去。城市發展的不平衡、土地供應的稀缺性以及城市化進程這些影響都是存在的，但這些影響是長期持續的影響，並不能避免市場在一定時期內產生大幅波動。

范小沖：調控是會長期持續的，因為房地產和國民經濟的關系非常大。房地產市場熱瞭就會打壓，冷瞭政府就會托市。這些年政策也不是一直在打壓房地產市場，2008年也托過市。如果房地產市場一直保持上漲的壓力，那麼政策的打壓肯定也會一直持續。如果房地產市場像2008年那樣低迷，政策則有可能會轉變為托市。

李國平：如果市場上漲勢頭強勁，購房人對未來市場上漲的預期仍然強烈，那麼政策的打壓就會一直持續。現在是用政策來和市場預期對沖，之前的幾次調控，在一定時間內起到瞭調整預期的作用，但最近一次的調控作用，似乎沒有2011年那次調控的作用明顯。現在在房地產市場上，由於政策限制，投資和投機需求已經少多瞭。目前的購房需求，一部分是自住需求，也就是平常說的剛需，還有很大一部分是在通貨膨脹的情況下，購房以求保值增值的需求，這部分需求是非常強烈的。

泡沫破裂風險政策成重要的考量標準

Q 影響樓市的泡沫破裂與不破裂的主要因素有哪些？未來是否有泡沫破裂的風險？

朱中一：房地產市場是地域性很強的。希望地方政府充分瞭解本地市場的需求情況，制定合理的發展規劃，有針對性地供應土地和房源，一般就不會出現大問題。如果過分依賴和盲目發展房地產，就有可能出問題。此外，還要把未來供應情況公佈出來，就會減少購房人的恐慌情緒，也可以減少開發商的盲目開發。

公衍奎：影響未來房地產走勢，甚至引發泡沫破裂的最大因素是金融環境是否改變。從去年到今年，開發商不缺錢，賣房套現隻是一個方面，另一個重要方面是金融環境寬松。雖然房地產開發貸款的限制並沒有放松，但各種信托、基金等金融創新模式很多，萬科、龍湖都海外發債，融資成本很低。

今年房企不缺錢，很多房企去年上半年還需要20%、30%的融資成本，今年隻需要12%、15%，大企業能做到10%以下。現在是國際性的貨幣泛濫，但金融的周期性和波動性很大，一旦金融市場開始去杠桿化，就會引發連鎖反應，房地產市場就會扛不住。

范小沖：城市化是一個重要考量因素，中國目前還處於城市化發展的增量階段，還有幾億人口要進城。這個階段沒有結束，需求就仍會旺盛，也能夠消化房地產市場供應。現在如果取消限購，就會釋放出大量需求，消化大量的房源。因此泡沫破裂的風險較小。

李國平：我認為政策是一個重要的考量標準。這些年，由於一次又一次調控的打壓，樓市的泡沫一直沒有到頂。政策的介入打亂瞭市場自然增長、自然產生泡沫、自然破裂、自然休整、自然復蘇的周期。調控不是為瞭把房地產打垮，而是要保護抵押房屋貸款房地產，不讓房地產市場有規律地增長和下跌，這種幹預讓本來有跡可循的規律變成瞭無跡可循，政策也就成瞭左右市場的一個重要考量標準。

本期嘉賓

朱中一中國房地產業協會副會長

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李國平高策地產服務機構首席策略官

公衍奎華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司副總經理

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-14/08002250525.shtml

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內容來自sina新聞

監管部門告誡銀行地價房價回落壓頂平臺貸

地價房價漲幅回落可能引發地方平臺貸款償債風險。

上證報記者獲悉，近期監管部門告誡銀行機構，地方政府融資平臺債務風險總體可控，但同時也存在一定的風險隱患，其中之一為部分地方因地價、房價漲幅回落，償債壓力較大。

監管部門稱，地方政府融資平臺負債規模持續增加，風險結構趨於復雜是當前銀行業面臨的主要風險和挑戰之一。

風險隱患主要表現在三個方面：

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隱患之一，地方政府負有償還責任的債務增長較快。據稱，自2011年以來，省市縣三級政府負有償還責任的債務餘額年均增長20%，其中縣級年均增長26.6%。

隱患之二，部分地方違規融資、違規使用政府性債務資金的問題仍比較突出。

隱患之三，部分地方償債壓力較大。因為平臺償債來源依賴於土地等非經營性現金流，部分地方因地價、房價漲幅回落，財政收入增速明顯下滑，一些中西部地區平臺、低層級平臺面臨較大償債壓力。

據介紹，在部分地區，借新還舊現象已較為普遍。但值得重視的是，目前仍有一些銀行業金融機構對平臺債務風險認識不清，低估地方政府的負債規模，高估地方政府的償債能力，盲目提供融資。

"堅持短期應對措施和長效機制相結合，緩釋地方政府融資平臺債務風險"，是監管層對銀行業下一階段的要求。

要求一：控制信貸總量。監管層要求各行要嚴把新增貸款準入標準，不得新增平臺貸款規模。完善地方政府融資平臺銀行業融資全口徑統計，實現對融資平臺信貸融資和非信貸融資的並表監控。

要求二：化解到期風險。對於今年到期的平臺貸款，要求各銀行業金融機構要與融資平臺、當地政府共同制定詳細的還款方案，逐步明確還款日期，還款金額及還款來源，並抓好跟蹤落實。

監管層同時要求各行要密切跟蹤地方政府融資平臺運營狀況和到期債務的償還進度，對不能按方案落實資金來源、可能造成還款違約的，要立即采取措施及時處置，並向監管部門報告。

要求三：優化貸款結構。對一些平臺貸款占比較高、財政償債能力和還款意願較弱的高風險地區，以及盈利較弱、風險較高的平臺項目，監管層要求各銀行要與平臺加強協商，增加有效資產抵押，並視情況加大貸款清收力度，逐步實現信貸退出。

要求四：建立預警體系。監管層要求抓緊研究地方政府負債率、債務率、償債率等指標的計算方法，建立地方政府融資平臺債務風險評級預警體系，將地方政府融資平臺作為特定客戶進行專門的信用評級和風險分類，科學設定平臺債務風險的"警戒線"。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-28/08062751319.shtml

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Sep 11 Fri 2015 17:56
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經濟觀察央行重拳救市樓市尚難言全面回暖

在百城房價連續5個月下跌、且跌幅擴大之時，持續升溫的"放松限貸"傳聞終於塵2胎土地買賣埃落定-中國官方在9月最後一天出手松綁樓市限貸。

9月30日，中國央行、銀監會聯合發佈房貸新政。據新政規定，首套房最低首付三成、最低貸款利率可低至七折；同時，若貸款結清，傢庭購的買第二套為普通商品住房時可享受首套房貸款優惠；另外，在不限購地區，第三套及以上住房也有瞭貸款的可能。

中國房地產學會副會長陳國強1日在接受中新社記者采訪時分析稱，此次央行發佈的房貸新政明確顯示出中央提振樓市的意圖，救市不再僅僅是地方政府"一頭熱"的行為。與過去幾年相比，中國樓市政策再次出現由"壓"到"保"的變化，政策風向出現逆轉。

偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉指出，此次"房貸新政"的發佈，事實上是以房貸還清為前提解除瞭限貸，並且首次明確瞭對合理的改善性住房需求的信貸支持。對於目前低迷的房地產市場來說，這無疑是一個重大利好。

此外，市場人士意識到，與此前央行僅僅停留在"表態"層面上的"托市"相比，此次發佈的貸款新政有瞭許多實際內容，力度直線上升。

今年5月，人民銀行副行長與15傢商業銀行進行座談，並在會上提出優先滿足居民傢庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求等五項要求，市場稱"央五條"。不過，"央五條"提出至今，房地產市場信貸趨緊狀況並沒有出現明顯改善。

而此次的房貸新政則放寬瞭首套房的界定標準、貸款利率下限也重回2009年的水平。中國某研究院最新發佈的一份報告稱，此前被抑制的首次改善需求將迎來購房成本尤其是首付比例的大幅降低，這部分人群可能抓緊機會入市購房。同時，此次調整在未限購城市放開多套房貸，對中高端改善需求也將起到推動作用，投資需求或將再度入市。

從近年來的市場運行情況來看，樓市量價變化與信貸政策的松緊方向密切相關。2009年信貸政策"由緊到松"曾助推房地產市場迅速升溫，而2011年以來在中國大中城市實施的"限貸"等政策也在壓制需求、抑制樓市過熱方面發揮過一定作用。

不過市場的變化帶來政策的轉向。今年以來樓市不斷降溫下探，70個大中城市房價持續多月出現普跌的態勢，樓市的開發投資、銷售的下滑也開始拖累宏觀經濟的增長。不難理解，為何央行選擇在樓市年度關鍵節點、傳統旺季的"金九銀十"推出房貸新政。

但是業內專傢也提醒，市場各方不應過於樂觀，房貸新政對於樓市成交、"去庫存"的實際效果，仍然有待觀察。

陳國強指出，考慮到資金成本以及商業銀行經營市場化空間加大等現實狀況，首套房貸利率七折的優惠其實難以實現。即使央行做出規定，但在落地執行中金融機構難免有所保留。

目前市場上隻有少數銀行給出九折的首套房貸優惠，多數仍維持在基準貸款利率之上。"畢竟金融機構在理財、放貸方面有多元選擇，而個人住房貸款通常收益率低、額度小，並非優選"。

此外，房貸新政帶來的購房成本下降等利好主要針對首次改善的民眾，而且其中還有新的限定條件-所購買的房屋類型必須是普通商品住宅，非普通商品住宅則被排除在外。

值得註意的是，北京市在同日發佈新的普通商品住宅認定標準。在新標準中北京市普通住房的認定指導價格由每平方米1.8萬元(人民幣，下同)上浮至每平方米2.2萬元，上調幅度達到22%。在新政實施後享受到普通住房稅收優惠的購房傢庭比例將擴大到90%以上。

陳國強指出，單項措施對樓市的提振作用有限，但若取消限購、放松限貸以及稅費支持等各種政策疊加起來，那麼可能將刺激後市向好。隨著三亞宣佈10月7日取消限購，目前中國農地2胎代償缺錢急用哪裡借錢限購城市僅餘北京、上海、廣州、深圳四個。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-10-02/08304496802.shtml

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Sep 10 Thu 2015 05:02
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內容來自sina新聞

龍湖地產上半年歸屬於股東溢利38.5億元創新高

2胎房貸銀行利率比較怎麼貸款比較會過件香港，2013年8月19日-中國領先的房地產開發商之一龍湖地產有限公司("龍湖地產"或"集團"，港交所股份代號︰960)公佈集團於截至2013年6月30日止6個月未經審計的中期業績報告。

主要財務表現：

-2013年上半年度合同銷售額增加28.2%至人民幣223.9億元，達成全年目標的近50%，超出歷年水平。

-營業額增長4.7%至人民幣152.3億元。物業發展營業額為人民幣146.5億元，較去年同期增長3.7%，其中投資物業租金收入為人民幣3.2億元，扣除營業稅後的租金收入為人民幣3.0億元，較去年同期增長34.3%，並錄得投資物業評估增值人民幣15.5億元。

-盡管上半年結算金額占全年比例偏低，歸屬於股東的溢利為人民幣38.5億元，較去年同期增長1%，減除少數股東權益及評估增值影響後之核心溢利為人民幣27.4億元。由於市場波動期銷售毛利率降低，歸屬於股東的核心凈利潤率有所下降，為17.9%。

-土地儲備合共4,144萬平方米，權益面積為3,780萬平方米，平均成本僅為每平方米人民幣2,028元，為當期簽約單價的18.1%。成功進入昆明、長沙及蘇州三個新城市，戰略性進入華中地區。

-財務狀況持續穩健，上半年回款率創歷史新高至100%，在手現金為人民幣131.7億元，平均借貸成本降至年利率6.35%，平均貸款年限由4.1年提升至4.7年。雖由於去年精準把握土地市場窗口期的積極投資策略使得上半年有較大支付，以及物業交付主要集中在下半年，凈負債率仍維持在64.1%的合理水平，低於集團控制上限。期內獲穆迪調升評級至Ba1，標普評級BB+，保持民營房企最佳信用水平。

-截至2013年6月30日，已售出但未結算的合同銷售額為人民幣604億元，為集團未來營業額的持續穩定增長奠定堅實基礎。

合同銷售創新高多個項目表現亮麗

2013年至今，房地產市場延續去年的回暖態勢，集團秉承"擴縱深、近城區、控規模"的戰略，積極適應市場需求變化，調整地區佈局，並加大瞭剛需及首次改善類的高層及低密度產品供應。集團於上半年度錄得合同銷售額達人民幣223.9億元，同比增長28.2%，銷售總建築面積亦增加8.0%至200.1萬平方米，銷售單價人民幣11,189元，比上年同期增長18.7%；合同銷售額達成全年人民幣460億元目標的近50%，超出歷年水平。西部、長三角、環渤海、華南及華中的合同銷售額分別為人民幣102.2億元、57.4億元、51.2億元、12.7億元和0.4億元，分別占集團合同銷售額的45.6%、25.6%、22.9%、5.7%和0.2%。

2013年上半年度，集團營業額增長4.7%至人民幣152.3億元，盡管上半年結算金額占全年比例偏低，歸屬於股東的溢利為人民幣38.5億元，較去年同期增長1%，減除少數股東權益及評估增值影響後之核心溢利為人民幣27.4億元。由於市場波動期銷售毛利率降低，歸屬於股東的核心凈利潤率有所下降，為17.9%。其中物業發展業務營業額為人民幣146.5億元，較去年同期增長3.7%。交付物業總建築面積為150.3萬平方米，物業發展業務毛利率為31.3%，較去年同期有所回落，主要由於2011年下半年至2012年市場波動期銷售的項目逐漸進入結算所致，而營業額單方價格為10,340元/平方米。

集團在2012年把握時機，秉承"擴縱深、近城區、控規模"戰略獲取的諸多項目，均錄得卓越的銷售表現，其中去年8月獲取的杭州奧體的春江彼岸於今年5月開盤，開盤當日即成交人民幣18億元；去年9月獲取的成都晉陽的金楠天街今年1月開盤，至今銷售貢獻超過15億元；去年9月獲取的北京孫河的雙瓏原著於今年6月獲得預售價格審批，首期去化率達100%。而2012年新進入的廈門，甚至2013年1月剛進入的長沙，也已成功落地，並開始貢獻可觀的銷售業績。

穩步投資持有物業租金收入增長34.3%

集團穩步推進"增持商業"的長期戰略，目前的投資物業全部為商場，並主要分為三大產品系列：都市型購物中心天街系列、小區型購物中心星悅薈系列及中高端傢居生活購物中心傢悅薈系列。截止2013年6月30日，集團已開業商場面積為54.8萬平方米(含車位總建築面積為71.3萬平方米)，整體出租率為98.2%。租金總額人民幣3.2億元，扣除營業稅後的租金收入人民幣3.0億元，較去年同期增長34.3%。其中，天街、星悅薈、傢悅薈租金占比分別為79.7%、16.5%和3.8%，租金收入的增長率分別為34.7%、38.2%和12.0%。

紮根核心城市優質交通節點的商業體系是龍湖長期且穩定的利潤引擎。成都北城天街作為集團跨出重慶的第一個大型購物中心即將開幕，而計劃明年開業的北京長楹天街亦成功召開首次招商大會，吸引超過600個商戶積極響應。集團目前主要在建的商場為7個，累計在建面積為98.9萬平方米。其中，天街系列在建面積為94.5萬平方米，星悅薈系列4.4萬平方米。得利於新增投資物業逐步開工，集團2013年上半年度錄得投資物業評估增值人民幣15.5億元。

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期內，集團把握境外債券市場窗口期，進一步加強瞭集團的資金安全及財務實力。於今年1月，集團成功發行5億美金10年期長債，票面利率6.75%，相較去年10月發行的7年期債券票面利率6.875%為低；7月份，集團與13傢銀行簽訂銀團協議，獲得63.85億港幣及1.65億美金(共計約76.72億港幣)的4年期可轉讓定期貸款信貸融資，利率為倫敦同業拆結利率(Hibor)+3.10%。這使得集團平均借貸成本為年利率的6.35%，年期亦由去年末的4.1年延長至4.7年。此外，集團於期內獲穆迪調升評級至Ba1，加上標普評級BB+，整體仍保持民營房企最佳信用水平。

於2013年6月30日，集團在手現金為人民幣131.7億元，一貫嚴格的銷售回款管理令上半年回款率創歷史新高達至100%。盡管由於去年精準把握土地窗口期的積極投資策略使得上半年有較大支付，以及物業交付主要集中在下半年，凈負債率仍維持在64.1%的合理水平，低於集團控制上限，公司財務依然穩健。

憑借充裕的現金和較低的凈負債率水平，集團於期內繼續抓緊時機，以較低代價增加土地儲備，完善全國性佈局，為未來持續發展提供動力。集團在2013年上半年度新增收購土地儲備10幅，總建築面積為352萬平方米，平均收購成本為每平方米人民幣3,065元。新增的絕大部分新地塊位於一線城市(杭州、上海)的近城區域，或主力二線城市的核心位置，並陸續進入昆明、長沙及蘇州三個經濟文化發達且房地產市場容量豐厚的目標城市，戰略性地進入華中地區，在持續18個月頗具先發優勢的土地補充之後，集團的城市覆蓋數從2011年末的3大區域14城上升至5大區域20城，大大提升瞭高凈值城市、價值地段的比例。我們相信，拓展區域縱深和優化投資結構將使公司未來發展更加沉穩、平衡，且更具可持續性。

於2013年6月30日，集團的土地儲備合計4,144萬平方米，權益面積為3,780萬平方米。土地儲備的平均成本為每平方米人民幣2,028元，為當期簽約單價的18.1%。按地區分析，環渤海地區、西部地區、長江三角洲地區、華南地區及華中地區的土地儲備分別占土地儲備總額的36.9%、36.1%、20.8%、5.0%及1.2%。

擴縱深、近城區、控規模保持可售物業高周轉率

2013年6月30日，集團已售出但未結算的合同銷售額為人民幣604億元，面積為568萬平方米，為集團未來營業額持續穩定增長奠定堅實的基礎。集團於2013年上半年度竣工的物業總建築面積約160萬平方米。計劃於2013年竣工的物業總面積將達到572萬平方米左右，其中大部分將集中於下半年。目前項目工程進展和銷售進度正常。

物業發展方面，集團目前在售主力項目將達到54個，其中下半年將有6個全新項目面市，13個項目將推出新一期新業態產品。產品將涵蓋剛需、改善性、商業經營等不同需求的客戶，並根據市場變化調整不同業態間的比例，力求在波動復雜的市場中抓住需求和機遇。

投資物業方面，杭州時代天街、成都時代天街、常州龍城天街已於本期開工建設。2013年下半年，成都北城天街將迎來開業。北京時代天街，上海虹橋天街和成都金楠天街預計將於未來一年陸續開工建設。上述項目為集團未來投資物業租金的增長奠定堅實的基礎。

在不斷變化的市場中，集團在財務管理方面會繼續推進"量入為出"的穩健策略，根據現金流入的情況合理規劃和安排投資及運營支出，保持公司穩健的財務狀況和負債率水平。有賴於目前已初具規模的區域結構，集團將以冷靜心態面對投資機會，嚴守投資紀律。同時繼續積極銷售，推動適銷產品的持續熱賣並關註庫存去化，以期增加在手現金，確保財務穩健。

集團首席執行官邵明曉表示："面向未來的持續增長，集團將繼續加大區域縱深，提升趨向市區的投資比重並控制單個項目的開發規模，以期將可售物業的周轉保持在高水平，保持集團穩定發展，為股東帶來理想回報。集團還將成立'全客戶研究體系'，在意識、組織和標準上將'客戶心目中的好產品、好去處'紮實落地。"

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-08-19/15302340283.shtml

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購房優惠開發商行賄新手段一女子行賄送豪墓

非常案件

本報見習記者章寧旦本報記者鄧新建本報通訊員吳俊峰

《法制日報》記者近日從廣東省廣州市人民檢察院瞭解到，2012年，廣州市檢察機關反貪部門共立案查處工程建設領域職務犯罪案件178件186人，同比上升89.4%。在所查辦的案件中，涉嫌受賄案件100件100人，涉嫌行賄案件73件76人，涉嫌單位行賄案件1件1人。

"房地產開發領域的職務犯罪屬於發生在人民群眾身邊、人民群眾反映強烈且嚴重危害民生民利的案件。但是，由於其涉及面廣、敏感度高、線索發現難，一直以來似乎成為職務犯罪懲防的'冷門'而未能引起足夠重視。"廣州市黃埔區人民檢察院相關負責人說，也正因為這樣，"幹什麼都要給好處"這一潛規則目前已經成為房地產開發企業的慣性思維，從而使得房地產開發領域成為職務犯罪的高發地帶。

"房地產企業單位行賄手段簡單但數額巨大、社會危害嚴重，且一些房地產企業還出現瞭新的行賄手段--通過給相關人員提供大額購房優惠的形式向其行賄。"黃埔區檢察院相關負責人說。

前不久，黃埔區檢察院查辦瞭廣州龍昌房地產開發有限公司單位行賄系列串案，截至案件偵破，2胎銀行利率利率多少免費諮詢試算共查辦案件4件4人，涉案單位包括房地產開發企業、銀行和稅務部門，涉案總金額達到438.8萬元。

據介紹，從2006年開始至2011年，龍昌公司為瞭牟取非法利益，由時任龍昌公司財務總監的鄧某出面，先後向交通銀行廣州天河北支行行長朱某和該支行客戶經理王某、工商銀行廣州五羊支行業務部副經理陳某、廣州市天河區國傢稅務局第四稅務分局副局長鄭某賄送財物。而龍昌公司除瞭向上述人員賄送大量的現金外，還以提供大額購房優惠的形式向鄭某行賄。

今年44歲的鄭某，原任廣州市天河區國傢稅務局票證中心主任，此前任第四稅務分局副局長。該局分管外商企業，負責天河轄區內企業所得稅的征收與監管，龍昌公司也在其監管范圍內。

2009年7月，天河區國稅局第四稅務分局到龍昌公司檢查，由於龍昌公司繳納企業所得稅的計算方式與稅務部門的計算方式存在差異，稅務部門要求該公增貸二胎缺錢急用哪裡借錢司補繳400多萬元稅款。時任龍昌公司財務總監的鄧某多次到鄭某辦公室與其商討補繳稅款和計稅方式等問題。此外，該公司多名高管又通過關系約請鄭某吃飯。

2009年年底，鄭某看中龍昌公司開發的華南禦景園某棟11樓的一套房屋，口頭提出要購買。後來該套房屋被他人搶先簽訂合同購買，鄭某又看中同一棟樓的7樓一套房屋。龍昌公司高層領導擔心鄭某不高興，商量後決定將兩套房屋的差價13萬元以現金形式"補償"給鄭某，由鄧某親自送給鄭某。

2010年春節後，鄭某口頭向鄧某提出購買7樓房屋。鄧某說，該套房屋對外售價約為1.4萬元每平方米，但公司可以8000元每平方米的價格售予鄭某。鄭某擔心這麼低的價格太顯眼，沒有接受。鄧某又提出另一方案：在2009年的掛牌銷售價上優惠30萬元。對此，鄭某欣然同意。由於鄭某夫妻名下已有兩套房屋，鄭某以嶽母彭某的名義簽訂購房合同，約定一次性付款，價格為231.8萬元。

"對於一次性付款的普通客戶，公司能給出一個9.8折的優惠，最多也就是9.5折。而給鄭某的優惠相當於8.8折，這種情況以前幾乎沒有過。"鄧某供稱，"因為之前國稅局來公司檢查，並要求公司補繳400多萬元稅款，而鄭某恰好主管這方面的事情。龍昌公司在經營中要長期與第四稅務分局打交道，跟鄭某搞好關系，希望今後在稅務征收方面給予關照，所以才給他這麼大額的購房優惠。"

承辦該案的檢察官告訴記者，此外，在2011年春節和中秋節，鄧某還先後分兩次向鄭某賄送瞭1萬元和8000元的購物卡。綜上，鄭某總共受賄44.8萬元。黃埔區檢察院認為，鄭某所得的價格優惠是龍昌公司專門為其設定的，符合"國傢工作人員利用職務上的便利，為請托人牟取利益，以明顯低於市場的價格向請托人購買房屋的交易形式收受請托人財物"的情形。

"鄭某通過購買龍昌公司所售房產，以享有超低折扣的形式收受賄賂，這種新的行賄和受賄形式具有隱蔽性和欺騙性，危害性更大。"辦案檢察官分析說，這種新行賄方式的出現，不僅為房地產企業在經營中牟取瞭更多不正當的利益，損害瞭正常的市場競爭環境和該小區業主的切身利益，還嚴重危害到公平的社會秩序。

鏈接江蘇一女子行賄官員送豪墓

本報訊記者丁國鋒見習記者馬超通訊員李健江蘇省東海縣人民法院近日就東海縣某園藝工程有限公司法定代表人譚某抽逃出資、行賄案作出宣判，譚某因犯抽逃出資罪，被判處有期徒刑6個月，並處罰金4萬元；犯行賄罪，被判處有期徒刑10個月；決定執行有期徒刑1年，並處罰金4萬元。

2006年12月，譚某欲註冊成立東海縣某園藝工程有限公司，因沒有註冊資金，譚某聯系王某為其墊付100萬元註冊資金，並約定在公司成立後，王某將墊付的資金抽出。領到公司營業執照後，為非法獲取東海縣牛山公墓經營權及與東海縣民政局簽訂聯營合同等活動中牟取不正當利益，譚某於2006年至2011年，先後多次向東海縣民政局原局長司善德(已被判刑)、潘某、東海縣物價局某領導共計行賄人民幣53105元。在行賄的財物中，不僅有價值5000元的玉掛件等，還有價值26000元的已經裝潢好的豪華墓穴兩座。

說"法" 反腐敗需加大對行賄者打擊力度

隨著近年來反腐敗力度的加大，不管是行賄者還是受賄者都深感"壓力"。一些行賄者為瞭讓受賄者更為放心、更加"心安理得"地收受其好處，可以說在挖空心思琢磨送些什麼東西，在這種背景下，名人字畫、古玩、大額優惠等等"看不見"的禮品成為貪腐者的"新寵"。因此，從某種程度而言，行賄者的"用心"助長瞭受賄者的"勇氣"。在懲治腐敗的過程中，不僅要加強權力的監督制約，嚴懲受賄者，更要加大對行賄者的打擊力度，在"送"、"收"兩方面都要用重典。餘飛

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-03-26/10361975432.shtml

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Sep 10 Thu 2015 04:59
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內容來自sina新聞

開發商為尋親愛的而觸電賣樓

??《親愛的》是2014年出品的一部“打拐題材”電影，由陳可辛執導，張冀編劇，趙薇、黃渤、佟大為、郝蕾、張譯主演，主要講述以田文軍為首的一群丟失孩子的父母尋找孩子，以及養育被拐孩子的農村婦女李紅琴為奪取孩子作抗爭的故事，在去年8月第71屆威尼斯電影節全球首映，9月在全國上映，上演一個月左右票房已達3.5億元，女主角趙薇入圍第51屆臺灣電影金馬獎最佳女主獎。

??每個孩子都是父母的心靈慰藉，甚至可能是父母生存下去的動力，而客戶則是房地產賴以生存的動力，面臨客戶的流失，開發商隻能更主動出擊，選擇與互聯網聯姻，尋找自己走失的“孩子”，一聲聲“親”，說不盡的是房地產行業的變遷。

??劇情

??房地產行業的自我救贖

??“互聯網時代”來臨，互聯網的沖擊來勢洶洶，加上恰逢房地產行業的持續低迷，市場總量在縮小。數據顯示，去年全國商品房銷售額76292億元，同比降6.3%，其中住宅銷售額下降7.8%，商品房庫存量在不斷攀升。

??在各種財富排行榜上，互聯網的新貴逐漸超越房地產土豪而名列前茅，房地產商正感受到客戶流失的無奈，這個行業是否也如同丟失瞭自己孩子的父母一樣，逐漸失去生存下去的動力？

??開發商嘗試觸網

??去哪裡需找自己走失的“孩子”？為突破業績瓶頸，房地產企業不得不適應“互聯網時代”作出改變。去年8月，淘寶網宣佈與萬科聯手賣房，與杭州萬科公司共同推出賬單抵扣房款活動，即淘寶用戶可以全年淘寶網消費金額直接沖抵購房款。不久，又傳出萬科聯手騰訊的消息，推出以微信為平臺的房地產金融產品，支持微信支付房款，作為萬科廣州公司推出的營銷策略。

??此外，萬科成都公司推出購房中心和線上經紀人平臺“萬享會”，推行全民網絡營銷，任何人在平臺註冊即可成為萬科項目的線上經紀人，通過介紹客戶購買而獲取傭金，傭金比例由項目類型而定。除瞭賣樓，“萬享會”還鼓勵線上經紀人對萬科信息進行傳播，並從中挖掘意見領袖和潛在客戶需求。9月，萬科更直接在淘寶網上開店，廣州多個樓盤在淘寶網上可售。

??但萬科房屋銀行二胎在互聯網方面的嘗試毀譽參半，有贊揚其勇於嘗試者，也有購房者吐槽，在網上購物本是圖省錢省事，實際上在網上購房的價格與網下的差距幾乎可以忽略，而且還要多過五關斬六將地爭奪，而所謂的網上賣樓僅是開發商尋找客戶的一種手段，最終買樓者仍要到現場才能成交。

??眾多開發商跟進

??碧桂園、金地、綠城等也推出瞭類似的策略，突破既有業務，抱團謀求發展，甚至在房地產中介企業出現。碧桂園先後推瞭兩款遊戲“瘋狂打南瓜”和“聖誕搖錢樹”，進行微信遊戲營銷，以此吸納用戶並實現互動，兜售參與感，最後水到渠成地實現銷售。

??南瓜遊戲的背景是碧桂園為幫扶湖南嶽陽滯銷瓜農而發起的南瓜大行動的線上活動，故事背景就極具話題性，參與性高，遊戲推出1小時就吸引近萬人參與，短短幾日的訪問人次達到10多萬，而遊戲設置的抽獎將購房券、酒店體驗券等植入其中，間接帶動銷售。

??而“聖誕搖錢樹”比起前者有過之而無不及，幾天之內參與人數接近百萬，開發商將旗下酒店、商管、旅遊、傢居等資源植入，對營銷的促進作用更大。

??該開發商還試水瞭微信直接售房模式，南京鳳凰城在行業內首次推出二順位房屋信貸怎麼貸款比較會過件線上預售房系統，已有4套3折房源推售，開發商還將兩年前行之有效的全民營銷升級，“鳳凰通”發展瞭10萬線上編外經紀，甚至賣起瞭悉尼的房子。

??個人觀感

??找回“親”仍任重道遠

??互聯網賣房效果如何，還需靜待觀察，可以肯定的是，通過互聯網平臺積極賣房的行為，無疑在釋放一種信號：開發商擁抱互聯網。

??但網上賣房隻是開始，即使日後真的能夠實現在線三維實景看房，讓買房真正可以做到網上成交，那賣房也隻是換瞭一種形式，開發商的盈利模式並沒有改變，開發商還需探討更多可以深度挖掘用戶價值的新盈利模式，要找回曾經的那位“親愛的”仍任重道遠。

??影評

??互聯網時代，企業要變。現在不是常態期，尤其是房地產行業，對於房地產行業是變革期。從上世紀90年代初到今天，開發商是為蓋房子而活著，我們跟世聯為蓋房子和賣房子而活著。從現在開始的30年，我們是為住房者而活著，在這段時間，如果企業不變，去認識什麼新常態，我認為是錯的。

??——易居（中國）董事局主席兼總裁周忻

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-30/15265966828536236131197.shtml

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Sep 10 Thu 2015 04:58
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內容來自sina新聞

個人稅號將植入不動產登記平臺房產稅立法路徑漸明

??個人稅號將植入不動產登記平臺房地產稅立法路徑漸明

??導語：李克強在政府工作報告中提請修訂稅收征管法，即預示著“個人稅號”時代的來臨。

??經濟觀察報記者張鳳玲實習記者鄭淯心 3月5日，國務院總理李克強在政府工作報告中並未提及房產稅立法，被一些觀察人士解讀為房產稅出臺碰到瞭較大障礙。但該項工作的實際進展可能並沒有那麼悲觀。如有購房問題可咨詢400-606-6969轉211

??一位接近全國人大的人士表示，李克強在政府工作報告中提請修訂稅收征管法，即預示著“個人稅號”時代的來臨。個人稅號，即按照國傢標準為企業、公民等納稅人編制唯一且終身不變的確認其身份的數字代碼標識。

??經濟觀察報從國土資源部和國傢稅務總局獨傢獲悉：兩部委正在嘗試將個人稅號植入到不動產登記信息平臺之中，徹底打通不動產信息和稅收征管部門信息壁壘，為房地產稅的征收奠定技術基礎。

??而由全國人大常委會主持、財政部和國傢稅務總局協助的房地產稅立法(草案)已進入研討階段，力爭2017年上會審議。

??3月4日，接近全國人大人士向經濟觀察報透露，目前房地產稅立法路徑是：搭建房地合一的不動產登記信息平臺——啟動個人稅號(“納稅人識別號”)——起草房地產稅立法——為穩定稅負進行減稅——2017年兩會審議，上述工作步驟是串聯關系，可並聯執行。

??全國政協委員、財科所原所長賈康介紹，房地產稅立法工作早在2014年就由全國人大常委會牽頭，財政部、國傢稅務總局、國務院法制辦等協助，全面對接全國人大法工委、預工委等，主要內容涉及征稅范圍、征稅內容、征稅依據、稅率等。

??財政部副部長朱光耀兩次向經濟觀察報記者強調，這件事涉及的人群多，需仔細謹慎研究後方可為之，“目前我們還沒有房地產稅立法(草案)的具體推進時間，房地產稅立法還處在研究和討論階段。”

??賈康透露，在內部研討中仍然存在爭議，主要爭議點包括：土地出讓金和房地產稅重復征稅、國有土地上有沒有征收房地產稅的依據、新房和舊房征收要

不要同質化、征收標準是按照樓房面積還是樓房套數、稅率是走比例稅率還是走累進稅率、房地產稅是以市場成交價格計算還是以評估價值計算等。

??“每一點都不能輕率否定，也不能輕率肯定，肯定會考慮百姓的訴求。”朱光耀向經濟觀察報表示。

??經濟觀察報記者多渠道采訪獲悉，這幾點中爭議較小的是房地產稅的征收是以不動產的評估價值作為計稅依據，這主要得益於遼寧丹東市、安徽蕪湖市、寧夏回族自治區吳忠市、江蘇省南京市江寧區、深圳市羅湖區等地悄然試點的物業稅“空轉”效果形成的共識。

??“我建議現在先擬定一個大致性框架，然後在這個框架上進行修正，因為財稅改革的重點和基本事項的時間點是2016年，最理想的狀態是立法程序每

一年一審，剛好三審是在2017年兩會上經全國人大審議批準，通過後開始實施。這樣才能符合中央關於改革時間表的要求。”賈康說。

??財政部財政科學研究所所長劉尚希認為，征收房地產稅需要在摸底全國不動產數據後才能制定征稅標準。中國社會科學院學部委員高培勇表示，可以將房地產稅立法方案進行分類，比如分為增量方案、增加+高檔存量方案和全覆蓋方案。二胎轉貸缺錢急用哪裡借錢

??現階段征收房地產稅和地方政府的錢袋子相關，賣地後勁不足和沉重的地方債，讓許多地方政府希房貸二胎房貸二胎利率望像西方國傢一樣，靠房地產稅過日子。

??國稅總局一位人士告訴記者，房地產稅並不是簡單地增加一個稅種，“而是要將房地產開發、交易、保有環節的稅費進行歸類、清理和整合，將之平移到房

地產稅，對開發、交易環節實行輕稅，提高保有環節稅負，具體來說可以把城市維護建設稅並入增值稅，比如把土地增值稅並入企業所得稅，比如隻要你繳納瞭契稅

就可以給予房屋過戶，這些細節我們在討論中，但部分稅收合並和調整是確定的。”

??換言之，這需要對現存房地產稅制進行重新設計，普通百姓購買房屋的契稅和賣房交易稅等都需要重新調整。

??對此，賈康認為，鑒於中國土地制度的特殊性，保有環節的稅收不能簡單套用美國模式，他提供三點建議：其一，在短期內，需要堅持住房保有環節稅收

的高端調節(包括高端的增量和存量)，之後采取漸進的模式，按照住房的市場評估價值為計稅依據進行征稅，然後逐步擴大到全民的存量住房；其二，時間成本

上，建議中國的房地產稅可以實現按年計稅、分次繳納的方法，節省時間成本；其三，為避免更大的社會矛盾，需要設計出部分房地產和傢庭的免征房地產稅方案。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2015-03-07/09465979789059554597022.shtml

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Sep 10 Thu 2015 04:57
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香港部分新樓盤大幅降價分析稱並非轉入熊市開始

近期，香港龍頭地產商不約而同降價出貨引起市場關註。長江實業推售的首個新年樓盤"DIVA"給予買樓方25%的優惠；另一地產巨頭新鴻基位於元朗的住宅婦女創業貸款項項目"爾巒"售價更是直降40%。

分析人士指出，部分新樓盤降價並非是香港樓市轉入熊市的開始，其主要原因是由特區政府調控樓價的樓市"辣招"以及美聯儲的退市(量化寬松也即QE政策逐步退出)所引起。亦有業內人士認為，降價銷售的樓盤大多位置較為偏遠，交通狀況、配套設施並不完善，降價是為瞭吸引客戶。

利嘉閣地產研究部主管周滿傑對記者說，長江實業、新鴻基樓盤降價尚未產生連鎖效應，但不排除未來會有其他開發商降價跟進，"就目前情況看，判斷香港樓市進入熊市為時尚早。"他認為，衡量香港樓市表現有兩個標準，即中原城市領先指數和屋苑租金。目前，中原城市領先指數尚未跌破上輪熊市的低位100點，而私人住宅租金亦高於去年同期每平方英尺22.7港元的水平。

周滿傑認為，美國量化寬松政策退出將對香港樓市產生影響，但由於低息期有望維持到明年年中，今年購房者負擔不會明顯加重。中原地產研究部高級聯席董事黃良升表示，政府的樓市調控措施曾令開發商措手不及，現在降價推盤是為瞭追回銷售進度。

對於香港樓盤降價會否傳導到內地市場，周滿傑認為香港經濟多依靠內地，所以由香港起始帶動內地樓盤降價可能性不大。

為控制樓市潛在泡沫與風險，特區政府在增加土地和房屋供應的同時，於2012年10月和2013年2月出臺瞭一系列"辣招"，分別從民間二胎一、二、三胎轉貸或代償民間二胎利率多少免費諮詢試算買賣環節入手，增加交易成本，並通過稅收限制瞭非香港永久居民的入市。

受此影響，2013年香港樓市成交出現明顯回落，去年香港所有種類樓宇買賣合約較2012年下跌39%。黃良升表達瞭自己的擔憂--樓市流通緩慢使得經濟流動性減弱，長此以往將對香港經濟造成不良影響。亞洲地產董事總經理蔡志忠則表示，雖然"辣招"引起諸多爭議，但調控措施有效控制瞭樓價過快上漲的勢頭，抑制瞭投機。

對於樓市走勢，美聯集團副主席黃靜怡認為，由於一手樓市場搶走客源，二手樓樓價將有下調壓力。今年香港整體樓價易跌難升，可能下跌5%至10%。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-02-16/05053925849.shtml

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Sep 08 Tue 2015 05:34
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自住商品房設計方案首亮相

比周邊市場價低30%，隻要有購房資格就能買，雖然轉賣時要像保障房一樣繳納收益，但也能解決部分"夾心層"的燃眉之急，甚至可以做居住10年20年的長遠打算......有瞭這麼多吸引眼球的優勢，自住型商品房(業界稱為"單限房")是不是"看上去很美"？

不過，價格便宜是否就意味著配套會"打折"？也許一組組剛剛公佈的戶型圖和配套數據，能解答這個疑問。從昨天起，市規劃委在位於前門的市規劃展覽館展出瞭本市7個自住型商品房項目設計方案。一共1.6萬餘套自住型商品房中的主力戶型已經悉數貼出，市民盡可以前往參觀並留下意見和建議。

專題推薦：北京自住型商品房戶型介紹

配套不相上下

7小區配1.18萬個機動車位

作為自住型商品房，小區的配套設施能否跟得上？展板上的數據寫得清清楚楚，與1.6萬餘套自住型商品房相配套的是11818個機動車位、31631個非機動車位，以及幼兒園、托老所等公共服務設施。

為瞭解決小區停車難的問題，這7個項目全部配備瞭基本的機動車停車位。其中多個小區都按照每兩戶一輛的標準配套機動車位，但昌平區北七傢鎮定泗路北側地塊的機動車位就比較充裕，甚至已經超過瞭小區居住的總戶數。同時，也有6個項目按照每戶兩輛自行車的標準配備瞭非機動車位。

市規劃委相關負責人介紹，按照俗稱"千人指標"的《北京市居住公共服務設施規劃設計指標》，小區自行車存放處按每戶兩個自行車位設置；居民汽車場庫在三環路以外的，應該按每千戶500個車位標準設置，"以此計算，這些單限房小區所采用的標準與商品房無異，甚至在有條件的區域，最終結果還遠高於千人指標的低限標準"。

另外，小區的幼兒園、學校、托老所等配套設施也進入設計方案。其中最吸引眼球的莫過於朝陽區崔各莊來廣營北路地塊，一處建築面積為4800平方米、可容納16個班的幼兒園，一處建築面積為1萬平方米、可容納24個班的小學，一處建築面積為2085平方米的托老所和一處建築面積為500平方米的菜市場，都出現在該項目的設計方案中。

在7個自住型商品房項目的展板上，"交通便利"也成瞭關鍵詞。例如，朝陽區高井星牌建材廠項目南臨地鐵1號線；而豐臺區大紅門油氈廠地塊項目西鄰G104國道，位於地鐵4號線和5號線之間，南臨南苑機場，北距長安街不到10公裡。而且目測這個位於中軸線旁邊的小區也會距離8號線的站點不遠。

居住品質"保價"

最高利用率超84%

按照現在的住宅設計標準，一套建築面積100平方米的住宅，隻要套內面積有70平方米以上就算合格。如果房價不能動、配套不能動，房價又要比周邊低30%，開發商是否會在套內面積上打折？房屋舒適度是不是也會打折？

"和參與公租房、經適房、兩限房小區設計一樣，這次參與自住型商品房設計的，也是資質齊備、而且有著多年住宅設計經驗的團隊，我們做此要求，也是為瞭能保障未來業主的居住品質。"市規劃委相關業務處室工作人員說。

此次展出的首批自住型商品房項目，以戶型套型面積在90平方米以下的經濟緊湊小戶型為主。但這些不到90平方米的小戶型，居然能在設計師手中"變"出三室兩廳來，73平方米的居室也被分割成兩室兩廳，即使臨時有客人居住，也足夠瞭。

"這些小戶型中，得房率最高的達到84%，例如88.18平方米建築面積的三室兩廳，套內面積就有74.15平方米，比有些建築面積100平方米的商品房還大。"介紹到大紅門油氈廠地塊這個項目時，相關工作人員也有些興奮。

上個月，自住型商品房政策剛一推出時，市住建委相關負責人便給出瞭90平方米小戶型占多數的原因：按照現行規定，小區中低於90平方米的戶型要不低於70%，因此90到140平方米的戶型隻占一小部分。而那些超過90平方米，比經適房面積要大的戶型，主要是照顧到中等收入人群的改善型需求，而且還可以作為長期居住使用。

房子雖小，功能俱全。以朝陽區高井星牌建材廠項目推出的幾類戶型為例，83.58平方米的A-2戶型衛生間可做到幹濕分離；廚房呈L形分佈，增加瞭空間利用效率；臥室也做足瞭儲物功能。而80.55平方米的B戶型，是純南向戶型；衛生間佈局緊湊，能容得下洗衣機；同時該戶型壓縮進深，減少自遮擋。

設計再次超前

年底土地成交後盡快開工

"這次的展出是臨時加場，並沒在去年就制定好的2013年展出計劃中。"市規劃委相關負責人說。

從2013年北京市"兩會"傳達出瞭關於單限房的信息開始，一直到上個月市住建委、市發改委、市財政局、市國土局、市規劃委聯合發佈《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，這種和兩限房一樣限制房價，但不限制購房人收入標準的單限房，在政策層面勾畫出瞭完整的輪廓。在這背後，許多相關部門做瞭大量細致的工作。市國土局在反復督促區縣選取合適用地推出更多自住型商品房地塊，市住建委在斟酌制定準入、推出政策，而市規劃委想的，更多是如何搭建綠色通道，如何讓老百姓能盡快看到、盡快住上單限房。

為瞭加速審批，節省設計時間，這些地塊的土地出讓方式將再次創新，成為首批"帶方案上市"的土地。"之所以選擇帶方案上市，就是為瞭減少漫長的設計、審批時間。"在這位負責人的案頭，還擺放著7個項目的設計圖紙。

這些圖紙上的打印時間都是2013年11月6日，而設計師們，是從今年春天就已經著手設計。

2013年3月底，當本市公佈新版"國五條"北京落地政策，並發佈"進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理"條款時，作為市政府的職能部門之一，市規劃委已經開始琢磨這"自住型、改善型商品住房"究竟該"長"什麼樣。

"它應該是介於保障房、商品房之間，同時能夠自己建設或者充分利用周邊配套設施的社區。而且，無論是面對剛需還是改善性需求，公共交通上的便利是不可少的。"市規劃委負責人說。

相關負責人介紹，這些地塊正在通過土地上市前的必要流程，預計將在11月27日設計方案展出結束前後，正式上市交易，預計年底之前成交後，將盡快開工。

參加設計展第一批自住型商品房名單

1

海淀區上莊鎮中心區B10地塊

項目位置：位於海淀區上莊鎮中心，北臨上莊鎮中街，西臨上莊鎮西一路，南臨房貸2胎房貸2胎利息怎麼貸款比較會過件上莊鎮南一街

套數：2068套

2

朝陽區東壩單店地塊

項目位置：位於朝陽區東壩地區，與市中心直線距離13公裡

套數：3580套

3

朝陽區高井星牌建材廠地塊

項目位置：位於朝陽區，毗鄰CBD，北臨朝陽北路，南臨地鐵1號線

套數：1888套

4

朝陽區百子灣14號地塊

項目位置：位於朝陽區百房屋貸款率利試算子灣14號，西臨金長安，東北側為大成國際公

寓，南接規劃百子灣南路

套數：360套

5

昌平區北七傢鎮定泗路北側地塊

項目位置：位於昌平區北七傢鎮，北五環和北六環之間，東側為城市快速路--立湯路，南側為定泗路，北側不遠處為溫榆河

套數：4450套

6

豐臺區大紅門油氈廠地塊

項目位置：位於豐臺區南四環大紅門橋東側久敬莊路甲一號，西鄰G104國道，南臨南苑機場，北距長安街9.66公裡

套數：1344套

7

朝陽區崔各莊來廣營北路地塊

項目位置：位於朝陽區崔各莊鄉奶子房牛場用地，京承高速路西側，南臨順白路

套數：2359套

相關提示

面向本市全部有購房資格者

自住型商品房之所以被業界稱為"單限房"，是因為它隻限定房價，但不限制購房人收入標準，將面向本市全部有購房資格的傢庭或個人銷售。目前，隻要按照限購政策規定在本市具有購房資格的傢庭，就可以購買自住型商品住房。經適房、限價房輪候傢庭，北京戶籍無房傢庭都可以購買，其中單身人士須年滿25周歲。

此外，已經擁有一套房的本市夫妻、名下沒房的25歲以上本市戶籍單身人士、名下沒房且有連續5年社保或5年繳稅記錄的非京籍傢庭，都可以購買。其中經適房、限價房輪候傢庭可以優先購買。但符合條件的傢庭，隻能購買一套自住型商品房。

馬上就訪

設計師："讓人能住一輩子"

80多平方米就能分成三室兩廳，隻要符合購房條件，單身購買人士可以在這套房子裡住到兒孫滿堂。這樣的自住型商品房設計，出自北京中天建中工程設計有限責任公司第四設計部建築師陳峰之手。

對於很多剛需來說，住得近、價格能承受自然是購房的首要條件。但對於設計師來說，這些特殊的"單限房"，得按照"住一輩子"設計。

今年開春，陳峰就接到瞭這個還籠罩在"面紗"中的任務：為大紅門油氈廠地塊設計住宅小區，小區裡要既有中小戶型，又有不超過90平方米的"偏大戶型"。

30多人的熟練團隊日夜接力，花瞭1個多月就拿出瞭設計方案：使人不敢相信的高得房率，每套戶型都方方正正；從頂樓到一樓都能保證足夠的采光；幾乎每套房子都有帶窗的明亮廚房。而這些戶型中，既有盡量給廚房和衛生間多擠點地兒的影子，6平方米左右的廚房，又能放下電冰箱，也能將洗衣機、微波爐都塞進櫥櫃中。

而這些經驗，都源於有20多年的住宅設計積累。陳峰所在的團隊，曾經多次開發過商品房、保障房項目。"有時候多幾平方米，多一間房，就能多住一輩人，或者能讓人住上一輩子。"

秀

在金秋京城全民選房季之"地鐵新力量"

【

點擊報名】11月16日京秦唐三地聯動北京大型看房團

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-13/12072493480.shtml

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Sep 08 Tue 2015 05:33
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內容來自sina新聞

神秘私募攪局土地市場樓市調控面臨新考驗

【廣廈會客廳第80期：星沙商圈新機會】

部分資本參與房地產開發時不願意走到前臺，反而通過層層設置掩飾初始投資人身份，背後原因比較復雜。"不排除一些不被政策允許直接參與房地產開發的企業主體通過私募基金方式，與房地產項目利益共沾。"業內人士稱。

在傳統房地產企業看來，如果私募基金拿地規范，充其量隻是增加瞭一個競爭對手，但如果部分私募基金因為資金來源特殊，因此可以不計成本地拿地，進而推高土地市場價格，將對房地產市場的健康發展平添阻力。

對於目前上海、北京、廣州、杭州等地再次掀起的地王風暴，有基金高層坦言，他們也深感房地產過熱的風險所在。隻是在投資領域過於缺乏的中國市場，大量資金無處可去，隻能選擇投身土地市場。盡管房地產有泡沫，但是他們並不認為房地產有崩盤的可能。

玩傢年年有，今朝大不同。隨著5月29日上海土地招拍掛市場的一聲錘響，上海年度總價新高再次被刷新。與以往不同的是，這個總價接近46億的新華路地塊，其真實買傢至今被神秘雪藏。而據上證報調查，該地塊實際出資人為一傢私募基金。

"最後一次加價，他們直接加瞭近一個億，完全不計成本。"一位上海國企高層對上證報記者表示，如果私募基金拿地規范，充其量隻是增加瞭一個競爭對手，但如果部分私募基金因為資金來源特殊，不計成本地拿地，進而推高土地市場價格，則將對房地產市場的健康發展平添阻力。

記者調查發現，目前土地市場一個漸成趨勢的跡象顯示：來路並不透明的私募基金，以非主業身份紛紛登上土地市場舞臺。他們融資規模驚人，拿地作風剽悍，與傳統房地產開發企業爭享土地盛宴。這一方面意味著房地產市場參與主體的結構性變化：大資管時代，社會各種資金正通過產業基金的方式成為房地產開發新力量。另一方面，投資者也可以透過這種現象看到房地產業的趨勢和未來。

"私募基金背後的出資人來自各行業精英人群，甚至包括一些政府背景的資金，在房地產政策保持高壓態勢的情況下，他們仍然大手筆參與房地產市場，房地產調控將遇到新難題。"一位房地產業內人士對記者感慨道。

上海"新地王"真身

仍未完全揭開面紗

一個企業在寸土寸金的上海拿下瞭大項目，而絕大部分房地產圈內人士卻對真實買傢一無所知，這實在是反常情況。

5月29日上午，在上海土地儲備中心，上海長寧區新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊進入現場競價階段。五傢競爭企業四傢身份顯赫，其中包括九龍倉、和記黃埔這樣的港資巨頭，也有地方國資古北集團(中華企業旗下)以及新長寧集團。

據其中一傢上海地方國資企業高層介紹，因為對該地塊志在必得，公司與地方政府積極溝通，並做瞭大量的準備工作。"就是到瞭拍賣的前一天，我們假想的競爭對手還是另外一傢企業。"該高層表示。可令人沒有想到的是，在競拍當天，北京福潤天成房地產開發有限公司半路殺出，橫刀奪愛。根據公開信息，該公司成立於2012年9月，註冊資金1000萬元。而就是這樣一傢公司，卻敢以總價46億元、溢價56.96%，樓面價29918元/平方米的成本在上海揚名。

根據出讓公告，上述地塊位於原上海第十鋼鐵廠及上海人民廣播電臺舊址，緊鄰軌交3、4、10號線虹橋路站，東至上海市人民檢察院第一分院，南至上海人民廣播電臺，西至凱旋路，北至安順路89弄小區；地塊出讓面積4.04萬平方米，起始總價29.31億元，起始樓板價為1.86萬元/平方米，規劃為文體、商辦用地。

"我們也很想知道這傢公司的背景，最後一次加價，他們直接加瞭近一個億，完全不計成本。按我們的測算，接近3萬的樓板價已經卡在喉嚨瞭。項目隻有做成超五星級的甲級寫字樓才行，但是，按目前周邊的配套環境，其實不足以支撐這樣的定位。"上述上海國企高層介紹。

另外，根據要求，這塊地的付款方式也比較嚴苛。地塊目前並未平整完畢，未來將根據拆遷進度"分批交付"給開發商。其中，71街坊1/2丘於簽訂出讓合同之日起40個工作日內交地；71街坊16/2丘A塊於2014年5月31日交地；71街坊16/2丘B塊於2015年12月31日交地。雖然交地"分批"，付款卻很嚴格，在合同簽訂之日起30個工作日，開發商福潤天成需要一次性付清46億土地款。

如此嚴格的付款條件，福潤天成哪裡來的資金底氣，又如何算得這筆賬？業內高度關註。雖然地塊拍下至今已逾數日，但神通廣大的各路媒體無一探得福潤天成的底細。

"我們推測，福潤天成背後可能是一傢基金公司。目前，非主業資金進入土地市場的跡象非常明顯。因為這些資金來路不透明，成本不一。一旦他們不計成本地拿地，將一定程度上打亂既有的房地產市場遊戲規則。"一位上海房地產業資深人士稱。

該人士的推測所言不虛。

根據上證報調查，北京福潤天成公司表面上是北京一傢小型房企的參股公司，該公司名為K2地產。北京房地產業內人士對記者表示，"K2地產在北京連中型公司也算不上，應該就是個小型房企。"據介紹，K2地產成立於2007年，由北京一傢名為華美公司的代理機構創建。在北京開發瞭海棠灣、清水灣等房地產項目，且目前這些項目已近清盤。目前未有新的土地儲備項目。

而就是這樣一傢小型房企，在上海砸下46億拿地。一位接近K2地產高層的北京房地產界人士向記者證實，K2地產隻是上海項目公司表面上的股東方，真正拿下46億地王的是一傢不願意透露身份的私募基金。除很少一部分土地出讓金由K2地產支付外，大量土地款和後續開發資金，由該基金負責支付。包括K2地產高層在內，對該基金的具體出資方及合作方式，均諱莫如深。資本借道基金逐鹿房地產

實際上，基金參與房地產開發的情況早已不是個案，隻是從透明度上看，有公開和私募兩種。

以恒生科技園為例。恒生科技園在中國產業園區領域被稱為科技園運營專傢，項目遍及常州、無錫、洛陽、天津、杭州等地，廣受業內贊譽。而科技園系列的運作平臺為杭州恒生鼎匯科技有限公司，上市公司恒生電子直接持有其10.58%的股權，並間接通過杭州恒生雲投資控股有限公司持有其19.36%股權，合計持有29.94%。但恒生鼎匯的第一大股東卻是大名鼎鼎的鼎暉基金。

"綜合資產管理平臺在新的時代迎來瞭一個好機會。" 在上證報日前主辦的"2013中國股權投資論壇"上，鼎暉投資創始人兼董事長吳尚志說。作為中國私募資金領域的教父級人物，吳尚志帶領的鼎暉投資操盤百億美元資產，除瞭在二級市場的投資和良好戰績外，鼎暉投資在房地產領域的深耕也引起業內關註。據吳尚志介紹，目前鼎暉投資百億美元資產中，地產投資占7%，且是鼎暉長期配置的資產。目前主要分佈在東部沿海及西部地區的二、三線城市，投資項目十餘個。

除鼎輝外，包括杭州矽谷天堂等私募基金巨頭，近期也紛紛投身房地產市場。一傢私募基金創始人向記者介紹，近期，該基金正在籌劃投資自己的產業園區，因為有產業基金的融資能力和多年積累的企業資源，這些私募基金開始以房地產思維思考新的賺錢方式，產業園區建設的同時，也開始涉及住宅、商業、辦公等商業項目的開發。

要說最公開透明的房地產開發類基金，要數復星集團、阿裡巴巴、易居中國等民企巨頭合作共創的星浩資本。因為有金地集團趙漢忠團隊的集體加入，星浩資本成為中國唯一一個有操盤能力且主導開發的房地產基金。5月中旬，星浩資本宣佈啟動星光耀地產基金第三期募集，計劃募資規模達45億-60億元人民幣，加上前兩期募資，星浩資本的總操盤資金近百億元。幾乎同時，星浩宣佈聯手綠地，以13.79億元的底價競得上海閘北區319街坊87丘地塊，折合樓面地價8600元/平方米，建設內容仍是星浩資本產業化打造的星光耀綜合體。

"星浩資本在募集資金上有獨特的優勢，因為復星集團和易居中國等作為基石投資人，令很多LP加倍信任這隻基金。再加上趙漢忠團隊在金地打下的操盤業績，即便最低認購額高達3000萬，星浩資本募集資金的順利程度也會高於其他基金。"一位接近星浩資本的人士稱。據瞭解，星浩資本"星光耀基金III期"基金期限為5+1(延長期)年，產品預計年化收益率18%至27%。

在房地產開發領域，有星浩資本、鼎輝投資這樣公開挑戰傳統房企的基金大鱷，也有上海新華路地塊這樣的神秘角色。

"一般來說，我們作為財務投資人，(除瞭星浩資本這樣的個案)其實沒有房地產開發經驗。因此，基金公司都會選擇一個合適的房地產企業運作項目。比如商業地產找萬達合作，住宅地產找萬科或恒大。因為基金同樣講回報，要確保一個項目成功開發並售出，一定需要找到好的專業操盤方合作。這一方面解決瞭傳統房企的融資問題，一方面也給社會資金一個共享房地產收益的平臺。"杭州某大型私募基金高層表示。

在他看來，像上海新華路地塊這樣找一傢開發實力與項目規模明顯不匹配的房地產公司(K2地產)來合作，確實比較蹊蹺。"如果這個基金隻是資金非常充裕，拿來炒一把地，再把項目公司股權賣掉。那隻能說是房地產調控的悲哀。"上述人士稱。

基金豪賭樓市不崩盤

對於基金公司參與房地產開發的不同途徑，業內人士解釋，一般大型陽光私募基金會選擇相對透明的策略：基金參與瞭哪些招拍掛項目、成本多少，與誰合作等，都會選擇適當機會做適當披露，以做大市場影響力。這對募集資金有利。

而相反，另外一部分資本則不願意走到前臺，反而通過層層設置掩飾初始投資人身份。這背後原因就比較復雜。"這不排除一些地方官員，或者不被政策允許直接參與房地產開發的企業主體通過私募基金方式，與房地產項目利益共沾。"業內人士稱。

在傳統房地產企業看來，如果私募基金拿地規范，充其量隻是增加瞭一個競爭對手，但如果部分私募基金因為資金來源特殊，因此可以不計成本地拿地，進而推高土地市場價格，將對房地產市場的健康發展平添阻力。若這些基金附加另外的政府資源，在房地產開發各環節擁有不同其他企業的優勢，對於成本收益的測算就又有不同。消息人士稱，在一些土地市場較熱的二三級城市，已經出現這種狀況，大型外地房企基本沒有單獨拿地的可能，隻能與地方企業或基金合作，因為他們擁有外來企業無法企及的政府資源。

"總之，非主業資金進入房地產開發市場，正在成為趨勢，並正在改變房地產開發格局。"上海老牌國企中華企業高層對上證報記者表示。

在各路資本湧入土地市場的同時，一個明顯需要重視的話題，便是社會資本為何如此看好宏觀調控下的房地產業。對此，業內人士並不諱言。"隻要LP們看好這個市場，基金投身進來無可厚非。畢竟，房地產業還有一個硬質押的保障，回報率不能說非常高，但肯定比其他投資穩定。總的來說，可以概括為回報明確，風險可控。"杭州矽谷天堂資產管理集團一位高層人士告訴記者。

以記者獲得的一份某房地產項目專項資產管理計劃為例。該基金擬向開發商提供2.8億元委托貸款，其中一部分用於拆遷補償，一部分用於建設工程款，一部分作為流動資金。項目為期12個月，年回報率10%至12%。

對於資金的安全性，基金設立瞭三雙保障。一是土地抵押，因為土地評估價為貸款總額的近2倍，抵押率低於50%，即便土地價格縮水近半，基金仍有可能保本退出。二是開發商將100%股權質押。三是銷售收入監管。因為該項目在今年9月份就可以入市預售，預售回籠資金由專戶管理，監管方可以在現金流方面掌控項目本息償還情況。上述三重保障，也就是基金看好房地產項目的"硬道理"。

對於目前上海、北京、廣州、杭州等地再次掀起的地王風暴，有基金高層坦言，他們也深感房地產過熱的風險所在。隻是在投資領域過於缺乏的中國市場，大量資金無處可去，隻能選擇投身土地市場。"盡管房地產有泡沫，但是我們不認為房地產有崩盤的可能。畢竟，地方政府比企業更擔心樓市崩盤。從目前中央和地方的財稅體制來看，中央撥付給地方的財政資金隻能是吃飯財政，地方政府更多的消費財政仍依靠土地。"一位私募基金大佬表示。

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開發商售樓電話400熱線有名堂遭遇呼入限制

為瞭電話咨詢一個樓盤的房源信息，張先生輾轉幾大房產網站查找該樓盤的售樓部電話，可在幾大網站卻隻能查到400開頭的電話。而且按各傢網站的提示，撥打數通400開頭的熱線後，張先生卻發現接通率不高，遭遇瞭呼入限制。但不久之後，他卻收到瞭幾傢網站組織的看房活動邀請。這是不是意味著，樓市 400熱線對本屬於開發商的售樓電話在進行二次銷售？是否成瞭購房者與開發商溝通線路上的"收費站"？

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樓市400熱線流程復雜

張先生最近很關註樓市，看好瞭南延線的幾個盤，卻遭遇瞭一個很具體的問題--開發商的售樓電話仿佛成瞭稀缺資源，在幾大主要房產網站上，都查不到開發商的直撥售樓電話，都被400開頭的呼叫熱線代替。但是，當他按照提示進行操作時，卻鬱悶地發現電話接通率頗低。"我至少撥打瞭10個電話，通過不同的400熱線入口，既選擇過人工轉接也采用過自動轉接，但至少有6個電話不能接通。相比之下，自動轉接比人工轉接的接通率還稍高一些。"這樣的情況讓爆料人張先生覺得不可思議，"按道理來說，人工轉接應該能提供更好的服務。不然的話，那還不如直接提供開發商的直線電話。"

從2010年底開始，各大房產網站開始用400呼叫系統替代開發商的直線電話對外公佈。並且在行業內掀起瞭一場關於來電溯源的"數據大戰"。某業內人士告訴記者，"最初的目的是想實現傳統的媒體功能向交易促進的方向升級，從網站運營的戰略角度出發是無可厚非的。"但是，實際情況卻和之前的良好預期有所出入。

據記者瞭解，目前成都幾傢主流房產網站如搜房、新浪、網易、愛房網等雖然都采用瞭400呼入系統，但是一般情況下話務人員基本保持在3-8人。而從事呼叫中心行業的相關人2胎銀行利率缺錢急用哪裡借錢士告訴記者，按照目前各大網站公佈的來電報告來看，這樣的人手配備將成為各樓盤400熱線的效果短板。或許，這也是售樓直線電話變呼叫中心之後，效果反而受影響的關鍵所在。

網站通常

收集數據二次使用

"購房者的知情權在一定程度上被屏蔽瞭。"對於這樣的操作模式，張先生有點意見。在他看來，樓盤的售樓電話應該算是公共資料。

對此，行業資深人士，長期關註電商模式的媒體人吳先生認為，關鍵問題在於400熱線平臺是否更好地實現瞭購房者和樓盤之間的聯系溝通。"如果溝通良好，並且能夠提供增值服務，那麼這樣的模式是能獲得共贏的。"

網站通常是通過免費發佈售樓資料吸引客流量，然後以數據流量為有價資源與商傢達成合作。但是，對於信息流的引導和挖掘，實現數據販賣的邊界在哪裡？這一直是無法實現明確的課題。商業網站從信息披露平臺轉型為信息中介，其中涉及到多方面的利益訴求。目前，網站400呼叫中心對於自身來說，更多是成為瞭一個數據收集的重要來源，為各類銷售活動提供潛在的依據。"一直以來，以最主流的搜索引擎為代表，互聯網資料的公開和屏蔽都是行業界定中的一個難題。"陳邵明長期從事互聯網商業模式研究，他認為："目前消費類網站通過400熱線平臺，或者其他獲取數據的手段實現信息的挖掘和整理，有一種'此路是我開，此樹是我栽'的味道。"

在提供400業務的運營者看來，因為行業競爭的存在，這一模式已經成為必然的選擇。"很多時候是客戶的要求倒逼網站進行這樣的業務升級。"某房地產網站的工作人員告訴記者，"客戶要求量化效果，如果別傢能做到而我們拒絕就會很被動。" (周顯彬江海燕)

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-04-04/08172060938.shtml

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Sep 08 Tue 2015 05:30
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沈陽棋盤山秀湖環湖路將改造並建設棧道景觀

沈陽棋盤山秀湖環湖路將改造並建設棧道景觀。昨日，市環保局公佈瞭該項目的環境評價影響意見。

據瞭解，該項目建設地點為沈陽棋盤山風景名勝區秀湖附近，施工期預計為10個月。工程主要將對原有路面修復約19公裡、山體段拓寬改造約6.7公裡、石砌路段鋪設約6.6公裡、南北岸之間架棧橋一座約0.3公裡、綠道景觀種植約30萬平方米、節電觀賞文化主題點建設4處。同時，還建設休息椅、公廁、導視牌、垃圾桶、照明景觀燈飾等附屬設施。

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中國矽谷商業藍海華潤五彩城三招打通星光大道

華潤置地商業管理部北京大區副總經理、五彩城總經理曾燦霞

嘉賓合影

??新浪樂居訊 如今，華潤五彩城開業已經三年，這個華潤置地在北京打造的第一個區域型購物中心，在業內已具有一定知名度。最近，在項目東側、通往北京北五環的毛紡路開通瞭，“它代表華潤五彩城第二條生命線“，華潤置地北京大區商業地產管理部部門副總經理、華潤五彩城總經理曾燦說，這條路的開通，對於華潤五彩城未來發展具有特殊意義。而總結華潤五彩城目前所獲得的成績，她認為三大要素造就瞭項目的升值，即：一是跟上城市發展的節奏；二是精準的市場定位；三是細膩的鍥而不舍的運營。

??曾燦霞是在贏商網第39期《每周下午茶》沙龍上作上述表示的。

??據瞭解，代表華潤五彩城第一條生命線的是項目北側的清河中街，是通往八達嶺高速的一條路，這條路可以將五環北部華潤五彩城周邊的區域客流導入。第二條就是毛紡路打通到五環。“這條路開通，橫跨五環，可以將五道口、學院路這一區域的客流引入到項目。”

??華潤五彩城地處上清板塊，面向上地、中關村的高知型終端消費人群，因而鎖定瞭“年輕的傢庭式消費”的定位，其自營冰場在全國冰場銷售排名前三。然而地處中國矽谷的它將如何拓展商業藍海，贏商網第39期《每周下午茶》除瞭邀請華潤五彩城的運營團隊代表外，還邀請瞭眾多業內專傢進行詳細解析。此次活動由中經聯盟秘書長陳雲峰擔任主持。

??其實，華潤五彩城在開業之初面臨著很大的困局。2011年6月項目一期6.5平方米試營業，品牌數量也不是特別多。周邊還是典型的城鄉結合部，高檔社區與低矮平房的消費差異，交通的不便都是當時面臨的問題。之後2013年1月項目二期開業，整個五彩城才最終完整的呈現。

??經歷瞭脫胎換骨的變化，華潤五彩城2013年實現銷售額超6億元，利潤率達到25%，先後引入瞭五彩冰酷運動中心、Snoopy樂園等特色品牌項目。

??在曾燦霞看來，整個項目開發的節奏和城市的規劃、建設的節奏是相吻合的。根據交通發展和人口導入的節奏安排五彩城的商業供應。首先項目一期先通過沃爾瑪這種人流聚集比較強的業態，來改變區域人口的消費習慣，同時橡樹灣一、二業主也入住，打下瞭兩萬多客流的基礎，一直到之後的日均達到四五萬，項目二期開業時橡樹灣三、四期也相繼入住。另外，隨著周邊的東、北兩條生命線即將打通，順暢的吸納瞭五道口、學院路的客流。

??另外就是比較精準的項目定位，基於區域周邊以年輕傢庭為主的人口結構，所以從開業一開始主打“爸爸媽媽和我的五彩城”。在品牌定位的時候也充分考慮到當地的時尚度和消費力。同時另外一個很重要的核心就是基於傢庭人口的傢庭主題樓層的設計，還包括主力店、冰場、SNOOPY主題樂園。

??曾燦霞表示，最後也最關鍵的就是運營。五彩城的運營團隊非常年輕，很有幹勁，想到什麼事情就紮實的去做。要成功的塑造一個區域型的商業中心，還需要運營團隊對客戶的深耕細作。

??作為五彩城的運營人員任東亮看來一是跟消費者之間的關系，二是跟商傢之間的關系。運營團隊還會給每一個租戶提供五彩城《經營告知書》，詳細分析瞭商戶各項數據、排名，以及項目整體樓層、業態、業種數據。

??北京理工大學房地產研究所所長周畢文教授也指出五彩城填補瞭該區域商業配套的這種空白，不是簡簡單單百貨業態、超市的填補，而是要抓住居住的主力人群和輻射的主力人群。而整個項目的運營體現瞭細微處的人性化管理。

??而作為華潤五彩城早先的重要合作夥伴RET睿意德的高級董事王玉珂也參與瞭此次《每周下午茶》沙龍活動，他表示，2008年，RET睿意德團隊介入該項目服務之時，該項目因為體量較大又位於偏遠區域，並不被業內看好。周圍被金五星和菜市場包圍的狀態，也讓人們對周邊人群的消費習慣和水平持質疑態度。直到2011年開業之時，五彩城一期開業之初，周邊區域清河地區還是典型的城鄉接合部，商業形態以小商品、小百貨為主。但睿意德依舊建議華潤五彩城不設百貨主力店，“經過幾次專題討論後，華潤五彩城運營團隊終於認同瞭”。

??如今，伴隨著傢庭型購物中心這一定位，集時尚購物、生活配套、餐飲、娛樂、文化、運動為一體的地標性商業旗艦價值的釋放，項目所在區域已經形成瞭京北全新的消費區域，區域價值得到瞭明顯提升。

??另外，在此次活動中，曾燦霞還介紹瞭華潤置地北京大區的商業項目情況。目前，華潤置地北京大區包括北京、天津、河北、河南兩個直轄市、兩個省份。已有商業項目的城市是北京、鄭州、石傢莊。三個城市產品線覆蓋比較全。包括以高端商業產品線定位的萬象城、區域商業中心定位的萬象匯/五彩城及鄰裡中心plus365三大商業產品線，另外還有北京三元橋的鳳凰匯，其中華潤五彩城屬於萬象匯系列。而位於石傢莊的萬象城及北京密雲的萬象匯也將相繼開出。

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市政府與遠大住工簽訂協議為兩型住宅產業化叫好

陳衛民

從2014年起至2016年，長沙市每年兩型住宅產業化新開工面積比例將分別不少於同期新開工總建築面積的10%、15%和20%，每年新開工面積分別不少於200萬、300萬、400萬平方米。9日，市人民政府與長沙遠大住2胎房貸專家貸款全省皆可處理宅工業有限公司簽署《長沙市兩型住宅產業化推廣實施的合作框架協議》。(6月11日《長沙晚報》)

從省政府對外發佈《關於推進住宅產業化的指導意見》到如今簽署《合作框架協議》，時間間隔不到一個月。這種"落地"的速度之快，似乎向人們預示著：兩型住宅產業化的春天來瞭！

建築行業的高耗能、高污染問題，一直飽受詬病，加上建築質量安全事故屢見報端，安全的、綠色的建築成為百姓共同的夢想，湖南推廣實施兩型住宅產業化，正在將這個夢想照進現實。兩型住宅產業化從"現場施工"到"現場組裝"的轉變，首先根除的就是傳統住宅的質量通病與安全事故。

社會越發展，向自然索取的就越多。然而有數據表明，兩型住宅產業化實施後，能使建築垃圾減少83%，材料損耗減少60%，建築節能達50%，節水達80%，節時達70%。這組數字，充分詮釋著"兩型"社會的概念：環境友好，資源節約。綠色，這是住宅產業化的鮮明標簽。

春華秋實。長沙市政府與遠大住工簽訂的這個協議，預示著兩型住宅迎來瞭產業化的春天，但這僅是第一步。如何讓消費者進一步認同兩型住宅產業化理念，如何盡快制訂相關行業標準，是下一步應著力解決的問題。當然，在當前樓市似乎出現拐點的聲音下，兩型住宅產業化也是建築行業難得的轉型升級的好機會。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-06-12/08124208229.shtml

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通州大戶型房源集中放量搭車區域利好

"馬上要推出140平方米大三居。"日前，記者從位於通州新城的珠江·東都國際售樓處瞭解到，該樓盤預計將在本月底下月初推出大戶型房源。

包括東都國際在內，通州樓市目前有多個項目準備新推大戶型房源。近期，包括新的軌道交通線規劃、環球影城建設等消息傳出，被房企和買房人視為通州新城建設利好，預計將為通州樓市平穩上升提供支撐。

區域利好多點落地

3月12日，位於通州運河核心區的綠地中央廣場舉行瞭亮相儀式。根據綠地方面披露，綠地中央廣場包括甲級寫字樓、商墅、休閑商業街等業態。目前，在通州運河核心區，包括珠江國際金融中心、華業新北京中心等新城標志性建築都已經在穩步推進。在業內人士看來，這已經反映出房企對通州新城發展的信心。

即將開盤的東都國際就位於運河核心區東北方向。東都國際營銷負責人叢箐對記者表示，相對於2010年通州新城規劃出臺時的樓市上漲，通州樓市現在沉淀下來。雖然區域各項利好不斷落地，但通州房價沒有再像之前那樣瘋狂，樓市更平穩健康。在東都國際附近，通州區新華醫院還已經確定由友誼醫院托管。

更受到買房人關註的，還有連接朝陽、通州的新軌道線東西環線規劃的公佈。東四環線從望京橋起，經四惠向東南方向最後進入通州，通州區域內有通馬路、雲景東路等站，終點站在環球影城。細心的買房人還註意到"環球影城"這一站名。根據目前通州透露的消息，這座位於梨園鎮、東六環西側的環球影城，即將進入土地出讓階段，預計今年四季度開工。

商品住宅走向預計"高大上"

根據記者瞭解，在通州新城，東都國際即將推出140平方米大三居；在八通線沿線，華業·東方玫瑰、金隅·花石匠等項目也有110平方米、140平方米、170平方米等不同類型的大戶型房源在售。

在通州區域開發商看來，相對於之前通州主打面積稍小的主流剛需房源，如去年11月東都國際84-140平方米戶型開盤熱銷信貸買車12.7億元，今後預計大戶型房源將增多。

中原地產北京公司副總經理任莉曾對記者表示，去年以來，北京加大自住房用地供應，純商品住宅地價上升，這將帶來商品住宅泛高端化，未來面向剛改群體、單價在3萬-5萬元/平方米之間的改善型住宅將會減少。這對於在售的大戶型改善型房源則是利好。

近兩年，朝陽區東五環板塊、通州臺湖區域等區域地價上升。有房企人士也預計，這也會帶動通州樓市走向"高大上"。

客群回流將推動成交上揚

今年2月，北京新建商品住宅成交2221套，環比下降67.97%，這讓市場開始擔心今年樓市走勢。業內分析，北京自住型商品房住宅供地走熱，讓許多首次置業甚至一部分剛改群體產生觀望。有通州區域開發商也承認區域樓市受到暫時性影響。

不過業內人士分析，自住商品房供求遠遠失衡，未來購房群體仍將回流到商品住宅市場。以2月開始申購的北京金隅旗下兩自住商品房為例，5000多套房已吸引超過40萬的申購量。即使以北京今年預計推出的7萬套自住商品房來算，也遠遠不能滿足市場需求。

包括通州、大興等區域房企人士認為，作為北京傳統樓市熱點區域，新城樓市仍將是未來承接自住型買傢回流的出口。隨著放量增加，3月以後成交量將出現上揚。

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