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深圳加入降價陣營 一線城市不再是 避風港
21世紀經濟報道 自北京、上海和廣州出現樓盤降價後，深圳也有多個樓盤加入降價隊伍。
4月份杭州降價，房地產業界還有聲音說是個別現象；但自杭州之後，多個二三線城市傳出打折降價的消息，"分期首付"、"零首付"等方式被多個開發商無奈啟用。自4月中旬以來，被市場普遍看作與降價絕緣的一線城市，也難擋淪陷之勢，出現瞭集體性下滑。
多個接受21世紀經濟報道記者采訪的開發商和業內人士指出，此輪下滑是非政策因素導致的蕭條和下跌，是真正的市場因素即供需關系在起作用，這也將導致絕大部分城市的房地產市場難以快速回暖。
一線城市房價"失守"
此輪一線城市的房價"失守"是從北京先開始的，比如北京的萬科橙項目，雖然受到政府的限價壓力做出的決策，但還是對市場產生瞭影響。
根據鏈傢地產統計數據，北京4月純商品住宅成交4258套，比3月同期下降18.4%，比去年4月份下降18.1%。成交均價出現明顯下調。
進入5月，位於通州的東亞·印象臺湖將二期住宅入市價格從預期的2.6萬元/平方米調整為2.2萬元/平方米起；通州K2清水灣特價房直降3成銷售，其他位於昌平、大興、亦莊的新盤也出現調價。
廣州也是出現降價較早的一線城市。早在3、4月份，時代地產、保利地產等旗下項目就推出優惠促銷，幅度大約在5%-10%之間。
在上海，目前已有約10個樓盤相繼拿出特價房來銷售。
前幾輪房地產市場調控最先反應的深圳此次似乎押後，直至5月份，深圳才開始出現明顯的樓盤降價，21世紀經濟報道記者調查顯示，4月底至今深圳保利生態域、昊海君悅、遠洋新幹線、寶能悅瀾山、鵬達摩爾城等項目出現降價，降價幅度從11%-29%不等。
降價負效應也隨之出現。位於深圳西鄉的富通V都會每平方米由2.2萬元降到2萬元左右，引發業主維權。
美聯物業研究總監徐楓指出，深圳二手房已先於新房明顯調價。"從2013年7月到現在，部分信心不二胎借貸銀行貸款全省皆可處理足的業主報價開始松動，進而使得成交價格有所下調。"
此外，深圳目前也在籌備不動產登記政策。徐楓表示，在這種情況下，名下物業比較多的敏感階層會將多餘的房源過戶給親友，或者拿出來賣掉，轉而投資貴金屬，或者移民。
美聯物業發佈的數據顯示，今年五一假期，深圳一手住宅僅成交49套，同比大跌63.16%，成交均價22770元/平方米，同比下跌12.61%。二手房市場成交758套，環比下跌24.8%。
據21世紀不動產監測的數據，今年五一北京的成交數據創下6年來新低。二手房掛牌價已全面下降，成交仍處於僵滯狀態，觀望是整個市場的共同情緒。
避險功能失靈，地王承壓
過去兩三年，國內主流房企紛紛回歸一線城市，2013年更在一線及重點二線城市拿下20餘個地王，他們認為，一線城市房價堅挺，利潤豐厚，拿地之後開發不會有太大問題。
"任何市場都存在下跌的可能。"徐楓說，一線城市相對來說需求面比較堅挺，但不代表沒有起伏，"現在的下跌也不是第一次發生，在2008年、2011年，一線城市的房價都出現過下跌現象。"
這首先源於一線城市房價過去幾年的畸形飆漲，已完全透支。易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱指出，自2009年至今的過去5年中，除2011年幾個月的短暫調整外，北京房價一路攀升。
克而瑞數據顯示，北京商品住宅房價2009年1月到2014年3月漲幅高達169.26%，其間2011年2月到2012年2月曾經出現過一輪調整，但之後房價迅速收復失地並攀至新高，給北京購房者打上強心劑，認為北京樓市就是一個不敗的神話。
丁祖昱表示，這種不敗的神話必須建立在整體房價堅挺的基礎上，一旦出現個別縫隙，將對市場信心產生致命的影響。在他看來，北京亦莊等遠郊剛需盤和中心城區高價二手房的調價，已經打破整體市場鐵板一塊的格局，短期內有可能出現這兩個市場的"多米諾"效應。
徐楓也指出，一線城市的房價經過這幾年的上漲，其絕對值已經遠遠偏離瞭工薪階層的收入水平。2010年以來，國傢已對商品住宅投資采取瞭抑制措施，買房投資的利潤率被大大攤薄瞭。
而信貸因素的影響是致命的。中原地產首席分析師張大偉指出，目前信貸比較緊，一線城市的需求很難入市；社會融資成本上升疊加經濟下行，市場對於房地產領域擔憂升溫，房地產企業的融資渠道明顯收窄，來自購房者的首付和按揭貸款也大大減少。
丁祖昱等人士指出，由於過去兩年一線城市地價被推高，拿地後開發商隻能做豪宅，而在一線城市，總價千萬級以上的豪宅需求相對穩定台中民間二胎房貸年息任何問題免費諮詢，這意味著隨著供應量的加大，豪宅項目去化將成為難題。
如果不做豪宅，高昂的土地成本也會吞噬掉開發商更多的利潤，甚至會虧損。中原地產統計顯示，截至4月，一線城市平均居住類地價已突破1.1萬元/平方米，與2013年同期的6760元相比上漲瞭64.1%，中原認為這種高昂的地價已經在醞釀風險。
萬科總裁鬱亮指出，過去幾年萬科拿地仍然秉持均衡的策略，沒有在一線過多拿地，去年北京多個地王萬科一個都沒拿。這也是萬科始終把防范風險放在首位的表現之一。
供需改變："淺V"形調整？
一線城市面臨的下滑背後，是樓市的供需格局已經逆轉。
4月26日，嘉實地產基金證實正在退出內地房地產市場。而其操盤手任榮以不研究政策隻關註供求關系，以及註重風險著稱，其退出中國地產市場，證明此次樓市下滑"是市場本身出現調整，而非完全由調控政策導致"。
4月30日網傳萬科執行副總裁毛大慶的內部講話也指出，今年以來的樓市蕭條是非政策性的，可能持續較長時間。
從供求關系來看，丁祖昱認為，之前北京房價一路上升主要是供不應求，諸多政策限制瞭商品住宅的供應量和土地出讓量，人為造成瞭供不應求。而今年3月份之後新增供應快速增長，3月新增房源8544套，4月新增9221套，而4月成交僅3992套，供求比達2.31：1，供不應求神話也一夜破滅。
自住商品房則是壓垮北京房價的最後一根稻草。今年1月以來已上市的自住商品房達2萬套，按之前的計劃今年下半年還將有3萬套左右。這個對剛需購房者的影響是根本性的，致使其對商品房市場陷入長久的觀望。
徐楓認為，目前的降價隻是一個盤整的階段，不會出現持續性下跌。"這是一個'淺V'形的降價，不會是'斷崖式'、'跳水式'的變化。"促使房價深度下跌的機制包括整個宏觀經濟市場轉負、存量嚴重過剩，目前均未出現。以深圳為例，目前一手房存量6萬多套，在過往歷史中處於中間位置，供應和需求還處於相對平衡的狀態。
從過去10年的發展來看，中國內地房價已經上漲數倍。但張大偉指出，如果從時間節點來看，它都是以兩三年為一個小周期在變化，上漲一兩年後會有一個小幅下調，如2003年、2005年、2008年、2011年的小幅下跌。他預測，此輪調整，一線城市房價的調整幅度相對會低一些，經過一定時間的調整之後，會逐漸恢復平穩或上漲。
21世紀不動產市場總監桑豫峰指出，如果沒有外力的幹預，2014年房地產市場陷入一場中等程度的調整，是大概率事件。但是，也不必將這種源於市場因素的調整誇張為崩潰，它最多是類似於2011年那種程度的調整。(編輯徐煒旋)
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-09/07562723119.shtml
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