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神秘私募 攪局土地市場 樓市調控面臨新考驗
【廣廈會客廳第80期：星沙商圈新機會】
部分資本參與房地產開發時不願意走到前臺，反而通過層層設置掩飾初始投資人身份，背後原因比較復雜。"不排除一些不被政策允許直接參與房地產開發的企業主體通過私募基金方式，與房地產項目利益共沾。"業內人士稱。
在傳統房地產企業看來，如果私募基金拿地規范，充其量隻是增加瞭一個競爭對手，但如果部分私募基金因為資金來源特殊，因此可以不計成本地拿地，進而推高土地市場價格，將對房地產市場的健康發展平添阻力。
對於目前上海、北京、廣州、杭州等地再次掀起的地王風暴，有基金高層坦言，他們也深感房地產過熱的風險所在。隻是在投資領域過於缺乏的中國市場，大量資金無處可去，隻能選擇投身土地市場。盡管房地產有泡沫，但是他們並不認為房地產有崩盤的可能。
玩傢年年有，今朝大不同。隨著5月29日上海土地招拍掛市場的一聲錘響，上海年度總價新高再次被刷新。與以往不同的是，這個總價接近46億的新華路地塊，其真實買傢至今被神秘雪藏。而據上證報調查，該地塊實際出資人為一傢私募基金。
"最後一次加價，他們直接加瞭近一個億，完全不計成本。"一位上海國企高層對上證報記者表示，如果私募基金拿地規范，充其量隻是增加瞭一個競爭對手，但如果部分私募基金因為資金來源特殊，不計成本地拿地，進而推高土地市場價格，則將對房地產市場的健康發展平添阻力。
記者調查發現，目前土地市場一個漸成趨勢的跡象顯示：來路並不透明的私募基金，以非主業身份紛紛登上土地市場舞臺。他們融資規模驚人，拿地作風剽悍，與傳統房地產開發企業爭享土地盛宴。這一方面意味著房地產市場參與主體的結構性變化：大資管時代，社會各種資金正通過產業基金的方式成為房地產開發新力量。另一方面，投資者也可以透過這種現象看到房地產業的趨勢和未來。
"私募基金背後的出資人來自各行業精英人群，甚至包括一些政府背景的資金，在房地產政策保持高壓態勢的情況下，他們仍然大手筆參與房地產市場，房地產調控將遇到新難題。"一位房地產業內人士對記者感慨道。
上海"新地王"真身
仍未完全揭開面紗
一個企業在寸土寸金的上海拿下瞭大項目，而絕大部分房地產圈內人士卻對真實買傢一無所知，這實在是反常情況。
5月29日上午，在上海土地儲備中心，上海長寧區新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊進入現場競價階段。五傢競爭企業四傢身份顯赫，其中包括九龍倉、和記黃埔這樣的港資巨頭，也有地方國資古北集團(中華企業旗下)以及新長寧集團。
據其中一傢上海地方國資企業高層介紹，因為對該地塊志在必得，公司與地方政府積極溝通，並做瞭大量的準備工作。"就是到瞭拍賣的前一天，我們假想的競爭對手還是另外一傢企業。"該高層表示。可令人沒有想到的是，在競拍當天，北京福潤天成房地產開發有限公司半路殺出，橫刀奪愛。根據公開信息，該公司成立於2012年9月，註冊資金1000萬元。而就是這樣一傢公司，卻敢以總價46億元、溢價56.96%，樓面價29918元/平方米的成本在上海揚名。
根據出讓公告，上述地塊位於原上海第十鋼鐵廠及上海人民廣播電臺舊址，緊鄰軌交3、4、10號線虹橋路站，東至上海市人民檢察院第一分院，南至上海人民廣播電臺，西至凱旋路，北至安順路89弄小區；地塊出讓面積4.04萬平方米，起始總價29.31億元，起始樓板價為1.86萬元/平方米，規劃為文體、商辦用地。
"我們也很想知道這傢公司的背景，最後一次加價，他們直接加瞭近一個億，完全不計成本。按我們的測算，接近3萬的樓板價已經卡在喉嚨瞭。項目隻有做成超五星級的甲級寫字樓才行，但是，按目前周邊的配套環境，其實不足以支撐這樣的定位。"上述上海國企高層介紹。
另外，根據要求，這塊地的付款方式也比較嚴苛。地塊目前並未平整完畢，未來將根據拆遷進度"分批交付"給開發商。其中，71街坊1/2丘於簽訂出讓合同之日起40個工作日內交地；71街坊16/2丘A塊於2014年5月31日交地；71街坊16/2丘B塊於2015年12月31日交地。雖然交地"分批"，付款卻很嚴格，在合同簽訂之日起30個工作日，開發商福潤天成需要一次性付清46億土地款。
如此嚴格的付款條件，福潤天成哪裡來的資金底氣，又如何算得這筆賬？業內高度關註。雖然地塊拍下至今已逾數日，但神通廣大的各路媒體無一探得福潤天成的底細。
"我們推測，福潤天成背後可能是一傢基金公司。目前，非主業資金進入土地市場的跡象非常明顯。因為這些資金來路不透明，成本不一。一旦他們不計成本地拿地，將一定程度上打亂既有的房地產市場遊戲規則。"一位上海房地產業資深人士稱。
該人士的推測所言不虛。
根據上證報調查，北京福潤天成公司表面上是北京一傢小型房企的參股公司，該公司名為K2地產。北京房地產業內人士對記者表示，"K2地產在北京連中型公司也算不上，應該就是個小型房企。"據介紹，K2地產成立於2007年，由北京一傢名為華美公司的代理機構創建。在北京開發瞭海棠灣、清水灣等房地產項目，且目前這些項目已近清盤。目前未有新的土地儲備項目。
而就是這樣一傢小型房企，在上海砸下46億拿地。一位接近K2地產高層的北京房地產界人士向記者證實，K2地產隻是上海項目公司表面上的股東方，真正拿下46億地王的是一傢不願意透露身份的私募基金。除很少一部分土地出讓金由K2地產支付外，大量土地款和後續開發資金，由該基金負責支付。包括K2地產高層在內，對該基金的具體出資方及合作方式，均諱莫如深。資本借道基金逐鹿房地產
實際上，基金參與房地產開發的情況早已不是個案，隻是從透明度上看，有公開和私募兩種。
以恒生科技園為例。恒生科技園在中國產業園區領域被稱為科技園運營專傢，項目遍及常州、無錫、洛陽、天津、杭州等地，廣受業內贊譽。而科技園系列的運作平臺為杭州恒生鼎匯科技有限公司，上市公司恒生電子直接持有其10.58%的股權，並間接通過杭州恒生雲投資控股有限公司持有其19.36%股權，合計持有29.94%。但恒生鼎匯的第一大股東卻是大名鼎鼎的鼎暉基金。
"綜合資產管理平臺在新的時代迎來瞭一個好機會。" 在上證報日前主辦的"2013中國股權投資論壇"上，鼎暉投資創始人兼董事長吳尚志說。作為中國私募資金領域的教父級人物，吳尚志帶領的鼎暉投資操盤百億美元資產，除瞭在二級市場的投資和良好戰績外，鼎暉投資在房地產領域的深耕也引起業內關註。據吳尚志介紹，目前鼎暉投資百億美元資產中，地產投資占7%，且是鼎暉長期配置的資產。目前主要分佈在東部沿海及西部地區的二、三線城市，投資項目十餘個。
除鼎輝外，包括杭州矽谷天堂等私募基金巨頭，近期也紛紛投身房地產市場。一傢私募基金創始人向記者介紹，近期，該基金正在籌劃投資自己的產業園區，因為有產業基金的融資能力和多年積累的企業資源，這些私募基金開始以房地產思維思考新的賺錢方式，產業園區建設的同時，也開始涉及住宅、商業、辦公等商業項目的開發。
要說最公開透明的房地產開發類基金，要數復星集團、阿裡巴巴、易居中國等民企巨頭合作共創的星浩資本。因為有金地集團趙漢忠團隊的集體加入，星浩資本成為中國唯一一個有操盤能力且主導開發的房地產基金。5月中旬，星浩資本宣佈啟動星光耀地產基金第三期募集，計劃募資規模達45億-60億元人民幣，加上前兩期募資，星浩資本的總操盤資金近百億元。幾乎同時，星浩宣佈聯手綠地，以13.79億元的底價競得上海閘北區319街坊87丘地塊，折合樓面地價8600元/平方米，建設內容仍是星浩資本產業化打造的星光耀綜合體。
"星浩資本在募集資金上有獨特的優勢，因為復星集團和易居中國等作為基石投資人，令很多LP加倍信任這隻基金。再加上趙漢忠團隊在金地打下的操盤業績，即便最低認購額高達3000萬，星浩資本募集資金的順利程度也會高於其他基金。"一位接近星浩資本的人士稱。據瞭解，星浩資本"星光耀基金III期"基金期限為5+1(延長期)年，產品預計年化收益率18%至27%。
在房地產開發領域，有星浩資本、鼎輝投資這樣公開挑戰傳統房企的基金大鱷，也有上海新華路地塊這樣的神秘角色。
"一般來說，我們作為財務投資人，(除瞭星浩資本這樣的個案)其實沒有房地產開發經驗。因此，基金公司都會選擇一個合適的房地產企業運作項目。比如商業地產找萬達合作，住宅地產找萬科或恒大。因為基金同樣講回報，要確保一個項目成功開發並售出，一定需要找到好的專業操盤方合作。這一方面解決瞭傳統房企的融資問題，一方面也給社會資金一個共享房地產收益的平臺。"杭州某大型私募基金高層表示。
在他看來，像上海新華路地塊這樣找一傢開發實力與項目規模明顯不匹配的房地產公司(K2地產)來合作，確實比較蹊蹺。"如果這個基金隻是資金非常充裕，拿來炒一把地，再把項目公司股權賣掉。那隻能說是房地產調控的悲哀。"上述人士稱。
基金豪賭樓市不崩盤
對於基金公司參與房地產開發的不同途徑，業內人士解釋，一般大型陽光私募基金會選擇相對透明的策略：基金參與瞭哪些招拍掛項目、成本多少，與誰合作等，都會選擇適當機會做適當披露，以做大市場影響力。這對募集資金有利。
而相反，另外一部分資本則不願意走到前臺，反而通過層層設置掩飾初始投資人身份。這背後原因就比較復雜。"這不排除一些地方官員，或者不被政策允許直接參與房地產開發的企業主體通過私募基金方式，與房地產項目利益共沾。"業內人士稱。
在傳統房地產企業看來，如果私募基金拿地規范，充其量隻是增加瞭一個競爭對手，但如果部分私募基金因為資金來源特殊，因此可以不計成本地拿地，進而推高土地市場價格，將對房地產市場的健康發展平添阻力。若這些基金附加另外的政府資源，在房地產開發各環節擁有不同其他企業的優勢，對於成本收益的測算就又有不同。消息人士稱，在一些土地市場較熱的二三級城市，已經出現這種狀況，大型外地房企基本沒有單獨拿地的可能，隻能與地方企業或基金合作，因為他們擁有外來企業無法企及的政府資源。
"總之，非主業資金進入房地產開發市場，正在成為趨勢，並正在改變房地產開發格局。"上海老牌國企中華企業高層對上證報記者表示。
在各路資本湧入土地市場的同時，一個明顯需要重視的話題，便是社會資本為何如此看好宏觀調控下的房地產業。對此，業內人士並不諱言。"隻要LP們看好這個市場，基金投身進來無可厚非。畢竟，房地產業還有一個硬質押的保障，回報率不能說非常高，但肯定比其他投資穩定。總的來說，可以概括為回報明確，風險可控。"杭州矽谷天堂資產管理集團一位高層人士告訴記者。
以記者獲得的一份某房地產項目專項資產管理計劃為例。該基金擬向開發商提供2.8億元委托貸款，其中一部分用於拆遷補償，一部分用於建設工程款，一部分作為流動資金。項目為期12個月，年回報率10%至12%。
對於資金的安全性，基金設立瞭三雙保障。一是土地抵押，因為土地評估價為貸款總額的近2倍，抵押率低於50%，即便土地價格縮水近半，基金仍有可能保本退出。二是開發商將100%股權質押。三是銷售收入監管。因為該項目在今年9月份就可以入市預售，預售回籠資金由專戶管理，監管方可以在現金流方面掌控項目本息償還情況。上述三重保障，也就是基金看好房地產項目的"硬道理"。
對於目前上海、北京、廣州、杭州等地再次掀起的地王風暴，有基金高層坦言，他們也深感房地產過熱的風險所在。隻是在投資領域過於缺乏的中國市場，大量資金無處可去，隻能選擇投身土地市場。"盡管房地產有泡沫，但是我們不認為房地產有崩盤的可能。畢竟，地方政府比企業更擔心樓市崩盤。從目前中央和地方的財稅體制來看，中央撥付給地方的財政資金隻能是吃飯財政，地方政府更多的消費財政仍依靠土地。"一位私募基金大佬表示。
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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-06-05/09253236014.shtml
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