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437輪競價，17.72億元成交，折合樓面地價為7346元/平方米，溢價率高達96%......禪城南浦地塊近日網上競拍時的火熱，映射出外界對季華路中央商務帶的前景預期。
而從宏觀層面來看，調研報告提到，近年三水外來勞動力占勞動力總數的比例呈逐年下降趨勢，甚至出現瞭總量絕對減少。
調研報告提到，多傢企業反映人才流失情況令人擔憂，健力寶、大鴻制釉、花園酒店等企業 都反映，其幾乎成瞭無償培訓技術人員的"黃埔軍校"。入職應屆畢業生在經過兩三年學習培訓，具備一定技術能力而可為企業帶來可觀貢獻之時，卻選擇離開到其 它城市相同崗位發展的情況並不鮮見。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-07/09303411599.shtml
另一組數據同樣佐證瞭這一現實。截至2012年底，三水非金屬礦物制品、有 色金屬冶煉及壓延加工等"兩高一資"行業的規模以上企業共244傢，占全區規模以上工業企業戶數近30%，消耗全區工業用電量的61.88%，占規模以上 企業企業用地比例達50.2%，而占工業稅收比例則不足35%。
事 實上，三水當前的產業結構也凸顯瞭這種土地低成本帶來的尷尬。在三水工業園、西南水都食品飲料基地等新產業園區，由於固有的產業基礎較為薄弱，為緩解前期 招商引資中的"資本饑渴"，都或多或少存在廉價供地的情況。在這種情形下，企業與項目質量也難以保證，"兩高一資"企業紛紛進入，"圈而不建"的現象也不 同程度存在。而這種高投入低產出的弊端也開始顯現。
產業價值之殤
近兩年，引入"總部經濟"要素在各種官方的材料中被頻頻提及，成為三水招商引資的一大重點。這樣的訴求正是基於三水產業處於價值鏈相對低端的現實。
人才流失之困
產業稅收貢獻度低一方面折射出三水傳統產業產出效益偏低的現實，另一方面則凸顯出三水在產業價值鏈中所處位置的尷尬。
針對區內32傢規模較大企業的抽樣統計數據顯示，企業在區內開立賬戶的資金運 用量占其總資金運用量超過70%的隻有19傢，占59.4%。而21.8%的企業因資金運營部門在區外而導致在區內銀行貸款比例較低。此外，在全區納稅前 10位的企業中隻有5傢企業總部設在三水。同時，由於上下遊企業多在區外，企業在當地銀行融資後，資金迅速以貸款等形式向區外企業支付，未能在區內流轉、 沉淀。
在地價長期在低位徘徊的情況下，三水部分樓盤的銷售均價也同樣處於低位。以"北江新區" 的時代城、北江明珠等在售樓盤為例，其銷售均價大多處於5500-6500元/平方米的區間，這樣的售價與西南街道目前主城區的一些在售樓盤相比存在著每 平方2000元左右的價差。
如果要對城市的價值進行量化，毋庸置疑的是，這種評估需要將多種因素納入評估框架，並賦予各個因素一定的權重，加權計算得出。但目前城市價值由哪些因素構成並沒有一個統一的認定標準。產業、人才、資本、科技的競爭力無疑都是非常重要的評價因素。
在西南街道相關負責人看來，當前"北江新區"仍處於完善基礎配套的"蓄力"階段，伴隨教育、醫療、休閑 配套的完善，無論是地價還是房價均有可觀的上升空間。而在遠景規劃中，"北江新區"規劃設計居住人口為15萬，將被打造成為集居住、商貿、文化休閑等功能 於一體的綜合性城市片區。在今年三水一季度工作分析會上，區委書記蘇偉波也明確指出，"北江新區"與三水新城將是未來三水城市的新中心。
資本積聚迷思
根據新浪樂居的統計數據，今年1-5月，三水累計出讓住宅、商住用地達70.7萬平米，比去年同期的27.4萬平米大增158%。
地 價猶如一面鏡子，折射出的不隻是開發商對某個區域的價值評估與預期。它的直觀性和表征意義，恰可揭示出城市價值的某種缺失，同時又通過這一表征強化外界對 城市價值的認知，而這種認知可能反過來造成城市價值的進一步流失，阻礙人才、資本、科技等要素的匯集，從而形成一個惡性循環。
而在三水，遠景規劃中將成為三水未來城市中心重要構成的"北江新區"，在今年3月的一次賣地中卻遭遇尷尬：時代城二期附近的藥廠和貨櫃場地塊以8.9億元的底價拍出，分別折合樓面地價1159元/平方米和1190元/平方米。
去 年，三水西南水都食品飲料基地通過盤活舊廠房的"零土地招商"方式成功引入百威啤酒的銷售公司，當年納稅總額就突破億元。這對於水都飲料基地而言具有突破 性意義，一方面是由於水都基地的土地空間已所剩無幾，另一方面則是銷售公司這樣的總部要素機構正是水都基地所稀缺的。
事實上，水都 基地的現狀正是三水產業價值鏈位置的一個集中縮影。三水如今對總部經濟要素的渴求反映出三水經濟提升價值鏈位置的焦慮和迫切。廣東省社科院競爭力研究中心 主任丁力此前接受記者采訪時認為，三水當前發展中遇到兩個主要問題，第一是雖有較好的區位條件，但並未得到投資者充分認可；第二則是本身的技術積累不夠， 驅動增長的內生動力不足。
三水區政府今年一季度一次關於區內金融發展狀況的調研則從側面印證瞭這一現實。截至2012年末，三水區 GDP、工業總產值約占佛山全市十分之一，但金融總量隻占佛山全市的二十分之一左右。參與調研的人士認為，近幾年招商引資的許多企業在三水設立的隻是生產 基地，並未把資金運營部門遷至三水，產業鏈兩端在外。
土地價格則為觀察城市價值提供瞭一個更為直觀的視角。在觀察人士看來，撇開復雜精確的計算，土地價格為評估城市價值提供瞭最直接的依據，而正因為其價格長期處於低位，無形中強化瞭外界對其低價值的心理預期。
"產業貢獻度低，導致區財政對企業培育、研發投入、人才引進、基礎設施建設等方面扶持捉襟見肘，進而形成惡性循環。"三水區經科局一位人士認為。
"這是很自然的事，如果地價偏低或者土地流拍，很多人都會產生某地不被看好的聯想，在做投資決策時會趨於謹慎，從這個意義上說，土地低成本反倒可能是一種傷害。"接受記者采訪的一位三水區政府人士認為。
來自三水區經科局的數據顯示，2012年三水區產業稅收貢獻率(稅收與GDP之 比)僅為8.03%，僅相當於全市平均水平的64%。在扣除超過30萬元/畝的飲料產業後，2012年全區工業企業稅收平均水平僅3萬元/畝，相當部分產 業平均水平在1萬-3萬元/之間，與先發區域差距明顯。
"這種未來規劃和現實價格之間的背離，也顯示瞭開發商與購房者的謹慎，開發商擔心定價過高超出實際購買力，而低位徘徊的價格也可能影響購房者的心理預期，導致投資意願與信心走低，這又會影響三水對於人才的吸聚和挽留。"前述三水區政府人士認為。
在他看來，這對於高層次人才引進會有更顯著的影響。"如果自身的價格長期處於低位，可能會被解讀為底氣不足，那麼又如何說服他們買房定居、留在三水？"
三 水區人力資源和社會保障局近期對區內100傢企業人力資源狀況的調研結果也顯示瞭三水高層次人才引進與挽留之艱難：目前三水全區各類人才已達8.2萬人， 其中專業技術人才3萬人，高級技能人才2.3萬人，全區人才有75%集中在企業。全區首次高層次人才認定工作正在籌劃之中，初步統計符合高層次人才認定標 準的全區僅有45人，其中隻有10人在企業。
地價映照的城市價值魔方
■分析
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低地價背後的財稅增收壓力
今年上半年的三水土地市場頗不平靜，與去年相比可謂"冰火兩重天"。
同樣有著"未來中心"的前景預期，超高溢價與底價成交，折射出一喜一憂的兩種城市表情，6000多元的樓面地價之差猶如一道巨大的鴻溝，提示著人們這懸殊的地價之間有許多尚待彌合。
與 此相對，去年三水的土地市場卻略顯慘淡。三水區國土城建和水務局網站公開數據顯示：去年年初至10月末，三水國有建設用地招拍掛出讓僅成交15宗。其中2 月28日至5月18日的將近三個月中，無一宗國有建設用地公開掛牌出讓。區委書記蘇偉波在去年三季度工作分析會上強調，土地收入作為財政的重要支柱或已成 為歷史，政府財政收入結構或將發生重大改變：在土地出讓收益減少的情況下，稅收將成為財政收入的最主要來源。而要保障稅收，則必須涵養稅源，堅持工業立 區、做大做強制造業成為必然選擇。
雖然就長期趨勢而言，"土地財政"不可過多倚重，但告別對"土地財政"的依賴仍然是一個漸進的過 程，對於三水來說更是如此。來自三水區財政局的統計資料顯示，今年一季度，三水完成地方公共財政預算收入約6.2億元，而同期政府性基金預算收入約為 4.3億元，其中的國有土地使用權出讓收入就超過4億元。這一組數據也凸顯瞭當下的三水財政對於土地交易的依賴。
"在這種情形下，如果三水土地價格長期被低估，那麼賣地收入會受到最直接的沖擊，要提升土地出讓收入需要更多依賴增加賣地數量的方式，如果土地市場整體低迷，那麼地方稅增收的壓力會陡然增加。"受訪的一位本土政經觀察者認為。
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本文導航
- 地價映照的城市價值魔方
- 城市價值鎮街面面觀
土地價值提升有望帶動城市和區域增值，圖為三水左岸公園。 資料圖片
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