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全國百餘重點城市近半啟動不動產統一登記

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-10-07/08352933866.shtml

  據央視 國土資源部統計,在全國106個重點城市中,已經有約50%的城市啟動瞭不動產統一登記相關工作,河北、山東等11個省份已經基本完成不動產登記省級職責整合。

  央行繼續實施穩健貨幣政策 靈活運用多種貨幣政策工具

建融台南將軍建融  據京華時報 前日,央行發佈消息稱,央行貨幣政策委員會三季度例會強調,繼續實施穩健的貨幣政策,靈活運用多種貨幣政策工具,保持適度流動性,實現貨幣信貸 最低信貸及社會融資規模合理增長。

內容來自sina新聞
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內容來自sina新聞

??在今年“兩會”上,李克強總理的政府工作報告再次強調要加快推進農業現代化,加快轉變農業發展方式。今年的中央一號文件提出要繼續“做好承包土地的經營權和農民住房財產權抵押擔保貸款的試點工作”。無疑,土地金融創新是農村金融改革的重要突破口,目前應該站在新的戰略高度,進一步明確其戰略目標和基本原則。



??第二,土地金融創新要依托農村土地制度改革,促進城鄉統籌發展。從成都、重慶等地的經驗來看,“建設用地指標權”及農村住房抵押貸款成為新農村建設及新型城鎮化的重要融資渠道。這得益於成渝統籌城鄉綜合改革試驗區的土地制度改革探索,特別是重慶的“地票”制度創新,通過指標權將城鄉建設用地、宅基地復墾、耕地等關聯起來,並實現跨區域資源配置,很好地促進瞭土地金融創新。

??戰略目標應該有三點。第一,應以土地金融創新為支點,激活農村要素資源的金融權能。沒有金融權能的實現,就談不上激活農村要素資源,也無法充分實現財產性收入。各地的創新試點從經營權逐步深化到“三權”、“五權”等“多權”抵押,表明土地金融創新不能“就土地論土地”,成為一種隔離的創新“孤島”,而應依托農業產業化,探索組合模式,打好“組合拳”,以充分實現農民各類資產和農村物權的金融權能。



??二是堅持綠色金融導向。當前,農村已經成為我國環境污染問題的重中之重。污染問題不解決,農村不可能“美”,農業不可能“強”。土地污染是農村污染的基本問題,也是食品安全的源頭問題,綠色金融在“三農”領域的推廣應用迫在眉睫,因此,土地金融創新的深化發展應堅持綠色金融導向,推動實現“強、富、美”戰略。

以土地金融創新深化農業改革



??第三,要發揮金融的引導作用,實現農地制度改革與金融創新的良性互動。從形式邏輯上來看,土地確權、土地流轉、金融創新存在理論上的邏輯次序,確權在前、流轉在後,隨後才有金融創新。但從實踐層面來看,去年全國傢庭承包耕地流轉比例將近三分之一,已經“領先”於確權進度。金融創新促進土地確權和規范流轉的現實可能性,在各地的創新試點中已經顯現出來。因此,土地金融創新不僅要解決“三農”融資難題,更要服務於土地流轉,服務土地制度改革乃至農村全面深化改革。

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??不過,要讓土地金融發揮制度創新的引領作用,必須堅持兩個基本原則。一是堅持普惠金融導向。一號文件提出“強化農村普惠金融”,是十八屆三中全會“發展普惠金融”要求在農村金融領域的深化。眾所周知,傢庭經營農戶生產技術強、誠信程度高但抗風險能力相對薄弱,是受困於“融資難、融資貴”的主要群體,同時一號文件強調要“堅持農民傢庭經營主體地位”,是農業經營的主力軍,因此,土地金融創新應堅持普惠金融導向,成為強化農村普惠金融的重要抓手。

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-10/10275980886414009877085.shtml

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作者:歐陽覓劍

而且,其他一些數據仍然顯示北京樓市復蘇動力不強,例如,1月土地出讓金同比減少;1-2月房地產開發企業到位資金、住宅新開工面積都同比大幅減少。這些數據反映房地產企業資金趨緊、對後市信心不足。北京還有一個現象值得註意:開發商減少瞭住宅新開工面積,增加瞭寫字樓開工面積。這可能是因為他們不看好住宅市場,打算轉型做商業地產。但是,寫字樓的銷售面積卻同比下降瞭,看來轉型也殊為不易。

人們常說,目前全國樓市出現瞭分化,三四線城市的情況抗跌性不強,但一二線城市的房價抗跌性強。對於這種認識,我們首先需要將一線城市和二線城市區分開來,很多二線城市房價的抗跌性也不夠強,直轄市、計劃單列市、省會城市中已有11個的二手房價指數低於2010年。

來源:每日經濟新聞信貸整合銀行二胎年息

二手房價格大跌 房產投資不敗神話被打破

一線城市的房產似乎仍然是無風險的資產,北上廣深的2月二手住宅價格指數比2010年至少高15%,表現得非常堅挺。2011年到2013年間的經驗似乎證明,一線城市的房價短期內也會下跌,但很快就能漲回來。這樣的劇情似乎很快就又要上演瞭,有人指出,一線城市的樓市已經顯露瞭回暖的跡象。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-03-20/09185984492968097402033.shtml

但實際上,這些數據還不能足夠有力地證明一線城市樓市會回暖。深圳房價指數環比止跌回升,是從去年10月開始的,直接受益於9月底出臺的放松限貸政策。北京二手住宅價格指數也因這個政策在去年10-12月環比上漲,但2月又開始下跌,深圳房價指數很可能也是這樣的軌跡。北京1-2月住宅銷售面積同比增長,很大程度上是因為去年同期的銷量太低,今年1-2月銷售面積隻有97萬平方米,遠遠低於2013年1-2月的168萬平方米。

內容來自sina新聞

一線城市的樓市與三四線城市相比,有很多優勢,其中最重要的是資金來源更充足,融資成本更低,開發商還耗得起。2014年,全國社會融資規模比2013年減少,但北京的社會融資規模卻是增長。但長期這樣耗下去,對開發商終究是不利的,他們已經在考慮轉型瞭,降價以釋放壓力也會成為他們未來的選項。

一線城市與其他城市的樓市的確在分化,但分化到一定程度,二三線城市的低房價就會吸引更多的人離開北上廣深,使一線樓市的需求進一步減少。

分析國傢統計局發佈的“2015年2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”,我們發現,已經有40%即28個大中城市的二手住宅價格指數低於2010年。這進一步打破瞭房地產投資不敗的神話:房價不但短期內會波動,而且中期後也可能下跌。



回暖的跡象有很多。例如,2月深圳新建商品住宅價格指數和二手住宅價格指數都環比上漲。北京1-2月的住宅銷售面積止跌回升,同比增長7.7%;而且銷售面積大於竣工面積,庫存壓力在減小。車貸銀行利率比較2015二胎年息

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全國已有40個城市放松限購 限購政策或永久退出

限購松綁符合市場預期

??今年7月以來,全國多地陸續出臺具體措施,以往嚴格限制的購房政策在短時間內大面積放開。截至9月6日,全國已經有40個城市放松限購,後限購時代的樓市驚現變奏,市場對於新政的關註度迅速高漲。

他還提到,像北上廣深這樣的城市全面松綁限購的可能性並不大,“北京、廣州這樣的城市之所以還沒有松綁,就是因為他們是中心城市,資源更加集中,房地產也更受關註也更成熟,一旦放開限購,大量的需求湧入,市場是否有這樣的承受能力、配套是否能夠及時跟上,都是巨大的考驗”。

“受到全球經濟環境的影響,現在中國的GDP已經不再維持兩位數的高度增長,而是7.5%左右的增長目標。房地產作為GDP增長的主要的力量之一,大概在這個7.5%中占到16%左右的貢獻。”彭蔭喧說,房地產作為經濟增長的重要組成部分,不能單純以單位數字來判斷市場的走勢,上漲太快或者下降過快均非健康表現。

“其實,從限購政策出臺以來,結合‘國十條’等調控政策,房價上漲速度已經基本基本回歸合理。市場已經較往年有所降溫,開發商在投資房地產的時候也會更多地進行考慮,不像以前盲目地爭奪地塊,導致地價上漲。”彭蔭喧分析。

彭蔭喧解釋,政府出臺限購令最終目的並非要房地產商停止建房,而是希望將房價上升速度變慢,符合市場正常預期,將房地產市場發展方向回歸正常健康。

“限購令出臺就是為瞭控制房價的過度上漲。房價的過度上漲、過速上漲對金融機構的壓力很大,並不利於整個市場未來的持續健康發展。”彭蔭喧表示。

“很多人期望限購松綁即可馬上實現成交的反彈,但是事實是37個城市已經松開限購,並沒有帶動市場行情的劇烈反彈,我個人認為,國慶假期將會是限購松綁能否真正帶動市場的檢驗期。”

那麼,房地產企業應該如何應對限購取消之後的市場?彭蔭喧分析指出,房地產企業在完成地產開發之後應該註重後續的服務,提升管理和建築的質量,爭取更多的市場認可和份額,實現品牌擴大。

彭蔭喧以香港房地產市場為例進行瞭進一步闡釋。“比如1997年的香港經濟形勢並不樂觀,房地產市場也遭受瞭沖擊,不少房子甚至變成瞭負資產。同理,在內地,當時(2010年)政府認為市場出現過熱,是一個危險的信號,所以才采取限購”。

據研究數據顯示,8月份全國主要54個城市住宅合計簽約20.2萬套,環比上漲9.24%;8月份30個典型城市新建商品住宅成交面積環比增長4.9%,同比減少15.1%。

房價過熱造成經濟壓力

他認為,目前房地產市場正在進入一個相對趨慢的發展階段,“相對緩慢的市場節奏可以幫助開發商,尤其是部分中小型的發展商實現過渡”。

限購松綁,這劑強心針能否帶動持續寒冷的樓市復蘇?購房者心態回暖瞭嗎?開發商又該采取怎樣的應對策略?未來限購政策將會呈現何種態勢?戴德梁行華中區董事總經理彭蔭喧先生,個人信貸額度查詢他將就“後限購時代”進行深入解讀,探討未來樓市的發展。

國慶假期將是重要檢驗期

伴隨限購的陸續松綁,已經松綁的城市的樓市表現備受關註,但是就目前看來,樓市回暖跡象並不明顯,整體樓市仍處於“低溫”狀態,市場庫存積壓嚴重,與此同時大多數的房地產企業仍然面臨難以逆轉的資金壓力。

今年6月20日,呼和浩特公開發文取消限購,成為國內第一個明確取消限購的城市;7月10日起,濟南市商品房限購政策全面取消,居民購買新建商品住房和二手房不再需要開具限購證明,限購政策正式取消;7月29日,杭州取消140平方米以上戶型限購;7月30日,溫州全面取消限購;同樣是7月30日,寧波取消90平方米以上戶型限購……短短一個半月的時間裡,全國已有40個城市放松或取消限購,僅剩北上廣深等城市仍在執行限購政策。

根據國傢統計局發佈的《2010年全國房地產市場運行情況》報告,數據顯示2010年全國商品房銷售面積10.43億平方米,比上年增長10.1%;商品房銷售額5.25萬億元,比上年增長18.3%。

彭蔭喧認為,限購是否取消或者松綁並不是決定市場走勢的根本原因。“如果房價是合理區間,就會有相應的市場反應,但是市場供應量也影響瞭整體走勢,存量房如何快速消化達到供需平衡,房價回歸正常。”

限購退出後 房企應更註重後續服務二胎房貸 二胎房貸利息缺錢急用哪裡借錢

“政府調控其實還是短期的行為,是由市場的危險信號引發的,市場風險的不斷攀升,政府才需要出臺政策來進行調控,降低風險,這對監管層的管理和行業發展都是有好處。”彭蔭喧認為,在經歷瞭放松之後,限購政策將會永遠退出歷史舞臺,未來政府會考慮一些更為長期有效的政策進行調整,“比如房產稅”。

2003年之後,中國的房產投資開始不斷升溫,一直持續到2010年的“高熱”階段。2010年初,全國宏觀經濟形勢逐漸向好,房價上漲趨勢明顯,“發育亢進”成為當時房地產市場面臨的最主要問題。

“畢竟,現在市場選擇越來越多,購房人肯定更傾向於優質的品牌房企,選擇更多,挑戰更多。”彭蔭喧建議,房地產企業不能過度追求速度型的發展,應該更加平穩的進行發展,以好的產品來做市場。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-12-18/08425951144170004722696.shtml

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  相關報道稱,閥門公司地塊起拍價11.49億元,折合樓財面地價約為1.1萬元/平方米,中海等10多傢房企亦參與瞭報價。

內容來自sina新聞

  廣東明珠集團股份有限公司於3月6日發佈公告,宣佈廣東保利房地產開發有限公司以16.66億摘得其子公司廣州閥門有限公司的收儲地塊。據悉保利還加配建保障房9600平方米,扣除保障房面積後折後樓面價為17564元/平米,刷新瞭黃埔區域單價地王。

保利16億拿下穗明珠集團收儲用地 再創單價地王各家銀行二胎房貸年息

  市場消息指,按政府國土局原確定的企業歸60-64%分成比例,明珠至少可得收入10億元,如果扣除原閥門廠凈資產,再交15%或20%所得稅,估計凈利潤在7-8億元之間。僅僅此次閥門廠地塊轉讓,明珠就獲得遊學貸款每股超過2元的凈利潤。

  此前在2013年年報中,廣東明珠表示,2014年經營目標之一是全力跟蹤廣東明珠集團廣州閥門有限公司廠房"三舊改造"及盤活優質資產等項目工作,落實廣州市政府對廣東明珠集團廣州閥門有限公司收儲土地的補償資金回籠工作,預計2014年度經濟效益較2013年度將出現較大幅度增長。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-03-07/07392635813.shtml
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  11月28日,東壩區域又一塊規劃建築面積約9.2萬平米的地塊出讓,最終首城置業以21.45億元,現場競報自住房面積4.2萬平米競得該地。據現場開發商粗略測算,該地塊樓面價達5萬元/平米。

  區域內尚處於銷售期的首開常青藤,原計劃在年內推出的新一期房源,也因區域地塊的出讓而調整瞭推盤節奏;該項目上期均價為25000元/平米左右,新房源價格待定,但業內預計會有較大提升;而北京奧林匹克花園今年8月份入市報價為37000元/平米左右,而其年後同類產品報價則已升至40000-50000元/平米左右,且僅剩少量大戶型尾房的房源。

  北京的土地市場總是不乏驚喜,之前成就瞭臺湖、孫河;如今輪到東壩嶄露頭角。區域內地塊的連續出讓,不僅讓諸多房企看到瞭,尚處價值窪地的東壩區域在未來即將釋放的巨大潛力;而一輪又一輪的搶地爭奪戰也讓東壩區域的樓市一夜間提速。

  華潤0.82億收渾南地塊 沈陽惠天熱電將做綜合體

  據測算,刨除限價房和自住型商品房後,恒大地塊可售純商品住宅樓面價約4.8萬元/平米,與本月4日保利-首開聯合體所競得地塊3.7萬元/平米的樓面價相比,漲幅接近30%;而業內人士認為不出意外,28日東壩新地塊也必將以高價成交。頻現的高價地也拉升瞭區域樓市的預期。

  此外,根據最新消息,未來東壩將建3條地鐵線,包括3號線、12號線和平谷線。規劃6條對外聯系通道和7公頃的公共交通設施。

  

  董藩:勞動隻能溫飽買房可以致富 今天不買明天後悔

  東壩,無疑成為年末北京土地市場的亮點。

  恒大此舉在業內人士看來並不難理解,亞豪機構副總任啟鑫就指出,"恒大進京之後僅獲取瞭一宗自住型商品房地塊,而其為瞭能夠真正立足北京,必然要在商品住宅方面有所建樹。"而對於保利首開,則是為瞭平衡上宗地塊的高額地價以及形成規模開發而積極拼搶。

  據業內人士介紹,規劃中的東壩區域,未來將建成國際商貿中心,主要的功能定位是以國際貿易、國際會議會展為核心的城市綜合功能區。今年9月,東壩國際商貿中心區域控制性詳細規劃成果已經通過北京市規劃委審查,待市政府正式批復,市政基礎設施專項規劃編制已完成。而未來,東壩國際商貿中心區還將引入多項高水準配套,以建設高品質國際化社區。

  

  事實上,繼首開-保利聯合體和恒大之後,還有多傢企業對該區域的地塊表達出濃厚興趣。

  另一位知名房企人士指出,在目前已掛出的宅地中,隻有朝陽區東壩兩宗地塊位於五環內,年底本就是房企集中拿地的時間,而東壩這樣的地塊資源在北京越來越難得,房企紮堆拼搶屬於意料之中。

   奪地大戰火熱上演



  "這個區域無論從地段、配套,還是交通條件來看,都已經具備開發中高端樓盤的潛力。"一位參與東壩區域第二塊地競拍的房企人士表示,目前區域內現有的商品房也以低密度中端產品為主,多年的開發已經為整個區域奠定瞭一個較好的氛圍。



  前景

  東壩區域率先亮相的兩宗地塊,拍賣環節均吸引瞭數十傢房企到場參與,每次競拍逾40輪的激烈爭奪,讓地處東五環的東壩區域出盡風頭。在11月21日的競拍中,保利首開與恒大的爭奪最為激烈,最終恒大以51.35億元的總價,配建16900平米"限價商品住房"和11.2萬平米的自住型商品房斬獲地塊,並成功衛冕今年宅地市場的總價地王。

  原創:

  樂居策劃:圍城效應 房地產跨界走向全能時代

   追訪

  沈發佈樓市調控八條細則 業內預測房價或將暴漲

    優勢明顯亦有"硬傷"

  東五環平房橋以東,很容易找到一大片用圍擋圈好、已平整完的地塊。記者在現場看到,地塊以西,僅一路之隔便是已入住的首開常青藤和北京奧林匹克花園,還有東壩傢園、東壩福園等數個保障型住宅社區,而地塊北部,則是陸續拆遷中的低矮平房。盡管如此,該區域商品房每平米4萬元的價格,相比北京五環、甚至五環外區域動輒6萬-7萬元/平米的價格水平,東壩尚處於價格窪地。

  與之相對應的二手房源也在近期出現上漲苗頭。記者從鏈傢地產奧林匹克花園門店瞭解到,今年4月時位於奧林匹克花園二期的一套122平米二手房以434萬的價格成交,合單價在3.5萬元/平米左右。目前,該小區的二手房均價已經升至3.8萬元/平米,漲幅約為8.6%。而且近日來,前來向他們咨詢該區域二手房信息的客戶比上個月有著明顯增多,部分房源甚至還出現瞭客戶搶房的現象。

內容來自sina新聞

  此外,東壩區域的"硬傷"也被認為是造就區域多年窪地的重要因素。其中有業內人士指出,區域最突出的問題是保障房項目較多,建築多為高層,居住人口多,密度大,交通壓力不小。但在采訪中,多位業內人士對於該區域仍有信心。"像東壩地塊這種對普通商品房還有大量需求的區域,價格就不會因為自住型商品房的存在而受到太多影響。"某房企人士如是說。

  規劃利好催熟區域潛力

  成熟且高端的產業規劃和配套,是東壩區域吸引眾多企業趨之若鶩的另一大原因。

  年終買房正當時 今年買房明年住

  沈陽二套房首付提高至65% 外地人在沈買房門檻提高

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  "規劃的有力支持和土地市場的激烈競爭,雙重力量之下,東壩區域想不熱都難。"某業內人士表示。

  有業內人士評價說,東壩區域與臺湖、孫河區域的發跡如出一轍,在地塊接連入市後,地價也開始打著滾上翻。"但是東壩地區的地理位置顯然更具優勢,在可以看得見的時間內,規劃更具力度且更完整。"

  區域房價或將破5萬元大關

京地產群雄逐鹿東壩 新興豪宅區呼之欲出

    或將成為新興豪宅區

  "以恒大地塊為例,商品房折合樓面價也高達50000元/平米左右,預計未來住宅售價將在70000-80000元/平米以上。"一位房企人士指出,隨著高價地塊項目的逐漸入市,以及對在售項目的拉升作用,東壩區域或將成為北京樓市新興的豪宅區域。

  一位市場分析人士指出,東壩區域"體量較大、毗鄰五環及首都機場,容積率低",有著其他區域所不能及的發展潛力,在區位因素上可以同望京相提並論,"具有做一些高端項目的潛力"。而隨著北京城市化進程的不斷加深,北京市區的住宅用地將越來越緊俏,像朝北-青年路板塊、望京區域在近幾年都成為瞭城區東擴和CBD人群居住置業的主要目標,而隨著這些區域的土地供應的日趨緊俏,其輻射區域東壩的發展契機隨之到來。

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  土地爭奪戰已經暫告一段落,但業內評價認為,東壩區域的"熱"效應,還將持續。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-30/08282517786.shtml

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  規模以上工業增加值:增長9.6%

  農村居民人均可支配收入:7621元 增長12.5%

   城鎮居民收入增速回落

   行情

    分析人士指出,當前制約中國經濟健康發展的一些因素仍未消除,諸多風險與隱憂值得關註。

  國傢統計局公佈的數據顯示,三季度GDP同比增長7.8%,結束瞭此前的連續下滑態勢。宏觀經濟止跌企穩,對市場信心形成瞭一定提振。不過,由於市場對此預期較為充分,因此A股反彈力度有限。

  固定資產投資:309208億元 增長20.2%

  今年前三季度農村居民人均現金收入7627元,實際增長9.6%,高於城鎮居民收入。

   專傢把脈

  中國(海南)改革發展研究院院長遲福林:中國經濟發展已進入提質增效"第二季",但對於經濟未來走勢仍不能盲目樂觀,經濟領域三大"失衡",是橫亙於轉型之路上的障礙。

  CPI:上漲2.5%

  盛來運:9月份我們發佈瞭居民消費價格指數,也就是C P I同比增長3.1%,大傢議論比較多。9月份物價上漲有特殊的季節性因素,也有節日消費拉動的因素,同時還有一些氣候變化,特別是與部分地區澇災、旱災影響一些產品的生產供應也有關系。

信用卡繳貸款

  新增人民幣貸款:7.28萬億

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-10-19/08492458036.shtml

   三季度增速為何會回升

  進出口總額:30604億美元 增長7.7%

  "中國經濟正在進入到新一輪的物價上漲周期,目前3.1%的同比增速已經和一年期存款利率不相上下,如果物價繼續高企,居民實際存款將進入負利率周期,未來需警惕社會通脹預期的抬頭。"交通銀行金融分析師鄂永健表示。



  三季度GDP同比增速止跌回升,符合預期的數據對A股市場提振有限。昨日滬深股指溫和收升,上證綜指盤中2200點整數位得而復失。與此同時,兩市成交大幅萎縮至2000億元以下。

   從後幾個月來講,受季節性的影響,食品價格的上漲仍然會對總體CPI的上漲產生一定的壓力。目前的經濟增長趨於穩定,總供給和總需求的矛盾的關系相對比 較穩定。1-9月份CPI的平均增長2.5%,全年調控的預期目標是3.5%,即使後幾個月CPI的同比增速稍有偏高,完成目標應該是沒什麼問題。

    GDP止跌提振有限滬深股指溫和收升

  多位學者認為,今年全年G D P增長7.5%的目標可以實現。盛來運還表示,完成全年物價增3.5%的調控目標沒有問題。

  記者:9月份C PI同比增長3.1%,也是繼7個月以來重回3%以上,有評論說,全年的通脹能保持平穩有點過於樂觀,是不是現在已經又存在一定的通脹壓力,全年控制通脹的目標能不能達到?

  對前三季度經濟運行狀況,盛來運用12個字予以概括:"總體平穩、穩中有升、穩中向好"。

  城鎮居民人均可支配收入:20169元 增長9.5%

  當日上證綜指以2188.71點小幅高開,最初一個小時窄幅震蕩,此後緩步震蕩走升。摸高2203.29點後,滬指再現回落,尾盤收報2193.78點,漲5.24點,漲幅為0 .24%。深證成指收盤報8584.87點,漲63.67點,漲幅為0 .75%。

   C P I重回3時代 新一輪通脹是否到來?

  M2餘額:187.74萬億元,增長14.2%

建地分類任何問題免費諮詢三季度GDP增速反彈至7.8%

   答記者問

   房價出現大幅上漲 是否要出臺新調控措施?

  記者:關於房地產,盡管今年實施瞭比較嚴格的調控政策,從二、三季度以來,像北京、上海、廣州這樣的城市的房價還是出現瞭大幅上漲,今年是否需要出臺一些新的調控措施?

   盛來運:房地產問題比較復雜。10月22日將發佈上個月70個大中城市的房價數據,到時候對房價的變化會有更清楚的認識。從8月份發佈數據看,房價的表 現出現瞭分化,一線城市房價漲得更多,二三線城市漲幅不是那麼大。最近大傢說談到地王的現象,很多不是房地產行業的領軍企業在拿地。這些問題需要研究,從 而進一步完善房地產調控的政策和機制。

  盛來運說,目前房價表現出分化趨勢,一線城市房價漲得更多,二、三線城市漲幅相對較小。

  前三季度,房地產投資增速有所回落,同比名義增長19.7%(即扣除價格因素的實際增長),增速比上半年回落0 .6個百分點;其中住宅投資增長19.5%,增速比上半年回落1.3個百分點。

    數據

內容來自sina新聞

  房產投資增速略有回落

  全國商品房銷售面積同比增長23.3%,增速比上半年回落5.4%;其中住宅銷售面積增長23.9%。銷售額同比增長33.9%,增速比上半年回落9.3%,其中住宅銷售額增長34.5%。

   投資"唱主角"與消費"唱配角"的總體格局久未打破

   前三季度,投資和消費對經濟的貢獻率分別為55.8%與45.9%,雖然消費對經濟增長的貢獻率有所上升,但仍低於投資的貢獻率。結合我國儲蓄率超 50%,為全球最高的事實,不難看出消費仍然是"三駕馬車"短板。如果不能釋放消費潛力,不但很難轉型成功,甚至有可能掉入中等收入陷阱。

    虛擬經濟泡沫化與實體經濟空心化矛盾加劇

   近來金融市場兩個動向值得玩味:一是前三季度我國人民幣貸款增加7.28萬億元,這樣天量的貨幣投放非但沒有使實體經濟明顯改觀,反而是房價一路高歌猛 進、地下資本暗流湧動;二是金融機構"錢荒"和"房貸荒"頻頻見諸報端,背後卻是大量的錢在金融體系內空轉,小微企業融資依然困難。

   新聞分析

    信貸投放再度加速值得警惕

   昨日,國傢統計局公佈前三季度經濟數據,國內生產總值386762億元,同比增長7.7%。其中,一季度增長7.7%,二季度增長7.5%,三季度增長 7.8%,這是中國經濟在連續兩個季度增速下滑後的首次回升。值得註意的是,前三季度住宅銷售額大幅增長34.5%。投資明顯回熱,在GDP7.8%的增 長中貢獻瞭4.2%。

    信貸加速投放 暴露出依然靠投資拉動

   首先,信貸投放再度加速增長的態勢值得警惕。央行數據顯示,9月末廣義貨幣M 2增長14.2%,比上年末高0.4個百分點,高出年初預設目標1個百分點以上。前三季度社會融資規模為13.96萬億元,比上年同期多2.24萬億元; 其中,人民幣貸款新增7.28萬億元,同比多增5570億元。

  "9月份新增貸款達7870億元,高於市場預期的7000億元。其中,基建投資和房地產業仍是貸款需求的主要來源。"瑞銀證券的分析報告認為。

  專傢認為,信貸加速投放的背後,暴露出的是中國經濟依然靠貨幣投放、靠投資拉動的原有增長模式。

    若物價繼續高企,存款將進入負利率周期

  近期物價上漲壓力也值得關註。9月份CPI同比增速從8月的2.6%升至3.1%,明顯超出市場的預期,7個月來首次高於3%。

  PPI:下降2.1%

  此外,我國外部金融環境一些新變化,也給國內金融市場帶來挑戰。隨著近期美聯儲退出QE步伐放緩和美債上限提高,海外熱錢大兵壓境的端倪正逐步顯現,經濟學傢認為,這一變化或將繼續推動人民幣幣值走高,以及包括房價在內國內資產價格泡沫的膨脹。

   越滾越大的地方債務風險不容小覷

  同時,地方債務風險不容小覷。越滾越大的規模和日益積聚的風險已然成為我國經濟健康發展的隱憂。"地方政府今年面臨較大的償債壓力。"中國社科院金融重點實驗室主任劉煜輝認為,當前依賴大量借債來實現經濟快速增長的模式已不可持續。

  綜合新華社報道

  社會消費品零售總額:16 8817億元 增長12.9%

  前三季度,城鎮居民人均可支配收入20169元,實際增長6.8%。而去年這一數字在9.6%-9.8%之間。國傢統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長盛來運解釋,居民收入今年環比還是在增加,經濟增速在繼續放緩,收入增速不可能不受到影響。

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  房地產企業的現金流情況也不容樂觀。Wind統計顯示,截至4月2日,申萬一級行業房地產板塊142傢上市公司中,有81傢公佈瞭2013年年報,土地貸款台南山上土地貸款其中經營活動產生的現金流量凈額為負的有41傢,更有14傢公司經營性現金流量凈額低於-10億元。相比2012年,上市房企的現金流整體狀況持續惡化。

6傢房企獲批超120億 再融資開閘修正地產板塊預期

  從行業基本面來看,目前房企去庫存壓力較大,不少二三線城市出現瞭樓盤降價現象,再加上受銀行信貸緊縮等諸多因素影響,全國商品住宅成交量近期出現"普跌"。業內統計數據顯示,今年2月,一二線城市土地成交環比回落,新開工增速降幅較大,房價環比漲幅縮小。

  板塊估值修復

  政策面利好的助推下,地產板塊也迎來瞭久違的反彈行情。截至4月2日,Wind房地產指數20日漲幅達14.19%,在65個行業指數中位居第一。



內容來自sina新聞

  "盡管短期內再融資可能會對公司利潤產生一定攤薄效應,但對行業財務杠桿的優化以及規模擴張的預期都將為行業帶來更長久的發展空間。"中信建投分析師蘇雪晶認為,再融資渠道放開之後,房地產企業融資選擇權增加,議價能力將大幅提高,同時房地產融資成本將明顯下行。

  "房地產板塊未來走勢受政策和產業自身景氣度兩方面的影響。"寶盈基金副總經理楊凱在接受記者采訪時表示,"目前這個板塊處於"產業向下、政策向上"的狀態,如果整個行業出現危機,政策層面出臺利好的預期就會升高,也就是說,基本面越差,政策面邊際好轉的概率和程度可能就越大。因此,判斷房地產板塊的未來走勢要看這兩方面因素的博弈。"

  從企業層面來講,再融資的放開有助於提高房地產業的資金配置效率,使經營效率高的房地產企業獲得成長所需的資金。"再融資開閘能顯著改善開發商的資金狀況。同時,債券市場融資的大門也可能向A股房地產企業放開,這將意味著房地產企業將獲得更加穩定和低成本的資金來源。更為重要的是,資金松緊變化對房地產行業資金鏈房屋二胎利息怎算的影響渠道將更加透明,可以減少資本市場對該行業現金流狀況的過度悲觀猜測。"瑞銀證券分析師李宗彬說。

  緩解資金之渴

  "放開再融資表明,政策層面上對房地產行業的態度比過去更為支持。"李宗彬認為,地產融資悄然放開,意味著地產調控政策開始放松,加上京津冀一體化等區域政策,也從消息面上對地產板塊帶來利好。



  "A股主要房地產企業2014年平均市盈率僅為5.8倍,房地產板塊估值有望繼續修復。當前地產估值仍處於底部,板塊後期下行風險不大。"海通證券(600837,股吧)分析師塗力磊認為,目前地產股估值水平仍處於歷史低位,再融資放開不僅會使招商地產(000024,股吧)等已公佈增發計劃的A股開發商受益,還將推動板塊估值回升,再加上優先股試點等政策紅利的釋放,上市公司經營積極性有望大幅提高,有助於整個板塊業績的改善。

  經濟日報4月3日訊 (記者 陸敏 實習生 莫橋妹)上市房企再融資終於開閘。3月以來,中茵股份(600745,股吧)、天保基建(000965,股吧)、北京城建(600266,股吧)、迪馬股份(600565,股吧)4傢地產公司非公開發行股票相繼獲證監會審核通過,4傢共獲批募集金額約85億元,再加上臥龍地產(600173,股吧)和福星股份(000926,股吧)分別獲批6億元和32億元公司債券,6傢房企共獲批再融資金額超過120億元。受此利好影響,3月下旬以來,房地產板塊持續上揚,華遠地產(600743,股吧)、嘉凱城(000918,股吧)、京投銀泰(600683,股吧)等多隻股票表現搶眼。



新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-04-04/08302674912.shtml

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財政部稱,在財政收支矛盾十分突出的情況下,財政部門認真落實積極的財政政策,優化支出結構,盤活財政存量,用好財政增量,保障民生等重點支出需要。

??前2月拍地收入降3成 地方官直言財政緊張

支出主要用在民生領域

昨日(3月16日)財政部發佈數據顯示,今年前2月全國一般公共預算收入25717億元,同比增長3.2%;考慮部分政府性基金轉列一般公共預算影響,同口徑增長1.7%。其中,中央一般公共預算收入11575億元,下降1.7%,同口徑下降1.8%。地方本級一般公共預算收入14142億元,增長7.5%,同口徑增長4.7%。

多項數據受樓市拖累

從財政部公佈的具體數據來看,財政支出主要用在民生領域,而且增幅比較大。其中像教育支出2915億元,增長14.5%;社會保障和就業支出3310億元,增長15.6%;住房保障支出393億元,增長21.2%。

在地方其他稅種收入中,契稅543億元,同比下降12.5%;土地增值稅600億元,同比下降8.7%;耕地占用稅156億元,同比下降19.7%;城鎮土地使用稅325億元,同比增長21.1%。

企業所得稅5260億元,同比增長10%。其中工業企業所得稅1606億元,下降3.3%;金融業企業所得稅1239億元,增長33.7%;房地產企業所得稅572億元,增長8.2%。

於國安說,現在財政支出不減,隻能一方面開源節流,一方面還要靠發展,“財政與經濟增長相關,經濟發展是基礎,中央對經濟形勢做研究,出臺政策措施,穩定經濟增長,也可以穩住財政收入,另一方面,地方要減少公用事情性開支以及行政事業性經費開支等。”

在全國財政收入大幅減少的同時,財政支出不減反增,今年前2月累計,全國一般公共預算支出18865億元,比去年同期增長10.5%。其中,中央一般公共預算本級支出3215億元,增長21.4%,同口徑增長21%,主要是加快瞭部分土建融台中豐原土建融重點支出撥付進度;地方一般公共預算支出15650億元,增長8.5%,同口徑增長7.3%。

受近期股市成交額的增長,證券交易印花稅274億元,同比增長2.6倍。

前兩月土地出讓收入降3成 地方官直言財政緊張

全國政府性基金收入同樣受房地產市場影響,土地出讓金收入出現大幅下滑,其中,全國政府性基金收入5756億元比去年同期下降33.7%,地方本級政府性基金收入5150億元下降36.2%。財政部稱,主要是受房地產市場調整影響,國有土地使用權出讓收入4553億元,同比減少2579億元,下降36.2%。

在非稅收收入方面,前2月非稅收入3355億元,比上年同期增長22.7%,其中,中央非稅收入增長3.5%,同口徑增長0.1%;地方非稅收入增長25.6%,同口徑增長9%。

中國法學會財稅法學研究會會長、北京大學財經法研究建地貸款桃園平鎮建地貸款中心主任劉劍文教授向《每日經濟新聞》記者表示,部分地區的非稅收入快速增長,不排除存在亂收費和亂攤派的因素,另一部分原因在於屬於國有資源(資產)有償使用收入的土地出讓金近年來膨脹過快。

財政部數據顯示,國內增值稅5357億元,國內消費稅2027億元,增幅均隻有2%的水平。其中,像增值稅增幅下降主要受工業生產者出廠價格降幅擴大以及營改增增加進項稅抵扣等因素的影響。

兩會期間,全國人大代表、山東財政廳廳長於國安在接受《每日經濟新聞》記者采訪時說,目前財政收入比較緊張,而支出又是剛性,剛性支出大多是用在民生項目,民生支出下不來,而且支出的標準會不斷提高的,在財政收入減緩的情況下,收支壓力比較大。

受房地產市場調整影響,國有土地使用權出讓收入4553億元,同比減少2579億元,下降36.2%。有地方財政系統人士向《每日經濟新聞》記者表示,未來財政收支的矛盾或將更加突出,需要進一步開源節流。

由於受房地產調整的影響,與房地產有關的稅種均大幅下滑,其中,像房地產營業稅965億元,下降1.6%。

內容來自sina新聞

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-03-17/08125983389181731451950.shtml

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  急劇膨脹的購房需求導致今年以來個人購房貸款快速增長。央行數據顯示,上半年金融機構新增房地產類貸款1.3萬億元,幾乎相當於去年全年。其中,個人購房貸款9.07萬億元,約占整個涉房類新增貸款的70%之多。

樂居獨傢:世界第一高樓登天之路疑霧重重

  業內分析認為,在商業銀行貸款十分緊張的情況下,公積金管理中心貼息"公轉商"的舉措並不能起到多大效用。而若不從房價和公積金政策缺陷的根本上去解決問題,其調整提高公積金繳存上限、降低貸款上限以歸集更多資金的做法,也隻能是飲鴆止渴。

  樓市回暖促公積金集中爆發

  公積金受限誤傷剛需族

  不少業內人士表示,此次杭州新政雖然屬於"非常時期"的過渡性舉措,但也體現瞭政府應對公積金壓力的一次積極探索。

內容來自sina新聞

  上海市住房公積金管理中心公佈的數據顯示,1-6月上海市共歸集住房2胎代償缺錢急用哪裡借錢公積金和補充公積金299.18億元,同比增長17.76%,與此同時,1-6月住房公積金提取合計179.38億元,發放住房公積金個貸金額333.8億元。

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  近年來,剛需已經成為瞭主要的購房群體,所以公積金的受限也難以避免誤傷剛需。根據目前的情況,公積金普遍無錢可貸的局面將至少延續到明年,商業銀行又流動性趨緊,這都將在一定程度上抑制剛需的釋放,下半年可能將迎來樓市銷售淡季。業內指出,從目前的情況看,公積金告急,發放、審核程序趨嚴、時間拉長,降低瞭相關部門辦事效率,也給急於購房者增添煩惱,公積金發放的不及時也讓地產商不願意賣房給使用公積金貸款購房客戶。

  專傢指出,由於我國公積金制度實行時間較短,尚未建立存貸比率、穩定有效的公積金保值增值投資渠道等機制,公積金超量發放、難以正常增值,以及存在"多數人繳納、少數人享受"的"負福利"效應突出等問題,亟須相關職能部門協調解決。

  徳佑地產交易按揭部總監楊永俊介紹,盡管放款數額創下新高,但目前上海公積金個貸政策未變、放款也正常,隻不過上半年短期出現過放款速度減緩的情況。

  其實,早在年初,北京、蘇州、東莞等城市就已經收緊瞭公積金政策,官方公佈的原因或為配合調控,或為"保持公積金均衡持續運行"。業內人士分析,後者表述的背後就是部分城市公積金餘額不足的事實。而如今,杭州、徐州、合肥等城市的表態顯然更直接,就是因為缺錢。

  多地出臺政策解"燃眉之急"

  面對公積金吃緊壓力,天津、大連、桂林等多地提高繳存上限,武漢甚至取消實行瞭三年的公積金繳存"保底限高"政策。

  在多種應對舉措中,杭州推出的"公轉商"貼息貸款業務更顯積極。杭州市住房公積金管理中心近日宣佈,將會同4傢銀行於9月聯手推出"個人住房公積金轉商業貼息貸款業務",對符合公積金貸款條件者,由銀行按照公積金中心審批額度先行發放商業性個人住房貸款,由公積金中心按月給予利差補貼,待公積金中心資金寬裕時,再將銀行商業性貸款置換轉回。

  據本報記者調查,自6月"錢荒"蔓延以來,北京多傢銀行已收緊房貸,八五折優惠利率逐漸減少,部分銀行網點已停止貸款業務,直到明年年初才有可能恢復。與此同時,全國多地公積金餘額吃緊,出現緩貸、斷貸現象。業內人士預計,住房需求壓力不減或使下半年住房貸款依然維持偏緊局面。

  而徐州市住房公積金管理中心也於日前宣佈,開展"公轉商業務"。徐州市住房公積金管理中心相關負責人稱,今年以來,徐州市住房公積金提取和貸款總量的迅猛增長,一定程度上影響瞭住房公積金貸款的正常發放。

  而早在7月初,公積金餘額不足的合肥就已經采取瞭"輪候制"來緩解壓力。合肥市住房公積金管理中心稱,當公積金貸款資金不足時,公積金中心將按"輪候制"確定貸款發放時間,實行總量控制。在"輪候制"下,公積金中心每月可貸額度將固定,一旦放完,申請市民將要排隊等候下月指標。

  同策咨詢研究中心總監張宏偉分析稱,公積金貸款額度可根據當地房價和歸集資金,在許可范圍內進行政策微調。"如果當地公積金管理中心出現資金緊張,可適度收緊並提高貸款門檻;資金寬裕瞭,則可能適當放松。"

  上海、杭州、南京等地的公積金貸款輪候已近3個月。杭州市住房公積金管理中心表示,目前公積金貸款率已達90%,並且還將繼續保持這一高位。為緩解公積金貸款猛增壓力,各地紛紛推出"權宜之計"。業內分析認為,多個城市公積金吃緊,直接原因在於樓市持續走熱,成交量大幅攀升,帶動公積金使用率提升,存量"見底"。

  今年以來,嚴格的限購仍然難以抑制市場反彈,前期購房需求集中釋放,上半年中國多地房地產市場成量價齊升的狀態。國傢統計局數據顯示,上半年全國商品房銷售面積51433萬平方米,同比增長28.7%。北京上半年新房成交更是高達4.5萬套,創近4年同期新高。

  中原集團研究中心表示,多地公積金貸款激增,包括貸款與提取在內的公積金使用增速明顯高於繳納歸集增速。由於公積金封閉運行自行放款的性質,很多城市不得不緊縮公積金貸款或延長辦理周期,以此來延緩部分需求入市。為解燃眉之急,借用商業銀行資金支持自住需求,以期維持剛需的入市進程。

  就全國范圍來看,目前有不少樓市繁榮的地區同樣面臨著住房公積金存量壓力,極大影響到普通購房者的購房需要。部分城市通過提高職工存繳額度、降低貸款額度來緩解公積金資金緊張。

  溫州市住房公積金管理中心數據顯示,上半年,溫州共發放住房公積金貸款33.52億元,已超過2012年全年公積金貸款總額;鄭州市上半年共發放住房公積金貸款19億元,同比增長100%。



公積金受限誤傷剛需 業內料下半年房貸依然偏緊



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-02/08303399090.shtml

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??該協會還表示,消費者應盡量采取分段支付的方式支付中介服務費(如簽訂交易合同時支付50%,辦理產權過戶遞件手續時支付30%,完成全部交易交樓後再支付剩餘的20%),防止和降低因中介公司服務不到位而造成的損失。

??二手樓市交易近年出現明顯下滑,為瞭搶占市場,不少中介大降中介傭金。廣州(樓盤)市房地產中介協會3月29日發佈消費提示,建議消費者在與中介公司簽訂《中介服務合同》時,應與中介公司書面明確約定其所提供的各項服務內容、完成標準以及收費金額等,以防止在交易過程中出現中介公司額外收費的情況。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-30/063559880759395甲種建地貸款全省皆可處理00966373.shtml



??2014年廣州市物價局、廣州市房管局下發文件通知,二手房交易中介費不再實行3%的傭金封頂,實現市場調節價。新規實施後,2%—3%的傭金依然是主流。近日,中介電商高舉0.5%交易傭金大旗,一些中介門店也開始悄悄下調二手房買賣傭金收取標準,而這無疑大大降低瞭消費者的購房成本。在這種狀況下,廣州34傢房產中介公司、逾1000傢門店集體宣佈,將聯合抵制某中介電商。廣州市房地產中介協會表示,這次出現的“聯盟”乃相關企業在自發行動中的臨時稱謂,並不構成非法社團活動。

??廣州市房地產中介協會提醒廣大消費者,在選擇中介服務時,應註意選擇已辦理工商登記及房地產中介機構資質備案的企業,消費者可以通過該協會網站(www.gzrea.org.cn)或微信(GZREA2010)查詢選擇經過登記備案的中介公司和會員企業。消費者還應謹慎對待中介企業標稱的“零傭金”或明顯低於業內同行的傭金水平,建議消費者在與中介公司簽訂《中介服務合同》時,應與中介公司書面明確約定其所提供的各項服務內容、完成標準以及收費金額等,以防止在交易過程中出現中介公司額外收費的情況。

內容來自sina新聞


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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-01-14/08523874679.shtml

  供應方面,12月中原集團研究中心監測的40個重點城市供應環比激增14%,絕對值上僅次於9月。這些增加的供應基本均來自三四線城市,二線城市甚至還出現瞭回落。

  雖然整體來看熱度回落,但幅度並不一致。一線城市降幅相對明顯,12月環比下滑10.9%,二三線城市表現相對穩健,環比回落1.4%與0.4%。在前面所提到的16個政策出臺城市中,有9城本月成交應聲回落(太原(樓盤)數據缺失),包括上海、廣州、深圳、武漢、福州、廈門、南昌、沈陽及哈爾濱。

  12月,含住用地供應自高位回落,未現往年沖高行情。中原集團研究中心監測40個主要城市,含住用地供應環比下降約27%,各線城市供應環比均呈不同程度的下降;較前11個月均值則小幅上升約19%。具體來看,二線城市降幅最大,環比下降約45%,一線及三四線城市環比分別下降約15%和11%。而較前11個月均值,一線城市和三四線城市分別上升約9%和37%,而二線城市與前期均值基本持平。



12月樓市整體熱度回調 三大因素阻礙短期回升

  2013年全年,中原集團研究中心監測的40個城市新建住宅成交同比增幅為12.6%,漲幅以三四線城市居首,高達17.9%,堪稱2013年黑馬。其次為一線城市,上漲10.1%,二線城市則僅為6.2%。一線城市及二線城市雖然跑輸整體,但上海、深圳、天津、南京等城市依然可圈可點,同比去年均有2至3成的增長。全國范圍內,預計全年新建住宅銷售面積將達11.3億平方米,同比增長15%*。

  新建住宅市場:熱度小幅回落 政策短期見效

  標桿房企:萬科、恒大等蓄力2014年業績

 後市預測:三大因素阻礙短期回升

  據中原集團研究中心監測,12月9傢標桿房企銷售金額569億,銷售面積458萬平方米,環比11月分別下降6%、11%。值得一提的是,綠城今年銷售業績達621億元,較年度銷售目標550億高出13%,表現出色。此外,由於年度銷售目標已經完成,萬科、恒大、綠城等放緩12月銷售,蓄勢待來年。從2013年年數據來看,9傢標桿房企銷售金額7246億,銷售面積6439萬平方米,均創下歷史最高值,較去年分別增長17%、9%,增速較2012年放緩。

  目前來看,主要城市二手成交量也同步出現回落,價格漲幅收窄,顯示需求開始放緩。同時,新房市場供應下滑,加上月底春節臨近,因此2014新年第一個月將難現開門紅。

  新一年已經到來,2014是否還能延續去年的高位表現?

  土地市場:年末供應全線回落建地貸款宜蘭宜蘭建地貸款

內容來自sina新聞

  劉淵表示,2013年年末供應維持平淡,主要是由於2013年供應自年初開始,供應相對穩定,各地土地供應計劃完成情況相對較好,年末無供地壓力。

  新一輪限購限貸中古汽車貸款率利最低銀行二胎年息政策密集出臺後,與二手住宅市場走勢一致,新建住宅市場熱度整體小幅回落。熱點城市批準預售量及銷售登記數據受到控制,據中原集團研究中心監測,12月40個重點城市銷售面積環比11月回落2.1%,下半年成交逐月增長的趨勢在年末被終結。

2013年已經過去,從中原集團研究中心監測的數據來看,年末的新建住宅市場整體熱度回落。40主要城市12月成交面積環比下降2.1%,列年內中位。下半年以來逐月攀升的趨勢被打破。受成交結構與調控目標影響,多城成交均價出現松動,同比漲幅收窄趨勢延續。而標桿房企方面,12月6傢標桿房企銷售金額438億,銷售面積337萬平方米,環比11月分別下降4%、15%。由於年度銷售目標已經完成,萬科、恒大、綠城等房企有意放緩,為2014年銷售業績做準備。

  中原集團研究中心從1月前9天的市場表現來看,54城市新房成交量比12月同期下跌15%,其中,二、三線城市跌幅較大。其中雖然有元旦假期的影響,但節後恢復的速度也遜於去年同期。

  劉淵認為,目前有三大因素將影響樓市後期的表現。

  限購限貸從嚴:

  12月,在限購限貸政策密集出臺一個月後,整體成交量回落,特別以一線城市為主。雖然近期樓市未如11月份政策頻頻,但調控的步伐仍未停止。住建部正在起草2014年重點監控城市名單,須從嚴執行限購限價等樓市調控政策。很明顯,對於2013年的執行情況政府是不滿意的。預計政策短期效力還會繼續。

 需求支撐不足:

  12月,三四線供應環比激增31%,但需求並沒有及時跟上。進入1月,供應同期放緩明顯,對應成交方面1-7日,中原監測的54個重點城市較12月同期相比回落2成有餘,尤其是三四線城市領跌。雖然存在元旦一天假期的影響,但在隨後的幾天內,各線均未回歸到年前水平,這與2013年1月迅速回復的銜接方式存在差異。在這個即將步入農歷新年的月份,需求並不足以支撐一個火熱開局。

  供應顯著放緩:

  1月前5日,40個主要城市商品住宅供應為228.57萬平方米,供應量與12月同期相比有約5成的明顯回落,尤其是三、四線城市。隨著月底春節的來臨,供應放緩預計還將持續,因此短期內市場成交量難以回升。

  據中原集團研究中心總監劉淵介紹,本月各線供需矛盾進一步緩解。全年來看,雖然供求比都有下移,但情況卻截然不同。一線城市供不應求加劇,由2012年的0.95降至2013年的0.87,而二線城市與三四線城市則更加合理地向平衡點位靠攏,由2012年的1.21和1.39分別縮小為2013年的1.19與1.24。

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  對於日本泡沫產生的主要原因,佐藤康博認為,有三個要素導致瞭泡沫,第一個是長期的貨幣寬松。從80年代中期到末期,日本保持瞭長期的金融寬松。當時日本是靠貨幣寬松政策來消除日元升值帶來的蕭條,金融寬松持續瞭四年之久。因為人們擔心一旦取消寬松,日本的經濟增長後繼發力,同時美國也對日本施加壓力,要求增加需求減少美國的貿易赤字。第二,人們對內需和房地產升值的預期過高,居民和公司對日本經濟信心滿滿,因此他們不斷地花錢和投資,而同時寬松的貨幣政策又持續,使得大傢對於房地產過度投資甚至是投機,遠遠偏離瞭實際的需求,這也使得房價快速地上漲。第三,銀行大規模放貸也刺激瞭泡沫的放大。銀行對房地產大量的放貸同時也接受瞭房產抵押貸款,企業不僅向銀行借貸也在市場上進行其他的融資,因此他們會把大量的資金投入到房地產市場。

  "我們應該用市場的力量把它完善好。"張玉良說,過去過多的行政調控有些違背瞭市場規律的調控,未來調控將更市場化,這樣在刺激調整完善中讓這個市場更釋放。"總之我認為當前的市場在未來五到八年依舊很健康,但發展也會與問題並存。"

土地貸款台中和平土地貸款2014年中國房地產進入深度調整期



  "房地產的特殊屬性決定其是宏觀經濟晴雨表。"宋林說,從國傢來講,房地產調控的終極原則應該是讓這個行業平穩健康穩定地增長是核心要素,避免大起大落,宋林認為,建立保障房長效機制是未來重點。一方面,保障房差別化,從政府來講首先要解決最貧困的這群人基本的居住權的問題,政府可能基本上要用財政收入來投入建廉租房,當然這不能用簡單的投資回報的角度來看,提供基本人的居住權的問題。另外,保障房的建設要和商品房良性互動。商品房的健康與否,是保障房的基礎。也就是說商品房本來是給中高端人士的中路重劃區缺錢急用哪裡借錢完全市場化的方式,這是資源二次配置的一個有效途徑,也就是讓有錢人買好房子和貴房子,通過好房子和貴房子通過稅務機制轉化為政府作為保障房的資金來源,這樣形成一個良性的互動,這樣保障房才能有長效機制,否則長期下去保障房的持續的發展的能力是受到影響的。

  對於中國樓市泡沫,有人認為會是第二個日本,那麼對於已經歷過泡沫破裂的日本來說,對中國有怎樣的啟示。對此,瑞穗金融集團總裁、首席執行官佐藤康博認為中國樓市雖然城市之間存在著差異,但整體上並沒有發生像日本80年代那樣強烈的價格上漲。但值得註意的是,如果不加以控制就有可能會成為泡沫。

  他指出,由於政策方面急速緊縮等措施的原因,80年代後期以來的這場房地產泡沫在進入90年代後便迎來瞭破裂。

  國研中心市場經濟研究所所長任興洲表示,當前中國住房市場出現瞭新的階段性趨勢。第一,增長速度放緩或者說增速換擋。但這是房地產持續十幾年的高速增長以後,規律性地開始回落。第二,供求關系發生瞭明顯的變化。第三,區域市場分化。這個分化表現在銷售土地市場以及房地產企業都表現出分化的特征。"這種分化特征並不是偶然的,也不是局部的"任興洲表示,我們計算經濟較好的江蘇省,它的整體的全省的大多數的地方的住宅的去庫存化率已經長達15到16個月左右,所以整體上是發生瞭變化,當然分化有人口聚集的因素,產業佈局的因素當然也有供求的因素。第四,雙軌供給形成。一邊是政府承擔起主導的保障功能,另一方面,市場配置資源的決定性作用。

  對於現階段中國房地產市場,佐藤康博認為,雖然中國整體上看並沒有發生像日本80年代那樣強烈的價格上漲,但如果不加以控制就有可能會成為泡沫。要避免過高的期待值。我們需要避免采用過度的刺激政策。因此,他建議,中國在註意利差收入縮小對金融機構的影響的方面的同時,要有序地推動利率市場化,從而避免實際利率倒掛狀態的長期持續是非常必要的。但是,也不能操之過急擠泡沫,因為日本就是因為實施瞭房地產融資總量限制快速上調利潤利率等操之過急的緊縮措施導致瞭長期的經濟疲軟。

  張玉良表示,現階段中國房地產特點是,一線城市產業、資源聚集度仍在不斷加強的背景下,人口快速聚集。但面對有限的供應時,房價則有可能仍會小幅上升。但三四線城市,產業發展不夠健康,人口凈流出比較大,供應過剩,但若大幅度控制,地方債、影子銀行都會因這個問題而波及。

  綠地集團董事長、總裁張玉良表示,當前對於房地產行業有不同的聲音,有人認為是轉折點,有人認為會崩盤,但我認為中國房地產至少在未來5到8年間會像今天的天氣一樣非常好。

  佐藤康博:中國應避免操之過急擠泡沫防止出現日本似崩盤

  任興洲:中國住房市場出現分化未來應實行分類調控

  "在城市分化的同時,產品也在分化。"張玉良說,在各方因素的影響下,住宅地產增長速度在放緩,有些城市放緩得更快,與此同時,產業地產卻正以較快速度增長。

  佐藤康博表示,在這種情況下,日本政府突然收緊貨幣政策,限制銀行對房地產放貸;推出房產稅加速促使房地產泡沫破裂。在泡沫破裂之後,日本的經濟和房產市場就陷入瞭長期的停滯。金融機構因此也出現瞭大量的壞賬,從1992年到2004年,日本國內銀行累計的不良貸款處置損失達到瞭94萬億日元。

  張玉良認為,有一些問題確實應該值得高度地重視,例如一些城市,以及一些企業出現的風險現象。

內容來自sina新聞

  宋林:市場處於調整期政府應減少微觀幹預

  "今年房地產已經進入到調整期,我相信這個調整期是健康的,過瞭調整期中國房地產行業會更加健康地發展。"華潤(集團)有限公司董事長宋林表示,要相信市場的力量。政府應在宏觀經濟層面、社會的層面、市場的公開公平公正的法制環境上多引導市場而不是幹預微觀的行為。

  宋林說,對於房地產這樣既關系到民生又關系到宏觀經濟的發展的特殊行業,應該用三個維度來看。第一,短期與長期的關系問題。房地產短期的發展目標跟長期發展目標的關系問題。第二,局部跟全部的關系問題,中國市場比較大,差別化比較明顯,往往從行政幹預容易一刀切,在中國北上廣深的市場是非常畸形的房地產市場,不能代表中國總體的房地產市場。第三,房地產行業跟宏觀經濟乃至金融體系的關系。

  2014年,房地產市場不再是繼續2013年的輝煌,而是突發轉向,房市悲觀情緒蔓延。此外,房地產調控也不再針對於房價,而是轉向強調政府在增加住房供給的責任和市場化改革中的經濟功能。那麼與中國經濟息息相關的房地產市場,究竟是會泡沫破裂,促使宏觀經濟硬著陸,還是會繼續發展,中國應怎樣面對已經進入調整的市場,多位業內人士,在2014中國發展高層論壇"房地產市場與宏觀經濟穩定"分論壇上給出瞭建議。

  張玉良:房地產5至8年仍將維持較快增長

  "日本是上世紀80年代後期到90年代初期經歷瞭房地產泡沫。"佐藤康博介紹到,以東京為例,東京市中心的房地產由於對辦公樓需求增大的預期從1983年開始快速上漲。隨後1987年,土地價格暴漲從東京向地方大城市波及、擴散。

  而對於現階段房地產市場的風險,任興洲認為,一方面,在投資增速回落的過程中對經濟增長、地方財政、地方債務的影響需要控制。另一方面,市場分化的過程中要註意三四線城市產能過剩的危機和一線城市的危機。最後,應註意房地產的資金問題。

  任興洲表示,在這樣的背景下調控的思路一定會轉變---分類調控。與此同時,發揮地方政府作用,保持房地產金融的中性的金融政策,完善保障房,特別是加強預期的管理。此外,著手建立長效機制。

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  本報北京2月20日訊 記者餘瀛波在今天召開的註冊資本登記制度改革工作電視電話會議上,據國傢工商總局局長張茅介紹,2013年10月至12月,上海自貿區新設各類企業3633戶,是上年同期的5.1倍;註冊資本(金)745.3億元,是上年同期的7.8倍。

  擴展閱讀:

  商業地產產品線差異化研究專傢解密商業地產開發困局

  周末來臨,還在犯愁去哪裡狂歡?獨傢揭秘京城購物好去處!

  【年終專題】2013商業地產十大新聞

內容來自sina新聞

  專傢解密商業地產人才標準之謎

  【聯系我們】新浪商業地產

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-02-21/10552617517.shtml

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上海下調個人住房公積金存貸款利率

內容來自sina新聞

??長江商報消息 住房

上海公積金管理中心昨日發佈通知稱,上海市住房公積金存貸款利率有所調整。調整後的公積金貸款利率五年期以上4%;五年期以下(含)3.5%;本年3月1日(含)以後發放的公積金貸款,執行本通知規定;之前發放的未到期公積金貸款,自2016年1月1日起執行。(證券時報)[如有購房問題請拔打免費熱線400-606-6969]



新聞貸款年利率土融雲林台西土融來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-03-03/08075978314556295135122.shtml

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  對此,10月26日晚間,萬科在其發佈的第三季度報告中表示,公司繼續堅持現金為王的策略,財務、資金狀況都保持在良好狀態。截至2014年9月30日,公司持有貨幣資金人民幣487.4億元,較年初增加人民幣43.8億元。而剔除預收賬款後,公司其它負債占總資產的比例為41.3%,公司的凈負債率為26.2%,較年初下降4.4%,繼續保持在行業較低水平。

  不過,經過一番並購調整之後,房地產行業集中度將越來越高,強者恒強的趨勢將更加明顯,而中小企業的生存環境則備受考驗。

  多傢房企負債超百億元

  根據Wind資訊統計數據顯示,在這45傢上市房企中,超過百億元負債的房企總計為12傢,其中,萬科和招商地產負債合計超過1000億元,分別為4137.91億元、1046.76億元。



  10月22日晚間,卓爾發展5.86億元出售兩個附屬公司股權;9月底,美好置業因資金緊張出售舊改項目獲得38億元;此外,此前備受關註的南京下關區巨無霸地塊也正在被分割出讓;而10月17日,知名房企金地商置以1.73億美元出售瞭西安、沈陽兩住宅項目。

  不過,從資產負債率的情況來看,萬科為79.6%,招商地產為72.2%,而多傢中小房企資產負債率都超過瞭80%的紅線。

  截至10月27日,滬深兩市共計45傢上市房企公佈瞭第三季度業績報告。據Wind資訊統計數據顯示,今年前三季度,45傢上市房企負債合計為8603.25億元,合計增加1082.87億元,同比增長幅度達14.4%。報名新浪樂居優惠看房團可撥打400-606-6969轉211

  對此,有業內人士向記者表示,在行業調整期內,以往擴張激進、拿地成本較高且本身融資渠道狹窄的中小房企抗壓能力較弱,一旦項目銷售不暢,難以回收現金,無論是還債額度還是資金成本都是其巨大壓力,而割肉甩賣旗下項目公司股權是其紓解資金壓力的有力舉措,這無疑將導致房地產行業並購案快速增加,也是行業加速洗牌的現象。

  值得一提的是,根據Wind資訊統計數據計算,2014年前三季度,這45傢上市房企的平均負債率為74.56%,與去年同期其平均資產負債率約74.63%持平。

  對此,有業內人士向記者直言,今年不少房企縮減瞭開工面積、有計劃地減少瞭拿地金額,在擴張步伐上整體有所收縮,所以部分房企負債水平保持與去年同期持平。不過,這並不意味著房企資金壓力會有所降低,相反,今年房價下降趨勢明顯,多數房企犧牲利潤仍無法換來預期的成交量,完成銷售目標的壓力非常大。

  此外,該人士還向記者透露,個別企業為瞭償還近期到期的貸款,房企高層甚至要自掏腰包為其企業輸血,卻仍無法填補債務缺口。

  為緩解資金壓力出售資產

  實際上,據記者瞭解,為瞭緩解資金壓力,今年以來,多傢房地產企業選擇出售旗下項目公司股權來增加公司現金收入。

土建融南投魚池土建融45傢房企負債逾8600億元 平均資產負債率達75%房貸利率比較2013

  金地商置表示,擬定於完成出售事項後,估計從第一賣方及第二賣方收到約13.1億港元的出售事項所得款項凈額(扣除有關成本及稅項後)將用於償還第一賣方及第二賣方合共約2.2億港元的未償還債務。

  當然,這僅是冰山一角。實際上,今年以來,房地產領域的並購案同比大增,而且多宗交易額度都比較大。

  更為值得註意的是,個別房企甚至面臨破產危機。以曾經的百強房企光耀地產為例,自今年6月份陷入破產危機後,該公司掌舵人郭耀名借貸的部分民間資金至今未還,甚至牽連到光耀地產控股公司*ST新都,目前*ST新都以擔保人身份已經被法院劃撥一部分錢償還債務,甚至有可能為光耀地產背負還債黑鍋。

  不過,這45傢上市房企的資產總計為11537.79億元,增加瞭1461.23億元,同比增長幅度達14.5%,與負債增長水平保持一致。

內容來自sina新聞

  

  今年前三季度,45傢上市房企負債合計增加瞭1082.87億元;不過總資產增加瞭1461.23億元

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-10-29/07292964391.shtml

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??在這個“超級繁榮”過程中,房企享受瞭規模迅速膨脹的快感。2004年,中國有房企自報銷售規模突破百億元大關。2005年,萬科的年報和合生對外公佈的銷售金額顯示,兩傢房企的銷售規模突破百億元。此後,房企的銷售規模迅速擴大,至2007年已有房企的銷售規模突破500億元;從500億元到千億元,僅僅用瞭3年時間。

??2014年,中國最狂拽炫酷的房企收金多少?2408億元!


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??《小時代3:刺金時代》繼續講述那群年輕人揮手作別青蔥校園、步入職場後,隨著自身環境的變化和人生閱歷的不斷增長,圍繞友誼、愛情和職場,日益融入生活滾滾洪流中的迷失、悵惘、懷念卻又不能不勇往直前的故事。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-30/14475966818707404800607.shtml

內容來自sina新聞

??“刺金”加速,4年從千億到2000億

??規模擴大,百億元房企已增至80傢

??鬱亮(萬科總裁):

??但與此同時,房企的“刺金時代”仍在繼續,華麗的盛宴還在繼續。因為中國的市場實在太大瞭,隨著大房企進入的市場越來越多、開發的項目越來越多,其銷售金額還會繼續增加。

??影評

??對房企來說,從千億元到2000億元,相比以前的難度會呈幾何級增長。一來,基數大瞭,想要高速增長難度大;二來,市場不會無限擴大,以前是大傢把市場蛋糕做大,現在則要從別人的碗裡搶食蛋糕;三來,房地產集中度越來越高,競爭對手都是實力強勁的大房企,競爭更加激烈。

??從2014年中國房地產銷售面積、銷售金額雙雙下滑的情況來看,巴曙松判斷正確。

??另外,中國房企也實在太多,過去有6萬多傢,集中度不高,這也為大房企留下瞭更多兼並、收購、合作的空間,同時留下瞭更多的增長空間。

??房地產的“小時代”,房企的“刺金時代”

??2014年綠地以全年房地產銷售金額2408億元的成績,問鼎全球規模最大的開發企業。

??當小房企的生存空間被壓縮、大房企的規模越來越大時,大房企之間的競爭不可避免。2014年,對銷售金額龍頭老大的爭奪延續全年,也是2014年中國房地產的一大焦點。

2000億元房企的 刺金時代

??個人觀感

??在某千億元房企日前舉行的慶功宴上,該房企的有關負責人表示,一方面,知名房企的銷售金額繼續增加;另一方面,全國房地產銷售金額下滑,導致知名房企的市場份額繼續擴大。

??隨著知名房企“刺金”規模擴大,房企第一、第二、第三陣營的門檻也在提高。在相關機構的排名中,2014年銷售金額在300億元以下的房企,隻能被歸為第三陣營;第二陣營的門檻提高到300億元以上;第一陣營則要千億元以上。

??王者暗戰,龍頭老大爭奪延續全年

??在2014年年底房貸二順位銀行缺錢急用哪裡借錢舉行的“花都主城區CBD發展峰會”上,國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松說,2013年將是中國房地產銷售量的“天花板”,以後中國房地產的銷售量將會逐步下滑。

??2014年年初,房企陸續公佈2013年的“刺金”情況顯示,中國樓市收獲前所未有的大豐收:7傢房企進入千億元行列。再次登上銷售王座的萬科,銷售金額達1709億元的“史上最高水平”;處於“萬人之上、一人之下”的綠地,銷售金額達1625億元,和王者的差距隻有80多億元。如此小的差距,讓市場找到瞭“看戲”的感覺,在各種場合裡,萬科、綠地總會被問及會不會爭做“老大”的問題。

??“老大”之爭到2014年12月更顯白熱化。在億翰智庫統計的2014年1-11月份房企銷售金額排名中,綠地略壓萬科一頭。在“老大”寶座的誘惑下,兩傢房企都在最後一個月裡發起迅猛的沖刺,萬科的銷售金額達到“恐怖”的250億元,綠地則更“變態”,各種統計數據顯示,達到500億元。終於,“老大”之爭水落石出,綠地在2014年超越萬科,成為中國房地產新的“王者”。

??2408億元到底是多少錢?假如2014年用這些錢在廣州買房子,套均面積100平方米的話,那麼能買16萬套。而按套均面積100平方米來計算,廣州2014年全年隻賣瞭約8萬套的房子。假如回到10年前的2005年,當時最狂拽炫酷的房企一年辛苦下來的收獲,還遠不如現在房企一個月的收獲大。2014年房企一個月的銷售金額200億元,10年前已能奪得年度銷售冠軍瞭。

??張玉良(綠地集團董事長):

??劇情

??整體銷售的下滑,並不能阻止大型房企、知名房企的銷售金額繼續往上走,並不能阻止房企“刺金”規模的擴大。數據顯示,2014年,銷售金額進入百億元行列的房企達80傢,較整體銷售量觸摸“天花板”的2013年增加9傢,銷售總金額共計2.8萬億元。國傢統計局公佈的數據顯示,2014年中國商品房的銷售金額為7.6萬億元。以此計算,百億元房企所占的市場份額正向40%的關口邁進。

??即使如此,依然不能阻擋房企在從千億元到2000億元道路上的“刺金”速度。房企“上天、入地、出海”,加大商業投資,不再死守國內市場、住宅市場。多點開花下,房企從千億元時代進入到2000億元時代,也隻是花瞭4年時間。4年時間,萬科的銷售規模從1081億元上升到2151億元。綠地的增長速度更驚人,從675億元上升到2408億元。

??夏斌說,房地產的“超級繁榮”結束瞭;巴曙松說,房地產銷售量的“天花板”已過。國傢統計局的數據顯示,2014年,我國商品房銷售面積下降近8個百分點,銷售金額下降6個百分點。從整體銷售量來說,中國房地產開始從“大時代”進入到“小時代”。

??《刺金時代》繼續不遺餘力地為“粉絲”編織瑰麗的夢境,諸如霸道總裁、華服粉鉆、友誼地久天長。華麗、盛宴,在《刺金時代》裡依然得到瞭最大的表現,電影的服裝數量多達7000餘件。在這部大片中,劇組打造瞭棚內試衣間,上下兩層堪比一場華麗的服裝視覺盛宴。

??中國國務院參事夏斌介紹,從1998年住房改革開始,到2008房屋二胎 房屋二胎免費估貸怎麼貸款比較會過件年、2009年,由於信貸積極擴張助推,房地產出現“超級繁榮”。

??目前中國的房地產市場,還有大量潛力沒有挖掘,例如商業地產的占比,例如旅遊地產、養老地產等。對房企來說,房地產依然是一座很大的“金礦”,依然有大量的“金子”可刺、可挖。

??華麗、盛宴,也是2014年房企的關鍵詞,在這一年裡,中國終於有房企的銷售金額華麗麗地突破瞭2000億元大關,並且一下產生瞭兩傢“2000億元”房企。

??就在今天(2014年12月23日),我們完成瞭年度回款2000億元的目標。隻有獲得回款才是真正的銷售,當我們的傳統業務進入白銀時代,尤其當市場處於調整期的時候,我們需要加倍重視經營性現金流的健康,需要用更嚴謹的尺度來測度我們取得的銷售業績。在黃金時代,規模數字本身就是領跑者的標志之一。在白銀時代,情況會發生很大的變化。不動產價格將結束單邊的快速上漲。過多的存貨,將不是財富而是負擔;魯莽的投資,將不是機會而是風險。

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紐約華爾道夫等高檔飯店 共同承諾減碳 代償2胎借款怎麼貸款比較會過件

新聞來源https://tw.news.yahoo.com/紐約華爾道夫等高檔飯店-共同承諾減碳-021849326.html

白思豪聲明表示:「如果紐約一些最具代表性的飯店能大幅減少其碳足跡,任何人都可以。」

官員表示,他們希望全球知名的精品飯店這項舉動能鼓勵其他業者跟進永和二胎借款

內容來自YAHOO新聞

(中央社紐約29日綜合外電報導)共有1萬1000多間客房的多家紐約具代表性飯店,包括華爾道夫大飯店等今天承諾,將減少碳足跡並加入市府努力改善建築能源效益的行動。

這些飯店的環保作為包括翻修建築、裝上新式節能空調、更換鍋爐、改善照明並增加隔熱。

富麗堂皇的華爾道夫大飯店要兌現承諾,意味著翻新1棟84年的大樓,這裡曾接待過瑪麗蓮夢露(MarilynMonroe)、卡斯楚(Fidel Castro)、蘇聯領袖赫魯雪夫(Nikita Khrushchev)和多位美國總統,他們下榻設計類似白宮的特別套房。

根據市府估計,這16家飯店共有1萬1000間客房,為達到承諾,應該減少3萬2000公噸碳排放。(譯者:中央社林仟懿)1041230



路透社報導,根據紐約市長白思豪(Bill deBlasio),知名華爾道夫大飯店(Waldorf Astoria)、紐約半島酒店(Peninsula New York)、皮埃爾飯店(The Pierre)等16家高知名度的高檔飯店承諾未來10年至少減碳30%。

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內容來自sohu新聞

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新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/jrxw/20140911/110420265426.shtml

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某地級市城投公司董事長老張所在的城投公司,雖有資金有項目跟進,但心裡仍然覺得憋屈。

老李的憂慮和寬慰很普遍。不過,本屆政府高度重視地方債工作,從對全國政府債務全面摸底,到上下幾輪地方債務清理甄別,再到放開地方發債、大規模置換存量債務——形勢發生瞭根本變化!

2015年,劇情急轉突變,部分城投公司又活過來瞭。囿於經濟下行壓力較大,地方政府加大投資力度“穩增長”中,平臺公司鞍前馬後,又忙活起來。

內容來自163新聞

城投公司融資渠道也在進一步放松。5月份、11月份,發改委兩次發文,陸續放松企業債券的審批發行,諸多限制條件被突破。

老李對21世紀經濟報道記者表示,政府融資功能會逐步削弱,後續隻能進一步做實資產經營管理。



一切源起於2014年國務院下發的43號文,將所有城投公司推向十字路口:剝離融資平臺公司政府融資職能,融資平臺公司不得新增政府債務。這意味著城投公司將面臨“斷奶”。

為城投公司提供咨詢服務的中國現代集團總裁丁伯康,對21世紀經濟報道記者表示,地方主政領導如果思路清晰,在城投轉型事情上決策果斷,能避免城投公司過久地陷入焦灼狀態。城投公司不能過度依賴政府,要多去進行市場化運營的嘗試,積累資產和技術經驗,為轉型打基礎。

與43號文相配合,發改委和交易商協會都收緊瞭城投債的發行。

比如,老張意識到要註重公司盈利。“不能把自己當做是政府的組成部分,替政府辦的事情,政府應該支付相應的費用。”

在此之前,地方政府在基礎設施或公用事業投資上,多倚重城投公司等融資平臺。43號則明確提出,融資平臺不得新增政府債務,地方政府後續舉債,要麼通過發行地方政府債券,要麼通過政府與社會資本合作模式(即PPP模式)。

政策松綁

2015年3、4月份,發改委先後出臺瞭四個專項債發行指引,加大企業債券對城市地下綜合管廊、戰略性新興產業、養老產業和城市停車場建設的支持力度。

市場化轉型

更別提那些不具備經營性資產,造血能力很差的空殼類公司。

老李有時候內心會稍稍釋然,“沒準十年過後,回頭看看今天的擔憂,也是多餘的”。2010年國務院下發19號文,當時就提出要清理規范融資平臺公司。5年過去瞭,城投公司依舊活得好好的。

財政部財政科學研究所金融研究室主任趙全厚對21世紀經濟報道記者表示,政府可以通過資產註入和兼並重組,如註入水務、供熱等有現金流的資產,提升城投公司造血和市場融資能力;另外,城投公司還可以通過購買服務,繼續參與公益項目的建設或運營。

山西某地級市城投公司總經理對21世紀經濟報道記者表示,他們公司資產規模很大,但沒有經營性項目,也沒有自營項目。公司替政府融資修公路、進行棚戶區改造,這些公益性項目幾乎沒有現金回報,所欠債務由財政償還。2014年進行債務甄別,債務基本全部交還給政府。轉型根本沒有出路,隻能逐漸關掉。

但他直言,轉型道路很艱難。城投公司轉入到市場競爭領域,跟民營企業相比,競爭力不夠。比如,老李所在的公司旗下就有房地產公司,但房地產高度市場化,除瞭全國性房地產公司在當地有樓盤開發,即便是面對本土房地產公司,老李的公司也難言優勢。

某地級市城投公司董事長老張笑稱,“2015年城投公房貸二胎貸怎麼貸款比較會過件司又活過來瞭!”

除瞭經營層面,在人事安排上也需要面向市場。現有城投公司形態多樣,有些雖掛公司之名,但公司員工同時均具有體制內公職身份,要麼是公務員,要麼來自事業單位,多為管理職位,離實體化、市場化運營的一線仍有距離。

有城投公司負責人表示,融資平臺由於背靠政府信用,有瞭融資、項目的優勢。未來要跟政府脫離關系,再造自己的競爭力,很困難。

鞍前馬後“穩增長” 城投公司起死回生

因此,城投公司重新被委以重用。有地方城投公司相關負責人對21世紀經濟報道記者表示,市裡主管城建的領導、財政發改部門等,還是希望城投公司能繼續發揮作用。城投其實就是政府的組成部分,政府要推一些項目,有時候對社會資本不夠信任,偏向於由城投來對接。

規范的地方政府舉債融資體制難以在短期內建立,政府債務和城投公司債務糾結在一起,城投公司與地方政府這種“剪不斷、理還亂”的關系恐仍將持續幾年,轉型道路註定多波折。

新聞來源http://money.163.com/16/0109/08/BCSHA7F1002534NU.html

形勢所逼,城投公司的轉型非常迫切。

審計署2013年對全國政府債務的摸底行動中,納入審計的融資平臺數量達到7170個,融資平臺為地方政府債務最大舉債主體,其中僅政府負有償還責任債務的規模達到4.08萬億元,占比37.4%。

“城投公司為地方城市建設做出瞭很多貢獻,地方政府也需要城投公司發揮作用,但似乎一直得不到正式的認可。一會說要清理,一會又把大量項目給你,心裡有點不是滋味。”

老李所在的公司也在積極謀劃轉型。市政府牽頭進行資產整合,幾個平臺公司合並,一些養老、金融類資產被註入;同時,集團公司還加大瞭對子公司的市場化考核,要求各個子公司要逐漸擁有經營性資產。

老李為某省會城市某城投公司總經理,他直言,2015年白天工作結束之後,晚上回到傢裡,有時候睡不著覺。

更多穩增長政策陸續出臺。5月份,國務院辦公廳轉發三部委文件,要求妥善解決地方政府融資平臺公司在建項目後續融資問題。

Wind數據顯示,受43號文等相關政策影響,2014年12月,2015年1月和2月份,城投債發行規模減少到600億元以下;到2015年3月份之後,城投債月度發行規模逐漸恢復到1000億元以上。

怎麼轉?老李對21世紀經濟報道記者表示,城投公司要是轉型,可能什麼都不是。去競爭性領域,跟民企競爭沒有優勢。若是把存量債務拿走,公司其實可以關閉瞭。

老張表示,農發行、國開行,還有一些商業銀行的總行主動來對接項目,尤其是國傢重點支持的幾個領域的建設,包括棚改、保障房、地下管廊、停車場等。一些項目可研還沒做完,資金就已經批下來瞭。

老張表示,“我們市裡爭取到的項目貸款資金在省裡居前列。因為我們儲備的項目多,前提是要緊跟國傢政策走,多儲備國傢支持領域的項目。現在經濟下行,銀行不願意給民企貸款,風險太高,政府和城投公司的貸款要相對安全。”

另一地級市城投公司負責人對21世紀經濟報道記者表示,他們公司2015年通過中票、私募票和私募公司債等進行融資,融資渠道的放松,使得2015年償債資金有瞭著落。但房地產和土地市場的不景氣,整理的土地難以賣出好價錢,收入方面還很困難。

當然,並非所有城投公司都能享受到政策放松帶來的愉悅。據21世紀經濟報道記者瞭解,有些城投公司因為背負著較沉重的利息負擔,雖有債券置換存量債務本金部分,但利息難以償還,銀行不願意貸款,公司運作陷入困境。

尷尬的身份

中國經濟增速下行趨勢,新增債務有限,PPP模式短期作用也有限,城投公司仍然被地方政府當做穩增長、穩投資的重要實施主體。

經濟下行壓力加大,穩增長任務凸顯出來。

中國財政體制的不完善,使得地方政府越到基層越是“吃飯財政”——公共財政收入僅夠日常運營支出,難以有多餘的資金用於經濟建設。尤其在城鎮化建設過程中,城市基礎設施、公用事業等配套需求量大、資金缺口較大,此前多依靠政府財政投入,也多由城投公司代表政府完成項目的投資運營。

老張進一步表示,當地財政年年都困難,財政拿不出多餘的錢,多虧城投公司的融資能力,來支撐地方城市發展。

地方建設資金缺口,疊加上2008年金融危機後,配合“四萬億”計劃的落地,城投公司數量急劇增加。2009年中央政府相關文件還明確表示,“支持有條件的地方政府組建投融資平臺”,融資平臺融資貸款能力被放大。

發改委提高瞭企業債券發行主體的資產負債率標準;要求企業隔離企業信用和政府性債務、政府信用,不能新增政府債務等。交易商協會要求企業募投項目應為具有經營性現金流的非公益性項目,排除瞭審計署、銀監會、財政部的融資平臺名單。

因為地方債務規模急劇膨脹,債務風險積聚,2010年國務院發文要求清理規范融資平臺。2014年43號文,重申要清理規范融資平臺,不得新增地方政府債務;為地方政府舉債開辟瞭兩條明路,一為地方債券,二為PPP模式。

經國傢相關部門確認,從2013年6月底到2014年底,這一年半的時間,地方政府債務增加4.6萬億。與之形成鮮明對比的是,2015年地方政府新增債務額度共計6000億元,相較於一年半4.6萬億的額度,差距較大。

債務額度不夠用,PPP模式能補上嗎?從實際運行情況來看,雖然PPP項目熱炒瞭一年多,但由於政府推出的公益項目現金回報難以達到社會資本預期,再加上後續融資資金難以跟進等問題,PPP項目推出的雖多,但實際落地效果並不是太好。

茫然的不止老李一傢。河南某地級市城投公司負責人表示,他們有機會參與到省內金融類國企改制,有望控股省內某傢城商行。“大傢都說這是件好事,平常雖然跟銀行打交道多,但真讓我們自己經營銀行,還是很有難度的”。

規范的地方政府舉債融資體制難以在短期內建立,政府債務和城投公司債務糾結在一起,城投公司與地方政府這種“剪不斷、理還亂”的關系恐仍將持續幾年,轉型道路註定多波折。

2015年12月末,財政部部長樓繼偉在全國人大常委會上地方債管理情況作時,指出融資平臺公司缺乏持續穩定的經營性現金流,自身“造血”能力較弱,與政府的關系短期內難以厘清,制約瞭市場化轉型的進程。

至於後續平臺公司轉型的出路,政策是明確的,無外乎兩條:空殼類公司將被關閉,實體類公司逐漸轉型為自我約束、自我發展的市場主體。

43號文是個分水嶺。2014年10月,國務院發佈《國務院關於加強地方政府性債務管理的意見》,即43號文。

政策雖有反復,但越來越多的城投公司意識到需要加快自身的轉型,為後續發展多爭取主動民間二胎 民間二胎房貸風險權。

同時,老張還刻意區分政府項目和自身經營項目。雖然建起瞭防火墻,老張仍然有點擔心:現在明文禁止城投公司替政府舉債,城投公司轉型之後,這部分政府債務會不會最終由城投公司承擔?

但中國經濟增速下行趨勢,幾年內難有好轉,新增債務有限,PPP模式短期作用也有限,城投公司仍然被地方政府當做穩增長、穩投資的重要實施主體。

不過,也已經有不少城投公司在探索轉型道路。據21世紀經濟報道記者瞭解,蘭州城投將資產分為政府類資產和經營類資產,區別對待;人員安排方面,將部分集團層面管理職務人員,下放到一線子公司層面,充實實體經營;同時,也在拓展醫療器械等新興產業領域的業務。

在審計署2013年對全國政府債務的摸底行動中,僅納入審計的融資平臺數量就達到7170個。以往倚靠政府信用融資發展的路徑難以為繼,這些城投公司要與政府劃清界限,轉型是必然的趨勢。





本文來源:21世紀經濟報道 作者:周瀟梟

責任編輯:鐘齊鳴_NF5619


2015年對很多城投公司而言,是波折又充滿戲劇的一年。

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