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在長沙，萬達廣場、保利國際廣場、北辰三角洲、華遠華中心、奧克斯廣場、德思勤城市廣場、喜盈門范城、運達中央廣場、新華都萬傢、華悅城等等，超過30個城市綜合體遍地開花，正上演著一場似乎永不落幕的城市劇。可以預見的是，未來的5至10年，長沙城市綜合體將進入競爭更加激烈的時代。
編者按："誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市未來。"這句口號式的標語背後，是一場城市綜合體的瘋狂擴張。
長沙市民需要什麼樣的綜合體？我覺得現在長沙最缺乏能代表國際化水平，不管是硬件還是軟件，真正高品質的城市綜合體，能夠跟一線城市對比或者叫板的項目，真正代表長沙這麼多年發展，消費能力、消費水平或者消費意識層面的綜合體，我們看到很多指標，長沙的某個酒店、某個奢侈品店銷售額非常大，但實際上沒有形成規模，沒有規模就沒法形成效益或者效應，在市場上的級別很難跟一線城市對比。未來長沙比較需要這些東西，另外綜合體也需要跟長沙的文化，可能需要國際化視野跟國際化的水平，另外也需要跟長沙本土的人文歷史，跟長沙消費的心理、消費的習慣相結合，這個是未來的需求。國際化和本土化相結合。
前瞻產業研究院今年發佈的《2013-2017年中國城市綜合體行業發展前景與投資價值預測分析報告》分析認為，我國城市綜合體已進入高速增長階段，各大城市城市綜合體如雨後春筍，發展非常迅猛。商業驅動型、住宅驅動型、文化驅動型、休閑旅遊驅動型......各地的城市綜合體在快速發展的同時，都註重選擇適合自身的開發模式，以在避免同質化競爭的同時，為城市註入更高質量的生命建築群。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-22/16153467672.shtml
針對綜合體的開發研究，從概念上進行瞭梳理，綜合體有幾個定位和操作上有幾個關鍵的要素。第一，綜合體就是要考慮跟城市環境規劃交通等等的綜合體匹配，要發揮綜合體跟周邊城市對接的協同效應，綜合體核心的應該成為一個區域的發展引擎。第二，綜合體的定位還是考慮資金資本的運作，資金和成本的關系，特別是資本的整合、資源的整合。第三，應該納入更多的社會資源，確實靠一傢公司或者一個企業，雖然說我們來開發操作，但是要整合更多的社會資源，包括政府相應的配套、政策的扶持。還有一個就是未來的經營管理，這個經營管理是未來綜合體的生命。
【廣廈會客廳第83期：地鐵城市影響力幾何】
在這龐大的城市綜合體集群中，誰又能真正做到左手住宅、右手商業，承載起一個片區乃至一座城市的人氣、商氣？
內容來自sina新聞
德思勤城市廣場營銷總監 謝春華承做房貸二胎銀行年息怎麼貸款比較會過件
二胎房屋借款怎麼貸款比較會過件議題一：中國目前的綜合體項目大致有哪些開發運營模式？長沙包括瞭哪些？這些模式分別有哪些優劣勢？
謝春華：綜合體的概念，業內應該研究有差不多十年的時間，大概有三個核心的模式。第一個應該是城市中心的核心區綜合體，商業商務的綜合體。第二類是產業綜合體，像深圳航空城，大概有160萬平米，航空產業配套集群。第三類就是以中國未來接近2800個中小縣城，未來形成的生態小鎮。
綜合體這個概念，早幾年還不是那麼多，近兩年長沙進入爆發期，但實際上我們研究綜合體和開發這種物業類型來講有幾個標準。第一，必須在交通的樞紐中心。因為在國外，像我們去學習，像香港的綜合體，核心的基礎必須在交流樞紐之上，形成物流人流產業資本的聚集。第二，綜合體應該是有產業的基礎。一個城市，實際上是由千千萬萬個企業組成，企業組成產業集群，形成寫字樓集群，以商務產業為基礎形成商務中心。另外，我們認為綜合體應該有一定的規模效應，比如研究很多寫字樓綜合體，一般在3萬平米以上，包括5-8萬，有一個比較好的商場，大概是12到14萬平米，寫字樓需要20萬平米，還有服務的配套，算起來要有50萬平米，綜合體不光是功能組合，還應該是城市功能體和經濟體，各種業態各種要素各種產業，不管是生產要素、消費要素，能夠形成一定的聚集，這樣才能發揮功能的組合互補和提質提升。
議題二：長沙綜合體開發同質化程度如何？在哪些方面可以創新？
謝春華：去年看瞭一些報告，長沙上規模的綜合體接近27個，現在可能還在增加。從表面上來看，對長沙這個城市來說這個量可能是比較驚人的。實際上綜合體的爆發，應該是國內開發的熱潮或者過熱的現象，像我們去成都一趟，一條街上有好幾個綜合體，可能有萬象城、有世貿等等，肯定會帶來同質化，因為很多商場業態是差不多的，特別是原來在廣州珠江新城，正佳廣場，80%的業態是一樣的。
對於長沙而言，目前的綜合體大致有哪些類型？同質化競爭是否嚴重？城市綜合體和城市發展理想模式在哪裡？發展未來在何方？本期會客廳，新浪樂居、長沙晚報力邀德思勤城市廣場營銷總監 謝春華探討長沙究竟需要怎樣的綜合體及綜合體與城市應有的發展之路。
議題三：長沙綜合體的開發數量和質量，是否超出瞭城市承載力出現瞭泡沫傾向？長沙人民需要什麼樣的綜合體？
謝春華：最近看瞭一些報告分析，未來中國五年左右，中產階層會達到1.5個億，這個是很大的量，1.5億相當中國人口的10%多一點。如果城市出現一半城市人口，差不多是25%，這樣的人口比例，消費能量、消費級別在提升，所以我們在做這個項目的時候考慮，長沙這個城市容量拿一些指標對比，消費水平在中部地區是數一數二，包括未來酒店市場，我們是比較看好這個市場，要避免同質化的競爭。
同質化現象不可避免，但是我們怎麼來更好的規避，使項目發揮本身的價值和規劃定位的資本和產業要素。
我們做綜合體還是有標準的，有量化的指標。什麼樣才能叫綜合體？還是要有一定的量、一定的規模。另外綜合體應該在交通的樞紐，應該有產業的配套，未來要有消費，有可持續的經營管理。現在局部有泡沫，但是我覺得長沙中心區的這些項目，還是比較安全的。城市在不斷的發展，而且長沙現在不是單一的中心，是多中心發展的趨勢。
德思勤謝春華:長沙最缺乏國際化標準綜合體
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