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戴德梁行2014媒體見面會實錄六
??2015年1月20日，天津：全球領先的房地產服務營運商DTZ戴德梁行今日舉辦天津媒體見面會，總結2014年度天津房地產市場表現並提出對今年的展望，同時闡述瞭天津房地產市場在舊城改造背景下的機遇。
??>>>查看實錄部分一、二、三、四、五
??以下為本次媒體見面會的實錄部分六：
??主持人：在舉辦本次發佈會之前，我們也是搜集媒體關於天津房地產市場目前的一些問題，但是由於今天的時間有限，就不一一解答瞭。我們篩選瞭其中一個比較典型的話題，在這裡為大傢進行解答。
??第一個問題，有請365地產網的記者進行提問。
??365網記者：我想問王盛，戴德梁行近期調整以後，戴德梁行在中國發展有何新的佈局，您作為華北區的董事、總經理，您的規劃又如何呢？
??王盛：謝謝，去年2014年我們在大眾化區開瞭第十九傢和第二十傢分公司，第十九傢是在河南鄭州，第二十傢是在南寧，是這個行業網點非常多的公司，我們依然非常看好中國房地產市場，特別是我們認為像二線城市以後發展機會更多。
王盛先生接受記者采訪
??至於華北區，我實際上管轄這個范圍是長江以北非常大的區域，包括傳統的西北、東北，還有狹義的華北的概念，還有山東。先講講狹義的傳統的華北的概念。我覺得節像剛才周總提到瞭京津冀經濟圈的提法，特別是張高麗副總理親自主持工作小組進行京津冀的工作，會給我們帶來很多的機會，會給河北和天津帶來很多的機會，包括天津的自貿區的獲批，天津公司的總經理有一個很重要的任務就是帶領整個天津公司整合我們京津冀的資源，充分利用政府的京津冀方面各種各樣的政策。
??具體來講，現在所有的華北業務線當中，物流、工業這個業務線以後潛力還是非常大的，包括商業各個方面，所以我們對華北區充滿瞭希望，包括天津公司在內的這個地區我覺得機會是很多的。
??搜房網記者：各位領導好，我想提問一下周總，近幾年其實二線城市購物中心發展越來越快，建得越來越大，相對於管理方面也是越來越重要瞭，請問對商業地產運營管理方面您認為應該註意哪些。
??周業輝：其實在一個商業項目發展過程當中，一般分為四個階段。第一個階段是項目的策劃、定位，第二就是設計、優化，包括招商租賃，最後就是商業項目的運營管理。目前來講開發企業大多數比較重視的是招商租賃這個階段，因為他們都會想著千方百計的在這個商業項目開業時把所有的面積都充滿或者是盡可能的充滿，但是往往忽略的商業運營管理能夠給它的商業地產帶來的提升的效率。這也是我想說的商業運營管理能夠達到的作用和目的是什麼。
周業輝先生接受記者采訪
??其實在場的每一位朋友近期都會逛商場，無論是大悅城還是恒隆，其實我們主要的目的首先就是第一要聚客，拉攏客流，第二就是要提高營業收入，第三就是提高客單價，最終就是提升商業項目的租金價格。最終提升的商業資產的整體價值。
??在商業運營管理當中，我認為包括四個方面，第一個方面主要就是在我們的商業業態調整方面，一般的一個商業項目剛一開業以後的三到六個月都會進行一次微調，當然這種微調也是雙向的選擇，有的是商傢通過三到六個月的經營，覺得收入沒有達到他的預期，他就離開瞭。還有一個是運營方，從運營管理公司來講，覺得通過一段時間的運營以後，覺得這個商傢不適合我整個商業的定位，可能也會進行調整。
??當然瞭，在運營兩到三年的時候他也會進行一個比較大的調整。這裡舉一個例子，因為大悅城是我來到天津以後看的第一個項目，他非常有名的就是它的騎鵝公社，在那麼高的位置，集裝箱打造這麼一個新的業態出來，通過這個調整帶動的整個商業後街的區域，使它的租金整體得到瞭很明顯的調整，這個是商業業態調整的主要案例。
??第二就是營銷推廣活動，其實這也是商業運營非常重要的一部分，很多項目大傢都知道前三年都是養商期，是養商階段，這個階段開發企業都要投入大量的資金和精力，做好各種豐富多彩的營銷推廣活動，從而起到聚客的作用。這個階段我覺得是非常重要的。
??還是說大悅城，這個項目是天津非常成功的商業項目，開業三年以來，每年基本上投入到營銷推廣活動的費用將近三千萬，這個數字也非常可觀的，而且我們最新掌握的數據，今年開始從每平米八塊錢的營銷推廣費增加到現在每平米十塊錢，投入這麼大結果是什麼呢？也是非常可觀的，目前來看，它比三年前開業之初的營業額增加瞭將近三倍，這就是它起到的作用。
??當然在商業運營管理當中，包括對租戶的運營管理，物業管理過程當中，保安、保潔、設備設施的維護、給消費者創造良好氛圍也都是非常重要的。
??當然作為戴德梁行來講，我們也正是看到的開發商所忽視的商業運營管理的作用，所以我們在過往兩年，中國區商業部就已經成立瞭專門的商業運營團隊，我們也希望在2015年戴德梁行商業運營團隊可以為天津更多的商業項目提供更多包括策劃定位、招商租賃乃至後期的運營管理全產業鏈的服務。
??《樓市》雜志記者：我想問趙巖趙總一個問題，您剛才分析裡提到2014年天津住宅市場回暖快於北京，您預計2015年天津房地產市場是價穩量增的趨勢，在2015年相較於天津這麼一個1.5至2線城市之間的狀況，一線城市的政策或者是市場環境有什麼樣的變動趨勢，一二線城市之間的區別是什麼？謝謝！
??趙巖：關於住宅市場這個政策，因為住宅市場確實受政策影響非常大，但是預判將來城市的走向我們不太好說。
??剛才王總也說道40多個城市當中，二線城市限購都已經解除瞭或者是部分放松，內湖二胎房貸目前一線城市還是比較嚴格，當然將來在2015年限購、限貸會不會退出歷史舞臺呢？這個我們也不敢預測，因為政策確實不是能預測的事情，我們也沒有政府的高度。但是限購是階段性的政策，二線城市當中它完成瞭歷史使命，退出舞臺，一線城市具體要到什麼時候我們還要觀望。
趙巖女士接受記者采訪
??說到一二線城市的區別，就住宅市場發展趨勢來看，天津的房地產市場還有北京房地產市場基本上，還有跟全國大中型城市走勢都呈現一致的狀態，這就說明還是政策對於住宅的影響是非常大的。所以將來2015年住宅市場是否回暖，還是有待於政策的支持。目前來看政策在調控層面，包括資金層面上來說都是趨於寬松的趨勢，這個趨勢應該不會產生很大的變化，所以在資金在政策各方面的支持的前提下，我們預測2015年全國的住宅市場都將回暖，包括北京這個一線城市也會回暖。因為不光是限購以後信貸方面也是在降息，就整體環境來說對住宅市場都是利好。
??因此我們預測2015年無論是一線城市還是二線城市都將繼續回暖，但是一線城市可能依然是在限購、限貸政策之下，它的速度我們還是看是限購還是限貸還是降息的力量更大一些。
??《焦點地產》記者：各位朋友下午好！我想請問一下策略發展顧問部助理董事鄧暘先生、未來您認為新八大裡區域對於周邊的市場會有怎樣的影響呢？
??鄧暘：我是這樣看的，首先新八大裡這個區域其實是天津市經濟中心南延的自然延伸，隨著新八大裡建設，銀河商圈也會延伸。
鄧暘先生接受記者采訪
??新八大裡面商務比例是比較高的，我們預期隨新八大裡開發板塊的成熟，天津市可能有一個新的商業區的成形，而且由於這個商業區的成型是在城市南部，所以我們覺得周邊的商務商業氛圍新的經濟中心可能會出現。而且隨著商務區的發展，我們覺得周邊的人口密度有可能會得到提升，實際上來講，八大裡板塊的開發成熟，最大的一個作用就是豐富瞭整個河西區的功能。周邊的板塊隨著它的發展也會在城市發展高度上有一個新的臺階。
??新華網記者：我想問一下尤嵐女士，剛才您講到舊城改造融資模式的時候談到瞭資產證券化的概念。我想問一下資產證券化在中國房地產市場的可行性是怎樣的前景。
??尤嵐：謝謝，資產證券化其實是一個非常廣大的話題，我們現在身邊討論比較多的是一個專項，就是REITS話題，就是房地產信托基金，我們也看到一些征兆或者是一些相關的報道會逐漸的增多，其實我看瞭一些文章介紹，REITS最早產生於美國，產生的背景是因為房地產開發有過度的情況，同時它的信貸政策是相對比較寬松的情況下應運而生的。對於中國來講，同樣的時機推出來還是有其他適合中國國情的機會點推出來，我想這是專傢們在討論、在運作的一個事情。我也十分關註這個公頃，去年12月12日RREITS聯盟成立，這個聯盟的成立就是想加快推動REITS的發展。
尤嵐女士接受記者采訪
??REITS產生有兩個條件，一方面是有一系列配套政策的出臺，另外一方面是推出REITS產品或者是項目有存在，這些條件具備的話，他的REITS就相對應運而生的，它的產生對於開發商來講是一個很好的拓寬的融資模式，因為它的門檻也是相對適中，融資成本相對比較低的方式，對於廣大的投資者來說也是增加瞭一個新的投資渠道，今天中午跟領導們探討也談到瞭，因為王總有多年的海外生活經歷，相比較而言，對於中國大眾來說投資渠道非常非常窄，如果這樣的產品推出來，也說明廣大群眾、老百姓是收益的。
??我們其實在中國有一些類似的產品推出來的，像去年中信企航的項目，包括正在運作的蘇寧雲商的項目，大概有三四個類REITS的項目的推出，有點模仿REITS產品，有一些條件上有差異化，中國國情還不適合完全推出REITS產品，這也表示我們在大膽推進這個REITS的事情，我們公司有幸參與瞭兩到三個項目。有兩個參與項目還沒有正式發行出來，很快就會有結果瞭。
??主持人：以上就是我們今天的提問環節，因為本次時間有限，如果媒體朋友們還有其他問題可以以後單獨約我們的專訪。再次感謝各位媒體朋友們，下面我們有請天津公司的總經理周業輝為我們做總結發言。
??周業輝：時間過得很快，匆匆兩個小時就過去瞭，我的幾位同事跟媒體朋友們對2014年天津房地產的發展情況以及舊城改造這個話題進行瞭比較深入瞭闡述以及雙方充分的互動。應該說對於即將到來2015年，對於天津分公司來講我是非常有信心的。為什麼？一方面我們看到京津冀一體化政策以及剛剛批復的自貿區，當然還有華北區對天津公司的支持，當然也少不瞭各位媒體的幫助，相信我們一定會在過往的優勢業務的基礎上，在2015年邁向一個新的臺階，同時也會為天津這個市場的發展作出應有的貢獻。
??最後，祝各位媒體朋友在2015年這個即將到來的羊年工作順利、合傢歡樂，羊年大吉。謝謝各位！
??主持人：本次發佈會到此結束，感謝各位媒體朋友。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-01-21/14285963552452572919530.shtml
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