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投資2億建一座橋 打通裡水中心與金沙洲的 經脈
佛山"松限"後，南海東部廣佛交界處再度成為兩地置業的焦點區域。在這一背景下，今年三四季度區域內有多個新盤入市，在售項目也加大推貨力度。
南都黃金樓市本周專訪裡水金沙洲板塊將入市的120萬平方米規模的超級大盤金沙半島項目負責人麥成斐。在他看來，廣佛兩地之間無論是空間距離還是心理的"界線"，都將隨著交通和配套的完善而逐漸被"抹去"。同時，在"金沙洲板塊如何發展"，以及備受關註的"佛山放松限購後價格是否會暴漲"等問題上，也給予市場理性的分析和判斷。
●以前廣州人對"河南、河北"會有十分明晰的界線，但現在這些界線已經逐漸被"抹掉"。花蓮借錢
●同樣的例子還有番禺，現在住在番禺也不會再給我們"住得很遠"的感覺。
---佛山市南海區裡暉置業有限公司總經理麥成斐
關於廣佛同城廣佛之間的"界線"會越來越模糊
南都：廣佛板塊已經從傳統的金沙洲、黃岐，延伸至桂城千燈湖等片區，這些板塊各自有什麼特點？
麥成斐：桂城是比較新興的"廣佛同城"區域，這一區域還是佛山傳統市中心，但對廣州人來說，前往桂城千燈湖需要經過芳村再轉入海八路，因此自駕車的便捷度不如乘坐地鐵。
另一個傳統的廣佛交界處黃岐和鹽步對接的則是荔灣，這個區域有"中山九路"之稱，是第一個與廣州置業對接的區域。但多數項目格局和樓盤開發都停留在比較舊的階段。
金沙洲的優勢在於其本身就在廣州區域內，很多樓盤與廣州就是一路之隔，是真正無縫對接的區域。通過金沙洲大橋直接連接廣州內環路。但金沙洲板塊的問題是目前尚沒有形成有凝聚力的商業中心，配套還有待完善，同時金沙洲大橋交通瓶頸亟待改善。
南都：傳統金沙洲板塊接下來該如何發展，提升自己的競爭力？
麥成斐：金沙洲片區已經有地域優勢和交通規劃利好，未來需要完善配套和商圈的形成。金沙洲因為已經發展多年，新貨供貨已經到瞭尾端，區域需要有更大的擴展。相鄰的裡水片區此前主要依靠廣佛高速與金沙洲板塊連接，面對廣州客戶的在售項目也比較少，導致瞭裡水中心區與金沙洲板塊雖然很近，但未形成真正吸聚廣州客戶的板塊。然而裡水不僅跟廣州對比是價格窪地，就連在佛山也是價格低位。於是我們在區域建設新項目的同時為此有個重大的舉措，就是投資2億元去建設一座橋，從裡水中心連通金沙洲的四季花城。這座橋計劃在今年11-12月份啟動，預期2016年中通車。
南都：這座橋能給裡水金沙洲帶來什麼價值？
麥成斐：這座橋可以帶動整個區域，就像裡水中心與金沙洲之間的"經脈"被打通，形成大金沙洲的板塊格局，也就是將傳統的金沙洲擴延。
區域完全打通後，裡水中心區的樓盤不僅進一步面向廣州客戶，還可以滿足金沙洲本地的居民換房要求。對居民出行來說，裡水已經有佛山一環和環城高速，但這是快速幹道，這座橋梁的通車可以打通區內日常交通往來。比如這邊的居民可以自駕車直接前往金沙洲，也可以選擇過到橋對岸乘坐地鐵。
南都：傳統的廣佛交界盤經常吸引"新廣州人"，對"老廣州人"似乎吸引力不大，是否仍有一個心理"界線"？
麥成斐：的確，廣佛交界處佛山的樓盤吸引更多的是"新廣州人"，這部分買傢對於廣州區域界線較為模糊，主要是根據自己狀況如就業、讀書等區域來選擇購房地段，裡水金沙洲的交通、配套和價格優勢能夠吸引到這部分客戶，與廣州其他區域置業差別不大。但對"老廣州人"來說，這個心理"界線"還是存在的。
南都：這個"界線"會不會隨著同城化而模糊？
麥成斐：我們可以看到隨著多年的開發和城市融合，會出現很多"從不接受到逐漸模糊界線"的情況。舉個很簡單的例子，以前廣州人對"河南、河北"會有十分明晰的界線，但隨著交通日益通融，區域配套的發展，這些界線已經逐漸被"抹掉"。同樣的例子還有番禺，現在住在番禺也不會再給我們"住得很遠"的感覺。
廣佛同城也是如此，目前存在一定的"界線"隻是區域的融合和發展還沒有達到最成熟的狀態，但是隨著兩地交界線延伸，未來幾年就會感受到，兩個城市區域的界線越來越不明顯，到時候也會發生"質"的改觀。
關於限購放松成交量上升但價格不會"大漲"
南都：目前佛山最熱的話題應該是"松限"，這是否也是同城化的一大利好？
麥成斐：不僅是"松限"，在今年4月金沙洲交通規劃中，就已經將佛山的地盤納入其中，將金沙洲作為"廣佛同城的門戶"，同城化利好不斷。
但在這樣背景下，隨著保利、綠地以及金沙半島等項目進駐，這些都是總規模超過50萬平方米大盤，未來勢必帶來人口聚集的增量，迫切需要成行成市的商業區域，也將衍生更多的商機，區域會更成熟。
南都：如何看待"松限"後，廣佛交界項目成交量的升溫？
麥成斐：之所以目前佛山的"松限"成為熱點，是因為廣東其他城市和國內一線城市到現在都還沒放開限購，尤其是廣州還沒有解除限購，佛山的"松限"就形成瞭市場焦點。在成交數據上確實也顯示出非常明顯的增長，但這其中有"松限"後"新成交"，也有很多是此前成交等待簽約的"舊成交"。
南都：廣佛板塊後續價格走勢如何？有消費者會擔心佛山樓盤價格大漲。
麥成斐：個人判斷價格"大漲"可能性不大。這一判斷一方面是基於整個廣佛區域的房價在全國來說一直是相對比較理性的，沒有過多的泡沫成分。另一方面佛山目前的住宅均價與廣州相比，已經沒有太大的差價。佛山已經不是幾千元的價格水平，南海目前均價也已經過萬。因此，預計松限後的市場表現是成交量上行，價格會保持平穩。
南都：佛山"松限"後，項目有調高過定價預期嗎？
麥成斐：實際上最終的價格並不是開發商說瞭算，而是市場說瞭算。也就是說，現在裡水市場已經有如長信和保利等項目在售，其成交價格可以直觀反映市場認同的價格區間，新推出的項目也必須尊重市場。
當然新的項目會根據入市的時間節點、自身的獨特優勢來選擇綜合的價格策略，但最終的價格會遵循市場和消費者接受的水平。
采寫、攝影：南都記者 路漫漫
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主打剛需產品，且擁有多種豪宅DNA
南都：整個廣佛板塊下半年新盤新貨不少，新項目金沙半島的定位是怎樣的？
麥成斐：金沙半島項目體量比較大，總規模有120萬平方米，是區域的大盤。產品線和面對的客戶群主打剛需買傢，目前已經確定的產品中90平方米以下的產品占比達到70%。
但剛需產品占據市場主力已經很長時間，現在剛需買傢對產品也會有較高的要求。所以在這個盤我們希望做到一個"有豪宅DNA"的剛需項目。
南都：剛需也能有"豪宅DNA"？具體有哪些體現？
麥成斐：具體體現在，首先金沙半島擁有大環境的自然景觀資源。在廣州一線江景位置無一不是豪宅，但金沙半島作為一線江景的項目，在北區開發的33萬平方米體量中，有80%的單位都可以望江，這在中小戶型產品中比較難得。
第二是產品自身密度，北區占地7萬平方米的面積上，隻建築十棟樓，擁有非常大的園林綠化空間，居住視野很開闊。第三，產品是兩梯四戶的佈局，側面望江。這樣一來保證瞭江景感覺是最舒適的，二來保證瞭住宅朝向做到瞭南北對流。
最後一點是教育配套，廣州人非常重視教育配套，廣州學位房都賣得非常貴。金沙半島的配套會引入公立名校和幼兒園。
南都：除瞭產品，與裡水金沙洲其他項目相比優勢分別在哪裡？
麥成斐：與裡水片區其他項目相比，金沙半島的優勢是不可復制的景觀資源。項目東側是1.5公裡的江岸資源、西邊靠山、北面是水庫，位於一個半島的位置上。
而與江對岸的金沙洲板塊比，尤其是同樣擁有江景資源優勢的項目，金沙半島擁有價格優勢。預計一期產品至少比金沙洲板塊有40%的價格差。同時戶型的面積段和實用率也更適合剛需買傢。比如89平方米可以做到三房帶套房，115平方米可以做到四房，總價可能不超過100萬元。
南都：項目亮相和推貨節點大約是怎樣的？
麥成斐：計劃10月份開放樣板房和銷售中心。預計第一批在2棟380套，第二批12月底元旦前，今年推出總貨量大約700套左右。在銷售中心開放的時候，北區的部分河堤私傢江岸公園也將展示出來。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-22/09144393517.shtml
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