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中房協副會長馮俊準確理解 穩定住房消費
??2015年是全面深化改革的關鍵一年，也是穩增長調結構的緊要之年。因此，今年全國“兩會”政府工作報告（以下簡稱“報告”）中有關房地產政策的論述備受行業關註。
??在國內經濟下行壓力持續加大、多重困難和挑戰相互交織的情況下，國內房地產業在去年也遭遇瞭重大考驗，因此，如何從報告中準確完整地理解國傢有關房地產行業的政策，從而更好地把握市場走勢，成為企業能否在2015年實現公司目標的關鍵點。為此，《中國建設報·中國住房》記者在“兩會”期間獨傢專訪瞭中國房地產業協會副會長兼秘書長、原住建部總經濟師馮俊。他在解讀政策時表示，盡管今年報告中沒有出現“調控”字眼，但事實上，調控既有壓，也有保，還有鼓勵促進發展，這才是完整意義上的調控，房企需要保持冷靜，在“穩定住房消費”的基點上有所作為。
??回歸住房消費
??馮俊認為，今年報告中有關房地產政策的論述具有“正視問題、突出重點、穩定住房消費、統籌兼顧”的四個特點。
??第一，正視問題。馮俊表示，目前房地產市場的確有些“迷亂”，存在庫存升高、銷售下行、需求不足等問題，因此也出現瞭“房子是不是多瞭，是不是過剩瞭”的疑問。
??馮俊表示，報告在列舉群眾不滿意的問題中，住房位列第三，說明住房問題依舊是老百姓最關心的問題之一。在總體上，中國房地產市場的需求處於總量不足、局部過剩的階段。近年來，老百姓的住房條件在總體上有瞭較大幅度的改善，這是房地產市場發展取得的成績。但是由於房價快速上漲、收入差距加大，收入較高群體的住房條件改善較多，而較低收入傢庭的住房條件改善較小，甚至近年來沒有得到改善。報告正視瞭這個問題並提出瞭明確的解決方案，例如“加大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度”，“對居住特別困難的低保傢庭，給予住房救助”等舉措。
??第二，突出重點。報告將棚改和保障性住房建設放在突出位置。當前，住房矛盾存在兩個重要問題：較低收入傢庭的住房條件長期沒有得到改善；新移民、新就業人群的支付能力不足，使得他們不得不租住在棚戶區和城市危舊房裡。因此，在全面建成小康社會的關鍵階段，國傢必須加大力度啃下這塊“硬骨頭”。集中解決棚戶區問題，是實現社會均衡發展、讓相對貧困的老百姓過上好日子的重要措施，重點非常清晰。
??第三，穩定住房消費。馮俊表示，從整體來看，住房需求分為投資性需求和消費性需求，這次報告的重點是落在“穩定住房消費”的需求上，而不是籠統地鼓勵住房需求。穩定住房消費有兩層含義:保護、支持住房消費並非鼓勵投資性需求；購買人願意買、買得起。
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??報告沒有出現“房地產調控”、“抑制房價快速上漲”等字眼，是因為從現在經濟情況看，房價不存在大幅上漲的跡象和條件。馮俊指出，報告沒有提到房地產調控，並不意味著讓房地產放任自流。政府對宏觀經濟的調控始終存在，房地產調控和治理也一直存在。
??應該看到穩定住房消費不僅僅是經濟行為，更是民生需要。政府態度非常明顯，就是讓有改善居住環境需求特別是中低收入傢庭產生住房消費，穩定房地產市場，而不是全民買房，把房價再哄抬起來。
??第四，統籌兼顧。房地產市場千差萬別，每個城市都各有特點，老百姓的消費需求也不相同，所以報告提出瞭分類指導的工作思路。這並不代表中央政府放手不管，完全讓地方政府調節，而是指地方要根據總的原則針對具體的情況采取有效措施，比如報告提出“住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼並舉，把一些存量房轉為公租房和安置房”。
??馮俊表示，增加貨幣安置是為瞭減少社會資源浪費和閑置，也使老百姓有更多的選擇。政策的目標是要解決住房問題，在這個政策實施中，要防止地方政府簡單地發放補貼，解脫責任，但沒有解決老百姓的住房問題。
??市場“穩字當頭”
??對於2015年房地產走勢，馮俊預計市場將會呈現出整體增長乏力的總格調。現在房地產市場與1998年、2008年相比已經發生瞭較大變化。之前住房短缺情況還比較突出，目前從全局來看，已經從住房嚴重短缺走向供求相對平衡，所以市場不可能再出現1998年、2008年井噴式增長。
??從今年情況看，如果政策停留在目前水平不出現重大調整，市場全面恢復並不現實，很多市場人士期望的利好未必能夠實現。事實上，放開限購、限貸甚至降息對房地產市場的刺激作用並沒有預計中的明顯效果。盡管理論上降息會對消費形成刺激，但是在市場化利率體系下，商業銀行出於自身考慮又會上浮一定比例，與降息相抵消，所以在不少城市降息對買房人沒有形成實際幫助。因此，恢復市場還是要回到“穩定住房消費”的基點上，減少市場繼續下滑，把中低收入傢庭的消費需求保護好，使他們買得起房。
??根據報告精神，馮俊認為房地產企業應重點關註四個相關領域，即建築節能、居傢養老、工業化與信息化深度融合以及制造業升級。
??據瞭解，目前建築能耗占瞭社會總能耗的30%多，抓好建築節能、發展綠色建築不僅可以使行業提質升級，也符合環境和社會可持續發展的要求。養老方面，居傢養老、社區養老是符合中國國情的主要養老方式，房地產商需要研究老年人的生理特征、生活習慣和心理特征，提供符合他們需要的養老環境。行業要對工業化和信息化深度融合的趨勢引起重視，當前建築質量整體水平不高與建造方式有很大關系，通過建築產業化以及與信息化融合提高建築質量和功能，才能滿足購房者的新需求。同時，建造業與制造業關系密切，建築涉及的工業制成品有上萬個之多，這些工業品的質量直接影響瞭建築水平，作為資源整合者，建築標準和質量的提高有利於帶動整體制造業轉型，改變現有的生產方式。
??面對復雜多變的市場形勢，馮俊認為開發商需要保持冷靜，一方面市場不會崩潰，另一方面也不會出現當年的井噴現象，靠價格上漲謀取暴利的時代已經過去。所以企業要依靠改善經營管理、提高產品質量、樹立品牌信譽贏得市場。同時，市場已經由開發商主導轉向為消費者主導，因此要更多地結合消費者需求，進行產品開發、設計和服務。
??馮俊表示，城鎮化不是造城，是經濟結構、產業結構調整的結果，是從農業向非農產業的轉移，隨著非農產業的興起，商業服務業還會有較大發展空間。雖然近年來我國服務業的比重提升較快，但比起發達國傢還有較大差距。因此，城市綜合體以及小型組團式綜合體產品值得關註。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-13/14465982038768134439390.shtml
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