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2015地產破 六舊從自己開發到一起賺錢
??輕資產化，你還囤著車庫商鋪慢慢賣嗎？全產業佈局，恒大都賣米瞭你還隻顧著賣房嗎？低周轉狀況下，如何提高贏利水準？因為房子不好賣，周轉越快越虧本？金融化愈發明顯，怎樣巧用經濟杠桿？以萬科為代表的合夥人模式，究竟怎樣深化？轉型服務商，如何為社區提供全鏈條生活服務，掌握未來……六大房地產慣性思維，2015不破不立，誰先破，誰破得徹底、幹脆，誰的轉型之路就更加順暢！2014是分化元年，2015則是破舊立新的真正轉型之年。
??新思維
??高利潤1
??高周轉就是犧牲利潤，薄利多銷。當“薄利不能多銷”時，一些企業開始轉而做高利潤率。
??高周轉“梗阻”
??高利潤率破局
??鮮活案例
??日前，成都某標桿房企東北三環項目以單價5800元/平米瘋狂促銷，與當初土地價格持平，如果再計算其他基礎費用，猶如股市中的“割肉”。“項目去年入市後銷售速度很慢，加之周邊競爭激烈，連促銷都無法實現快速去化，壓力很大。”一位接近該房企的消息人士告訴成都商報記者，銷售速度趨緩的話，開發商的利潤幾乎可以忽略不計，基本上就是在給基金公司、銀行打工。銷售周期過度拉長的話，開發商的利潤甚至抵不過資金成本。“在多虧和少虧之間，開發商隻有認賬。”
??慣性之殤
??高周轉梗阻危及企業生存
??對於高周轉，綠地集團董事長張玉良數年前曾有過一段經典的論述：“別人1000億的現金流，兩年轉一次，一年就500億；我500億的現金流，一年轉四次，就是2000億。”他認為，高資金流動性和高運營效率是綠地做大的關鍵。
??而回顧過去十年，高周轉無疑是國內樓市最主流的開發模式。環視當前一線開發商豪強：萬科、恒大、綠地、保利、藍光等，無論是輕資產模式還是重資產模式，業績高增長都有賴於高周轉。反觀招商、金地等一部分成名較早、近年來表現卻乏力的企業，我們亦不難發現，他們的癥結就在於對市場反應遲緩，開發速度較慢。
??“過去，企業追求高溢價的前提是高周轉，否則年化收益率和業績增速通常很低。所以，主流企業普遍在主流市場上做主流產品，並采取高周轉的主流開發模式。”成都某標桿房企副總裁在接受成都商報記者采訪時表示，高周轉之所以能夠成功，離不開國內經濟走勢連年攀高所催生出的火熱房地產市場。“當中國經濟進入新的發展期，房地產爆發式上漲的動能不足，高周轉事實上已失去賴以生存的土壤。”
??“通俗地講，高周轉就是犧牲利潤，薄利多銷，在規模做大的同時，提高資金利用率，獲取規模收益。”盛世新源執行董事廖建華表示，如今市場更趨理性而需求表現並不旺盛，往往會導致“薄利不能多銷”，形成高庫存，資金流轉速度很快就降瞭下來。“無論哪一方面，房企都難以承受。”
??高周轉模式遇阻之後，房企該如何抉擇？
??新模式
??解讀
??高利潤率將成首要目標
??“無論企業選擇何種運作模式，有兩個核心問題是不會改變的。”一位投行人士指出，第一、規避高存庫，確保資金鏈安全；第二、提高利潤率，實現高質量增長。事實上，這也是萬科在實現千億規模後明確提出的“質量效益型增長方式”。
??年前，藍光地產高調發佈招聘廣告，為2015年三大新項目金悅城、金悅華府、I shine優傢吸納優質置業顧問。藍光地產相關負責人告訴成都商報記者，2015年藍光產品線將升級換代，戰略重心轉向改善型住宅。而藍光地產內部一位不願意透露姓名的人士亦向成都商報記者透露，在剛需上大量鋪貨、做高周轉不再是企業的發展思路，“做利潤率、做改善住宅，將成為藍光轉型的核心。”成都商報記者 王勝波
??新思維
??輕資產2
??一些企業開始嘗試向輕資產模式轉型，而開發商選擇的輕資產主攻方向是互聯網金融、互聯網產品和品牌輸出等。
??卸“重”就“輕”
甲種建地 缺點利率多少免費諮詢試算
??開發商必由之路
??鮮活案例
??兩大企業轉型 鎖定“輕資產”
??1月，王健林在工作報告中重點闡述瞭萬達[微博]的第四次轉型，他說，這次轉型主要內容是轉向服務業為主的企業，包括萬達集團的轉型和萬達商業地產的轉型，到2020年形成商業、文旅、金融、電商四大板塊。這也意味著萬達在逐漸去房產化，將變得更“輕”。產業規模最龐大的萬達商業將率先變“輕”，抽離房地產銷售環節，通過萬達品牌輸出進行準金融投資。據萬達內部人士介紹，萬科的合作夥伴可以以出資或土地的模式進行合作，而萬達則專註品牌輸出，萬達靠與投資方從凈租金收益中分成。
??成都本地的一品CG也嘗試轉型。據瞭解，一品CG想要融合一品天下數百傢餐飲商傢組成商會，再用餐飲商會的名義組團進入綜合體、商業街或者社區商業，包下數十個商鋪打包運營。
??慣性之殤
??抱守高端住宅 導致存量周轉率下降
??與萬達和一品CG相反的是以抱守高端住宅為主的綠城中國。綠城中國2009年存量資產周轉率一度達到0.78倍，銷售額直追萬科，但2011年降至0.28倍，顯著低於同期其他企業。政策和市場的頻繁波動，不僅沖擊瞭激進擴張的企業，在目前以重資產為主的模式下(主要依賴土地規模擴張)，也削弱瞭地產行業整體的運營效率。由此導致九龍倉趁機成為綠城第二大股東，宋衛平的綠城和孫宏斌的融創之間的收購和反收購風波。
??綠城是註重打造產品價值以實現利潤及回報的典型傳統開發企業，綠城項目的規劃設計水平很高，各種產品細節的打造受到業內外追捧，而對產品的癡迷還造就瞭綠城的產品主要集中在高端住宅。但是反過來，這樣的產品結構亦決定瞭綠城產品系身處市場下行之時，高庫存成為最大隱患。熟悉綠城的業界人士評論說，綠城現象產生的根源有兩點：一是對於此輪房產調控形勢估計不足；二是相對單一的產品線。以單一產品擴張和銷售為主要模式，在面臨市場風險時，出現資金回籠過慢，導致資金大量沉淀於土地和存量房上，企業負債率激增。
??在此背景下，不少企業開始嘗試向輕資產模式轉型。而開發商選擇的輕資產主攻方向是互聯網金融、互聯網產品和品牌輸出等。
??新模式
??解讀
??品牌輸出卸重就輕
??企業想要做到“輕資產化”，並不是一件容易的事。輕資產一方面要求企業有足夠的品牌度，憑借口碑就能促進銷售的目的。另一方面還要求企業有足夠的資源整合能力，能將旗下的資源整合打包對外進行輸出實現現金回流。
??在輕資產化方面，一品CG項目嘗試的是後一種路線。他們想從一品天下數百傢餐飲商傢品牌中挑選出合適的企業進行資源整合，在全成都的商業街區、綜合體和社區商業進行品牌輸出，以承包商鋪的模式進行合作。該模式被大部分開發商所接受，海亮地產、建發地產等都在和一品CG進行接觸。一品CG模式之所以受青睞，一是保證瞭商業街區在未開售之前就已成功招商；二是一品CG的餐飲商傢商會可以根據不同的項目，在全成都范圍內復制輸出。成都商報記者 陳佳曜
??新思維
??金融化3
??房地產被認為是傳統行業，但當它與金融、證券等聯系在一起後，產生“化學反應”的結果就是房地產金融化。
??從自己開發賺錢
??到帶領大眾一起賺錢
??鮮活案例
??2014年年底，在藍光地產發起的一波“零首付、零月供”商鋪營銷風暴之後，“房地產金融化”這個名詞突然被擺在瞭所有從業者面前。以前房地產被認為是個傳統行業，但當這個傳統行業與金融、證券等聯系在一起時，所引發的化學反應更值得業界關註。
??藍光的“零首付、零月供”為何成功？
??去年10月，藍光地產推出瞭商鋪“10年零月供”的營銷模式，令業內驚愕。這一模式較完整的表述應為，“10年零月供”之前再加上一個“零首付”。藍光商鋪創新模式除瞭集中發揮“零首付”金融杠桿作用之外，更為關鍵的一環在後端，投資人須以無償讓渡商鋪10年經營權以置換月供負擔。
??藍光地產成都公司負責人稱，這一營銷策略的主要目的是降低投資人門檻，通過專業商業公司整體運營，實現比投資人單獨找中介出租更高的回報率。
??另一個金融杠桿在於藍光地產為投資人省去瞭10年的月供負擔，但投資人須無償讓渡所購商鋪的10年經營權及租金收益。對此，投資人的疑問是：“10年零月供”與“售後返租及其以租還貸”這兩種方式，到底哪一種回報率更高？
??新模式
??解讀
??多種模式走向金融化之路
??藍光在賣商鋪上的選擇隻是房地產金融化的一種模式，目前的市場上還有其他做法。
??位於市中心的某項目負責人告訴成都商報記者，這個項目有面積龐大的購物中心，按照傳統做法，開發商要麼持有，要麼散售，如果散售，隻有把大量的鋪子物理切割。但現在他們嘗試的做法是：開發商依然擁有物理上的產權，但是將這個購物中心的運營收益打包進一個基金之中，普通投資者可以用理財的方式來購買，相當於購買瞭一個理財產品。
??而萬科等開發企業正在開展的項目跟投制度，在有限的范圍內吸引少量社會資金介入開發，投資者從開發收益中按照規則獲取收益，類似於私募股權投資。事實上，由包括員工在內的普通投資者在開發環節投資已經成為很多開發商解決開發資金來源的一種重要形式。
??幾年前，住建部政策研究中心主任秦虹在接受成都商報記者采訪時曾對未來普通投資者參與房地產投資的模式進行過路徑預測。秦虹認為，在投資房地產的問題上，從單純炒房到證券化是趨勢。這兩者的本質區別在於，過去投資買房是增加需求，推動房價上漲，加大供求矛盾；現在買證券化產品是增加供應，是反向調節，不會增加需求的壓力，有利於調節房價。帶來的結果是：過去開發企業是自己開發自己賺錢，現在是帶領大眾一起投資一起賺錢，這也分攤瞭開發企業的風險，開發商最終變成投資的組織者。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-05/07205979027345036853541.shtml
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