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內容來自sina新聞

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??從需求的行業分佈來看,保險、基金、證券為主的金融機構和會計師、律師事務所為主的高端服務機構表現較為活躍。結合深圳新近入市的甲級寫字樓客戶構成來看,受國內經濟增速放緩的影響,外資企業擴張繼續保持謹慎步伐;與之相反,伴隨自身的發展壯大及盈利水平的提高,內資企業對甲級寫字樓租金承受能力有所增強。在近兩年入市的甲級寫字樓客戶中,內資公司數量占比達到79%;若按占用面積計算,這一比例則高達82%。



新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-07/15175958491468154061218.shtml

??2009年至今,深圳市出臺瞭一系列新興產業發展規劃,包括六大戰略性新興產業、三大未來產業以及2014年出臺的關於節能環保、機器人、可穿戴設備和智能裝備產業等相關產業規劃,深圳產業結構升級的步伐明顯加快。與此同時,深圳國傢自主創新示范區的獲批更對產業升級構成有力支持。

??前海成推動租金上漲動力

戴德梁行去年深圳甲級寫字樓租金漲兩成

??2014年租賃市場新增供應寥寥,尾盤物業的逐步消化令全市甲級寫字樓空置率由2013年底的8.3%持續下降至去年末的4.4%,成交量同比小幅下降5.1%至1.6萬平方米。

??在改革創新及深港合作深化的背景下,前海發展勢頭迅猛——截至目前,前海企業註冊數量已突破1.3萬傢,其中,金融類企業超過1萬傢,占比約六成。前海的發展不僅為深圳經濟註入新的動力,同時也為甲級寫字樓市場帶來大量需求。但由於前海目前仍處於大規模建設階段,辦公空間缺乏,多數前海註冊企業的物業需求轉移至成熟商務區,目前福田CBD、蔡屋圍、車公廟、南山商業文化中心等商務區均分佈瞭大量前海註冊企業,涉及股權投資、商業保理、資產管理、供應鏈管理等行業。

??南山後海片區也將有24萬平方米的寫字樓物業投入市場,或將對深圳甲級寫字樓市場格局帶來影響,但由於商務氛圍有待培育,或將面臨一定的招租壓力。中長期來看,福田、後海、前海等片區持續大量的寫字樓供應料將加劇市場競爭,租金將面臨考驗。

??研發辦公物業月租年漲一成

??昨日,DTZ戴德梁行發佈去年樓市發展報告。受供不應求驅動,去年深圳市甲級寫字樓月租上漲至235.6元/平方米,漲幅高達20.7%。金融類企業在甲級寫字樓新增需求中占比超過七成,前海因素成為租金上漲的主要動力。

??受益於政策引導及高附加值產業的快速增長,深圳研發辦公類物業供需持續旺盛,研發辦公物業租金逐年走高。DTZ戴德梁行跟蹤數據顯示,深圳中心城區研發辦公物業月租已由2009年的51.0元/平方米,上升至2014年84.5元/平方米,年均增長率達到10.6%。伴隨2015年大沙河創新走廊內眾多研發類項目的相繼建成,中心城區也將迎來研發物業的集中供應期,這將緩解中心城區研發辦公物業緊缺的局面,同時集中供應也將令市場承壓。

??外圍區域研發物業市場近年來也得到瞭較好發展——研發辦公物業租金由2009年的25.5元/平方米上升至2014年的39.3元/平方米,年均增長率達到9.5%。在中心區域研發物業相對緊缺的背景之下,高端產業紛紛加大在外圍區域的佈局力度,寶安、光明、寶龍、觀瀾、坪山等區域均規劃建設瞭大量新興產業園;與此同時,一批老舊廠房也被改造成研發物業。

??DTZ戴德梁行預計,未來外圍區域亦將出現較大體量的研發物業新增供應,其中龍坂片區因涵蓋星河雅寶、天安雲谷、寶能中林科技園等大體量項目,將受到市場更多的關註。短期來看,由於外圍區域產業集聚仍需培育,純研發辦公物業需求仍有待提升,而融合輕生產制造和辦公的混合類物業則較為搶手。高雄二胎房貸

??“高端金融總部”異軍突起

??“今年,在福田CBD深交所附近區域,將崛起高端金融總部聚集區,這將是2015年寫字樓市場的新趨勢。”羅進良表示,該區域金融產業匯聚,得天獨厚,是深圳金融業密度最高的區域,大量總部寫字樓落成後,除自用外,其主要面對客戶群為產業鏈相關及上下遊客戶,具備較高的客戶門檻。與傳統寫字樓在租金、客戶結構、形象和運營策略上,將逐步出現更明顯的差異。

??2015年福田區將迎來供應高峰期,供應量預計超過72萬平方米,但因其中超過半數的辦公面積為總部物業,可供出租的辦公面積有限,對市場影響料將低於預期。同時由於市場需求旺盛,即將入夥的物業預租率較高,中心城區租金有望保持堅挺。

??關於需求活躍的原因,DTZ戴德梁行深圳寫字樓部董事羅進良認為前海因素不可小視,成為助推寫字樓租金上漲的重要動力。


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