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  隨著房產和房產相關行業的大幅減員,失業隊伍迅速膨大。這之中包括瞭有貸款的自住類房產持有者。他們因為收入來源消失,也不得不選擇停止月供,將房產交給銀行處置。這個時候處置房產,得到的資金將更少。銀行房產相關貸款的問題將更嚴重。由於失業隊伍的龐大,致使各個消費行業也受到瞭影響,行業收入減少,其中的一些企業也面臨收入大幅下降的局面。到頭來這些企業也面臨兩個選擇,要麼裁員和削減費用,要麼破產。這又將擴大失業隊伍,帶動消費行業進入更深的泥淖。銀行在面臨這樣的蕭條環境時,出現問題的貸款絕不僅僅是房產類,其他房產相關行業和消費行業都將出現不同程度的貸款問題。銀行的問題貸款規模將從 10%左右逐漸上升到 20%以上。這個時候,銀行就幾乎無法維持存款利息和本金的償還瞭。而一旦銀行發生這種情況,人們就會蜂擁到銀行,爭取取出自己的存款。銀行的現金儲備是有限的,根本無法面對所有儲戶取出存款的情況。這時銀行就會破產。一旦銀行破產,各類企業的資金就無法周轉,企業無法運作,員工也領不到一分錢工資。這時,大規模的失業、銀行和企業倒閉潮就會出現。這是房價暴跌的第三波影響,造成嚴重的經濟危機。

  (作者MrTo南投仁愛建地貸款yy,財務管理專傢,中國註冊會計師,知乎會計領域優秀回答者)

  對投機客來講,其負債率少則 40%,多則 80%。房價暴跌後,通過出售房產回收的現金,要麼剛好足夠歸還負債,要麼還遠遠不夠。對於房產企業,其毛利率一般 20%~30%。房價暴跌後,出售房產收回的現金根本無法彌補前期的支出,高負債的房產企業很快被到期的借款逼到瞭墻角。兩者在這個時刻都將面臨無法足額償還借款的地步。更糟糕的是,房產購買者這個時候發現,之前期待的房價回升沒有出現,相反,投機客和房產企業為瞭更加迅速的回收資金,紛紛掛出更低的房價。房產購買者的房價預期被扭轉,大傢都想等更低的房價,於是房產成交量開始逐步減小。房價與成交量陷入一個很糟糕的循環,房價越跌,成交量越少;成交量越少,投機客和房產企業就掛出更低的房價。這個時候,投機客發現,房產的價值已經低於抵押貸款的價值,失去瞭自己去出售房產的動力,轉手將房產權力讓渡給銀行,由銀行來處置房產。投機客是最先破產的群體。房產企業面臨到期的借款,自己出售房產收回的資金不足以全額償還借款,而因為宏觀環境收緊流動性,又很難借到新的借款來償還舊的借款,此時隻能選擇破產,將抵押資產交予銀行或其他債權人處置,房產企業員工失業。這是房價暴跌的第一波影響,局限在房產行業內部。

  房價突然下跌之後,短期內是不會有明顯的問題出現。無貸款的房產持有者會捂盤,期望房價上升;有貸款的房產持有者中,自住類大部分不會停止月供,投機類暫時因其現金流充沛,也會選擇捂盤等待房價回升。對於房產企業,毫無懸念會捂盤。這段時期,房產成交量跌入低谷,形成有價無市的狀態。

  答:這不是個很好的問題。因為房價與經濟是個螺旋下跌的形式。房價不會無理由突然下跌,房價下跌與經濟問題也是相互作用,沒有先後之分。

如果房價一夜之間暴跌會引發哪些連鎖反映?

  問:如果房價一夜之間暴跌,會引發哪些連鎖反應?

  這之後,宏觀調控的態度成為關鍵。如果選擇瞭寬松的宏觀環境,給瞭市場充分的流動性,那麼前期選擇捂盤的房產持有者和房產企業,會在捂盤的基礎上抬高房價,從而在很短的時間內將房價恢復到原來的水平。我想這個不是大傢想聽的結果。大傢想聽災難性的後果。

  如大傢所願,如果選擇瞭從緊的宏觀環境,收緊市場的流動性,那麼後果將是災難性的。

  有貸款的投機類房產持有者和房產企業中,在撐瞭一段時間後,陸續有部分迫於資金壓力無法繼續捂盤,開始接受暴跌的房價,並以這個價格開始出售房產。前期因房價突然暴跌引發的需求在此刻引爆,房產成交量逐步上升。投機客和房產企業通過低價出售的房產來補充自己的流動性。自此,房價暴跌對經濟的影響拉開序幕。

  不過既然今天沒什麼事,不妨來做點思維練習。

  銀行及其他債權人取得房產及房產企業的處置權後,因為沒有精力運營這些資產,隻能選擇出售。這無疑是給房產市場雪上加霜,進一步降低瞭房價。此時的銀行,一方面收回的資金不足以沖減之前的貸款,造成瞭實質上的虧損,另一方面,回收資金的速度也非常緩慢。對銀行來講,通常房產相關的貸款占比為 20%左右,當發生這樣嚴重的不利情況的時候,很可能至少 50%的房產相關貸款都面臨資金難以收回的困境,也就是銀行至少 10%的貸款發生瞭難以收回資金的困境。而銀行這個行業,本來就是靠貸政府青年創業貸款率利最低銀行2015二胎年息款收回的利息和本金去支付其存款的利息和本金。10%的貸款出現瞭問題,很可能就影會響存款利息的償付。為瞭繼續償付存款的利息和本金,避免喪失存款方面的信譽,銀行不得不盡力抽回其他行業的貸款。這樣許多行業的經營都會受到影響。這之中最受影響的行業當屬房產相關的十多個產業,包括水泥、鋼鐵等。由於難以取得新的貸款,並且房產企業大量破產,其融資和收入兩個取得資金的渠道都受到瞭嚴重影響。這個時候,這些行業的企業有兩個選擇,要麼縮減規模,裁員和削減費用,節約資金償還貸款維持企業的運行,要麼破產。無論哪條路,都會帶來大量員工失業。這是房價暴跌的第二波影響,擴散到房產相關行業。

  以上純屬 YY。宏觀調控政策絕不會坐視經濟陷入危機,相反,在正常情況下,房價暴跌初期宏觀調控政策就將走向放松,避免經濟滑向嚴重的危機。

內容來自sina新聞

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-03-25/09242659962.shtml
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