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安徽銅陵出手救市 地方樓市 微刺激頻出
昨日，安徽銅陵官方披露的一則"樓市促進意見"撩撥市場，被認為是地方政府樓市"微刺激"的又一表現。
自南寧打響地方政府救市第一槍之後二胎房貸 新光銀行二胎房貸怎麼貸款比較會過件，很快就有其他城市跟進。
4月以來，江蘇無錫、天津等地紛紛出臺樓市新政，通過調整限購范圍、放松戶籍限制、提供財稅支持各種手段，希望為房地產市場松綁。不過，在業內專傢看來，在信貸不放開的情況下，地方的救市作用有限。
銅陵全面救市
日前，銅陵市政府出臺《關於促進房地產市場持續健康發展的意見》(下稱《意見》)，在住房公積金貸款、契稅補貼等方面配套制定瞭一系列利好政策，新政策已於5月1日起實施。
《意見》主要涉及契稅和公積金貸款等方面。在契稅方面，凡是2014年5月1日至2014年12月31日，在銅陵市(含銅陵縣和開發區)購買傢庭唯一普通商品住房(含二手住房，普通商品住房是指單套建築面積144平方米及以下)的，由同級財政按房價1%的比例給予契稅補貼。
住房公積金貸款方面，在職工申請貸款資格認定上，個人繳存住房公積金期限由過去連續繳存6個月以上，放寬為個人連續繳存3個月以上；單職工傢庭最高可申請公積金貸款額度由25萬元提高到30萬元；職工首次購房申請個人住房公積金貸款的首付比例由30%降低為20%；放開瞭住房公積金二次貸款的政策限制。
同時，適當放寬外地購房居民戶籍遷入銅陵的條件，《意見》提出，外地居民在該市購商品住房，可憑房地產管理部門備案的《商品房買賣合同》、購房發票、契稅完稅憑證辦理戶口遷入手續，改變瞭以往必須辦理房屋產權證(行情 專區)後方可遷入戶口的限制性條件，但在辦理房屋產權登記之前不得解除《商品房買賣合同》。
在緩解開發商資金壓力方面也有相應舉措。銅陵市住建委相關負責人說，除繼續采取商品房預售資金轉為定期保證金(行情 股吧 買賣點)等靈活監管方式外，適度增加預售監管資金撥付節點，提高撥付比例。
資料顯示，銅陵市位於安徽省南部，是全國面積最小的地級市，在長江下遊南岸，因銅資源而升級為市，為我國第二批資源枯竭城市之一。總人口隻有70多萬，市區人口不足40萬，無論是市區還是市域經濟，都與一個中等偏上的縣相當。
銅陵市房地產市場管理處網站顯示，截至5月5日，本月全市簽約60套，備案53套，住宅成交均價5086.74元/平方米，商業成交均價9877.10元/平方米。
在銷售排行上，本月共有9個項目有成交業績，其中，恒大綠洲項目以22套的成交數力壓當地諸多開發商，占據瞭成交量的四成以上。
根據該網站數據，今年前4月，銅陵全市成交套數為2347套，同比下滑瞭27%。《第一財經日報》記者根據該網站的數據計算，目前該市商品房可售套數超過1.8萬套，若按照前四月平均587套的去化率，要消化31個月以上，而一般庫存消化周期超過12個月就屬於比較嚴重的情況瞭。
中原地產首席市場分析師張大偉告訴本報，像銅陵這樣的三四線城市，本來就沒有限購，因此要救市的話隻能采取稅費和公積金等手段。"這相當於全面救市。"
但張大偉認為，銅陵救市作用十分有限。這是因為，一方面銅陵的庫存量相對比較高。另一方面，銅陵作為最小的地級市，又是資源枯竭型城市，本身人口總量就不多，"但對當地政府來說，這還是目前最有效的辦法。"
如果按照當地的庫存和人口總量，需要好幾年才能消化完，這意味著接下來當地的土地市場將基本冰凍。
更多城市或跟進
實際上，目前隨著經濟形勢的下行，除一線城市和二胎銀行業務缺錢急用哪裡借錢部分上漲較快的二線核心城市外，其他城市都有放松房地產調整的內在需求。
"對於中國經濟來說，土地財政非常關鍵，房地產市場降溫，導致地方財政逐漸出現問題，這種情況下，放開部分調控，就成瞭地方政府拉動經濟的最常用措施，也是短期效果最明顯的措施。"張大偉分析。
在銅陵之前，已有南寧、無錫等地或放松調控，或采取部分刺激舉措，意在激活日漸冰冷的樓市。這其中，南寧更是在眾多二線城市中打響瞭"松綁"限購的第一槍。
4月，南寧市住房保障和房產管理局出臺購房新政規定，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民傢庭可參照南寧市戶籍居民傢庭政策在南寧市購房。南寧市住房保障和房產管理局相關負責人說，這一新政的出臺是推進廣西北部灣經濟區同城化發展的一項配合政策。
4月22日，江蘇省無錫市公佈戶籍準入登記規定通知，從5月1日起，無錫市范圍內(包括無錫市區和江陰、宜興二市)執行統一的戶籍準入登記規定，在無錫市購買成套商品住宅(含二手房)、戶均建築面積達60平方米以上，且在本市有穩定工作的人員，準予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。
在天津濱海新區，有消息稱，天津濱海新區將實施差別化限購政策，即不管在天津市內或其他城市擁有幾套住房，隻要在濱海新區沒有，即可在新區購買一套商品住宅。對此，濱海新區相關部門表示，新區的確正在積極申報、爭取差別化限購政策，但還未獲得天津市有關部門批準。
張大偉預計，從後期市場來看，二三線城市采取救市手段將會很普遍。像三四線城市，因為本身就沒有限購，庫存又比較嚴重，所以會采取類似銅陵這樣的救市手段。而一些有限購的二線城市，由於庫存嚴重，則會采取類似南寧這樣的"繞道"手段，運用一些理由來松綁限購。
對這些限購城市來說，一方面可以將非戶籍購房者的資格審查放松，即非戶籍繳稅年限在實際審核中得以放松，加之城鎮化進程中戶籍政策的逐步放開，將釋放一部分非戶籍人口的購房需求。另一方面則是對限購范圍進行放松，比如可以通過加快區域一體化、同城化為途徑，將周圍區域的購房者與本市戶籍購房者同等對待。
多位業內人士表示，現在不少二線城市，盡管名義上沒有取消限購，但在實際操作中，社保繳納方面已經明顯放松，開發商實際上都已經采取一些措施幫購房者補繳證明來規避限購。
不過，在張大偉看來，本輪市場轉冷更多由於前期房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。他認為，市場能否回暖的關鍵還在於信貸能否放松。在信貸不放開的情況下，地方的救市作用有限。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-06/09594118035.shtml
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