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回顧2014廣州樓市開局低迷 年尾上演逆襲好戲
??新浪樂居訊（編輯 廖洪忠） 對於廣州樓市而言，2014是艱難曲折的一年，受宏觀經濟不景氣與調控政策從緊的影響，成交持續低迷，特別是上半年，走得特別艱難，悲觀情緒蔓延。6月大規模降價潮雖對成交有所刺激，但未改變低迷的格局，三季度甚至陷入僵局。直到央行“930新政”房貸松綁，才真正迎來轉折點，樓市加速回暖，成交刷新年度新高。先抑後揚，這是對遇上調整年的2014廣州樓市最恰當的總結。
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??淡季遇上房貸荒 2014以降價啟幕
??年初淡季遇上房貸慌，再加上“穗六條”限購升級，許多外地人失去購房資格，2014年廣州樓市開局低迷，進入下行通道，整個一月份成交量63.2萬平方米，環比去年12月下降瞭一成多，同比更是暴跌近五成。
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??低迷的樓市，讓席卷全國的降價風愈演愈烈，在距離春節還有10天的時候，廣州樓市傳出第一波降價信號，敏捷地產旗下的敏捷華美國際等4盤推出聯動優惠，降價幅度1500-5000元/平。2月，時代地產旗下6個項目推出“上市元年讓利88折優惠”，兩大開發商集中“讓利”，事實上市場恐慌多於驚喜，廣州樓市也由此陷入降價的輿論漩渦。
??盡管三月成交量有所回升，而且誕生瞭今年第一個日光盤——增城的金地公園上城，但與真正的陽春三月還有一定的差距。不過，回顧整個一季度，降價僅是個別現象，降價原因多為尾貨促銷或春節優惠延續，時代地產的88折僅是針對一次性付款買傢的最低折扣。
??樓市持續低迷 促銷手段頻出
??三月過後，樓市又陷入瞭低谷，整個4月網簽僅57.8萬平米，環比下跌瞭19%。在回籠資金的壓力下，開發商加大促銷力度，5、6月份成交得到刺激，樓市又經歷瞭一次由低谷逐漸上行的過程。
??這段時間，促銷手段頻出，零首付、一折首付、首付低至10-15萬並不鮮見，部分樓盤甚至給予未滿三年社保買傢延遲半年網簽的待遇，而為瞭突破市場觀望心態，有發展商甚至承諾“無理由退房”，天河粵墾路某樓盤打出“兩年後原價購回”等招數。
??與此同時，大規模降價潮在6月份真正來臨，據樂居統計，全市306個在售樓盤中有78個降價，占總數的25.5%。近郊區域，特別是番禺、黃埔，由於庫存量大，成為降價的重災區，番禺的亞運城、雅居樂君禦公館，黃埔的萬科東薈城、萬科金色夢想等大盤均有不同程度降價，降幅超過3000元/平的樓盤就多達8個，連市中心的花語水岸等也未能幸免。一時間，“抄底樓市”、“崩盤”成為熱詞。
??在降價潮的刺激下，成交確有起色，但與去年同期相比，特別是整個上半年，差距仍然非常明顯。樂居監控陽光傢緣數據顯示，2014上半年廣州一手住宅網簽383.3萬平米、宗數33065套，同比分別萎縮30.4%和30.7%。
??出人意料的是，在洶湧的降價潮中房價卻一路走高，均價從1月份的12529元/平逐月上漲，到6月份時，以16814元/平創下歷史新高。
??實際上，5、6月份房價大幅度“上漲”與取消雙合同有關。早在4月份，廣州房管局即叫停雙合同，而限價、限簽等措施也悄悄然放開，房價大幅度“上漲”，其實隻是從失真的狀態恢復到真實水平。
??三季度陷入低谷 松限傳聞愈演愈烈
??6月的降價潮，雖然給成交帶來瞭一定的刺激作用，但大部分樓盤僅推出限量降價單位，售罄後優惠取消，價格也迅速恢復原本的水平，實際上低迷的格局並未改變。第三季度，連續三個月網簽徘徊在51-54萬平米之間，樓市陷入谷底。
??持續大半年的低迷，再加上越來越多的城市松限或直接取消限購政策，使得廢除“穗六條”、松限等救市呼聲越來越強烈。
??去年廣州曾多次傳出將放松限購政策，特別是9月下旬，廣州曾就限購政策問題召開座談會，隨後限購松綁傳聞甚囂塵上，有聲音稱將在南沙、黃埔嘗試局部取消限購。“十一”黃金周期間，某大型房企黃埔某樓盤更是傳出，廣州本地人可買第三套，外地人無需社保或稅單即可購房；而有部分樓盤甚至與購房者簽訂1個月或3個月協議“賭限購放松”，協議到期時如限購放松，定金即轉為首付正式簽約；如限購未放松，則全額退訂。
??這些傳聞確實為樓市增添瞭不少人氣，不過，隨著官方的辟謠，松限傳聞很快又平息瞭下來，成交也未見起色。
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??930新政現轉折 成交回暖創年度新高
??真正使樓市發生根本性變化的是9月30日央行出臺“認貸不認房”新政策，對房貸進行松綁，並且要求銀行支持個人住房消費貸款。
??國慶長假是樓市銷售的黃金節點，眾多房企都選擇在此時推新，“930新政”更是讓樓市人氣格外火爆，成交有所提振。據克而瑞統計，9月最後一個周末和國慶黃金周期間，廣州分別有13個和11個項目推新，其中12個在開盤當天去化超六成。位於舊黃埔低至7700元/平的萬科幸福譽、精裝5字頭起的從化大盤珠江壹城以及南沙均價8700元/平的萬科南方公元均大賣八成。特別是萬科南方公元，主推70-95平2-3房剛需戶型，讓利跑量搭配內部專場，開盤當天成交達到87%。
??隨著各大銀行細則相繼落地，樓市加速回暖，成交開始回升，陽光傢緣網簽數據顯示，10月份網簽面積85.7萬平米，宗數7612套，雙雙刷新年度最高紀錄。
??央行降息房貸壓力降 12月成交近萬套
??11月21日，時隔兩年後央行意外宣佈不定向降息，一年期貸款利率下浮0.4%。雖然降息不是為瞭拯救樓市，但利率下降，月供壓力減小，刺激購房者入市，成交持續回暖。再加上年尾開發商采取積極的銷售策略沖刺業績，眾多樓盤紮堆入市，優惠較多，今年隻偶有所聞的日光盤頻頻出現。
??12月初，增城的碧桂園中新首府以5字頭低價開盤，吸引瞭近千人排隊搶房，約220套80-134平米二至四房一上午即售罄，據瞭解，不少買傢是來自廣州市區的投資客。12月中旬，位於舊黃埔中心位置的君和名城加推100套單位，售價約17800-18600元/平，與今年8月開盤時基本相同，吸引不少自住買傢連夜排隊購房，半天即宣告售罄。
??一連三個月，受到傳統樓市旺季以及央行“930新政”、降息等多重利好因素的影響，市民入市積極性提高，低迷瞭大半年的樓市迎來反彈，四季度連續三個月網簽逾7000套，網簽面積超80萬平米，特別是剛剛過去的12月份，成交大幅度上升，兩項數據分別是9765套和113.8萬平米，再次刷新年度最高紀錄。
??全年成交萎縮22% 庫存近1000萬平
??在四季度樓市回暖，成交強力反彈背景下，2014全年網簽面積823.7萬平米，宗數71597套，同比分別跌瞭22%和23%，但降幅比上半年的三成左右有所收窄。均價則從去年13278元/平米上升至15018元/平米，同比漲13%，整體呈現量跌價漲的態勢。
??年尾成交量大幅度升上，樓市逐漸回暖，但一個不容忽視的問題是，在新貨源源不斷補充之下，廣州一手住宅庫存量也屢屢創新高。據陽光傢緣統計數據，截止12月31日，全市未售可售一手住宅993.66萬平米，按照2014年的去化速度，去化周期為14.5個月，壓力不小。
??對於2015年的樓市，有專傢表示看好，也有專傢較為謹慎。合富輝煌首席市場分析師黎文江表示，在2014年樓市低迷的“小年”之後，2015年會進入樓市“大年”，應該會進入量價齊升的狀態，他預測房價至少漲15%。中原地產項目部總經理黃韜、北京大學公共經濟研究中心研究員韓世同則有不同看法，他們認為，當前廣州庫存量還很大，在經濟下行的大環境下，供過於求，房價缺乏上升的動力。2015樓市走勢到底將會如何？隻有時間能證明。
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-03/14295957029756649390166.shtml
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